我是刁大爷，专攻楼市十余年，在几十个城市投资买房，长期实地市场调研。我的选择大于我的努力！未来10年，买房躺着还能赚钱
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问题:刁叔叔，翠山的这套公寓怎么样？值得入手吗？近4.2万的单价应该对翠山来说太好了吧？
回答:开什么玩笑？4.2的单价太贵了。我觉得这个户型单价最多不超过3.7-3.8。西门附近，又是南。那是在23-30号楼的另一边。大致就是这个位置。
问题:刁大爷，我感觉广州核心区的刚需房源涨幅比较大。广州核心区300-400W左右的房源在哪里可以选择？两个或三个房间都可以。
答:广州市区范围内的刚需房涨幅比较大。其实真正增加的是“城郊结合部”，也就是地铁7号线两侧沿线，以及这些结合广州“东到南”的区域。
问题:18年购买的万科蛇口公馆公寓是否应该置换？两年没升值了，公寓本身的位置和风景都能感觉到可惜。楼下的空是未来的深圳歌剧院。房租低，拿在手里觉得热。想请教一下。深圳没有居住的地方。只是发送失败，再试一次。
回答:万科蛇口公馆是真正的次优，外观高端，有万科品牌加持，蛇口的位置大概念。本来应该是这次大涨的先锋，结果却出人意料。目前平均房价12万多，比后海很多20年的房子还便宜，存在感很低。很多人甚至没听说过这道菜。输的原因主要有三个。一是位于蛇口最差的地段，周围都是农民的房子和破旧的厂房。第二，程度太差。第三，容积率太高。18年，这个市场开盘的时候，房子和公寓的开盘价都在8万以上。到现在，房子的账面至少有40%涨了，但是公寓基本没涨。当然，公寓产品的性质是上涨缓慢的原因，但更大的原因是市场开盘时，开发商把公寓价格定得很高，提前透支了这波上涨，而很多无知的小白被精装、海景、低总价吸引，冲进坑里，包括你。我的建议是，对于公寓这种长期失落的产品，能不能出来或者走出去，几百万换成广州的优质住宅？最后，不要以为开发商是定价专家。很多新项目的总交易能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买家相信开发商，认为开发商定的价格不会错，高价=优质，闭着眼睛盲目购买，最后在二手市场被教育。比如去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房开盘价9万多。我可以说，未来二手房过户后，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至略高。如果是自住，也无所谓。如果是纯投资，恐怕会失算。
问题:刁叔你好，你觉得佛山三山新城值得投资吗？现在首付70。
回答:我只是觉得如果选择三山新城，为什么不选择千灯湖呢？三山新城唯一的优势就是靠近广州和海珠芳村。不过既然都去了三山，那就是千灯湖了。千灯湖不会让你失望的。
问题:刁大爷，我想只用一个人的额度买房贷款，女朋友不愿意。如果我这几年没有实力再买一套，还有必要预留第一套房子和第一笔贷款的名额吗？
回答:如果同意三两年行情后换房，建议还是保留30%的一个人的资质，然后就可以买房，公证给女朋友。还有一个，结婚的话，买房贷款在一个人名下的话，婚后也算财产。
问题:刁大爷，乳品厂、珠江花城、黄埔这三个板块，至少可以持有5年，sfsd，我该选哪个？哪个更有升值潜力？谢谢你
答案:乳品厂>丁奉>华城乳品厂被誉为天河国际社区，环境一流。作为未来第二个cbd，金融城的后花园，一定会受到中产阶级的欢迎。目前交通有点问题，但长远来看，奥体板块升级会有惊喜。毕竟背靠天河。还有一点就是度。奶牛场老板大多是新来的，宽新，学生也不会差。程度自然不会差，以后可能会成为加强版的citygate。也是基于整个市区新房太少，很多天河或者老黄埔的中产选择换成牛奶厂。目前价格站在5万+丁奉，背靠科学城大i p。丁奉作为科学城的第一个提升板块，会随着科学城实力的增强而崛起，问题不大。乳品厂前面的花城，周围环境平庸。而且学位也是全价，后面还会有一些小村的学生进来，你懂的。亮点是户型利用率高，需要买新房不会错，但是有更好的选择。
问题:老刁大爷，黄埔雅苑这样的老小区，将来会有人接手吗？一端有带圈可握的短马鞭
回答:黄埔雅苑看起来有点老，但比它更老，还有一大堆不为人知的物业。其实黄埔雅苑的流量还是可以的。多看看几个不知名的楼盘，会发现雅园也不错。
问:刁叔叔，我是潜水员。春节后刚需首套，有自住需求。如果我能发展的好，以后会考虑换掉。目前看2号线长岗至南浦段，预算中的两房。长钢周边金碧辉煌，大多面积不大，一般朝向。南浦丽江花园有两间普通房，视野好很多。请问这两者应该如何考虑和选择？
回答:如果还是以市中心为主，如果以后想取代金碧花园，完全不用担心流通问题。这道菜常年有人买，人气和南浦一样高。虽然那里的房子很舒适，但地段损失很大，对吧？否则你搜索星球关键词，南浦这个词很少出现。
问题:刁叔叔，刁叔叔。总预算400万，有三个方案。请给我一个建议，自住投资。1.萝岗柯城别墅，120平米总价400万。西北看开洛大道和水西路，有点吵，但是价格较低。2.萝岗万科城，96平米，总价380万。程度和生活氛围不错，但是单价高。我担心回调的风险。3.南港凯撒城，125平方的复式，总价420万元。复式产品不错，两个购物中心。度和周边规划都是硬伤。刁叔，求指教。谢谢你。
回答:如果是我，第一选择会排第三，整个南港地区都不太好。从前两个角度来看，如果有学位需求，就选城门口；如果没有需求，选择柯城别墅；选择citygate最多会贵一点，但不会错。
问题:刁大爷，刚在广州定居，想买3-4万的二手房用于投资，主要是出租出去收租金还贷款。他不打算活在未来，学历什么的也无所谓。我想选择一个发展前景好，离城市近的城市。我住在越秀，厚着脸皮听刁叔叔的意见。
回答:不要用“厚脸皮”这样的词，呵呵，就当是多交流，纯投资吧。有几点:尽量契合城市发展的主要方向，尽量买3房，尽量买地铁楼顶或沿线，尽量用二手新的合适的对象，总杠杆3-4万元。目前只有老黄埔和番禺两个大区能满足条件:1。老黄埔、万科城、和君、黄埔花园2、番禺:地铁7号线万博商务段沿线，雅居乐、华南新城、剑桥郡、锦绣香江初步回答了这个问题。
很多人在评论区给我留言提问。很抱歉因为精力有限，不能一一回复。
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