来源:凤凰网房产南京站
现在，我更知道现有的房子有多香了。
房企雷声大雨点小，工地停工，购买的先进房无法按时交付……面对购买先进房的不确定性，当前新房市场的“现房”更加珍贵，有了更多的“确定性”:房屋结构真实可见，内外配套一目了然，即买即住，省去了漫长的等待，避免了“烂尾”的风险。现房的优势显而易见。
所谓“现房销售”，是指房屋建成并通过验收后才能出售。在南京新房市场，还有哪些现房可供选择？
据凤凰网房产南京站统计，目前南京现有房源项目26个，主要分布在江宁、江北、城南、城北、城东、河西。
买了就能活。这种体验真的很棒。对购房者来说是好事，但“现房销售”会大大延长开发商资金回笼期，至少会比“期房销售”长近一年，甚至可能达到两年。
26套现房在市内出售。
并不是头顶的“现房”标签卖的好。
从类型上来看，南京的现房，从刚需、新装修，到极致置业产品，全部覆盖。追求安全的人可以选择比较这些产品。
总体来看，江宁10套排名第一，江北7套排名第二，城南5套排名第三。其中，宇宙中心河西一个，城东栖霞山一个，城北两个。
其中，最受关注的是河西的海悦花园，是南京有钱人眼中的白月光。即使涨价，即使遭遇楼市低迷，依然一枝独秀。它未来的推广无疑会引来另一波竞争。
它于2021年9月首次开放。销售均价约6.38万/平方米，总售价1538万-2917万。1180人买了177套房，平均7个人抢一个。开幕当天全部售罄！
2021年12月底第二次开盘，销售均价62400-64500/m2，总价1500-3850万标间。768人报名购买184套房，当天基本售罄。
2022年6月底第三次开盘，全装修销售均价66839元/㎡，较之前价格上涨5%。116套房子吸引了741人竞争，平均6个人抢一套，开盘当天全部售罄。
位于城北迈皋桥的兴业御景宓尚，凭借现房优势和品牌口碑，多次开盘逆势取得不俗成绩。今年6月底，首批房源提前交付，给了购房者更多的安全感。
但客观来说，并不是头顶“现房”的标签，房子就会迎来热销。上述统计表中，以江宁禄口为例，由于新房项目多，板块去化压力大，没有强大的购买力支撑。现在在市场低迷的情况下，远郊板块更是无人问津，这个区域的房子已经被慢慢解构了。上周钟君融信雍景台喊出“首付10%”，开发商补贴首付，78平首付12万就能拿到房子。
按照中介的解释，购房者只需要付10%的首付，另外20%的首付由开发商自己出。其实本质就是开发商降价20%，房价8折，客户只需要一点首付。
同区域的洪都香江华庭将于2019年11月首次开盘时提供多种开盘折扣。2020年续租期间，提供更大购房优惠，最高优惠8-9万套。还有一个方案是总价稍微优惠，外加买房装修。现在每隔一段时间就推出“一口价”的房子，能卖出一套。
回顾南京的“现房销售”制度
南京现房追溯销售制度始于2016年8月。当时，为了给当地拍卖市场降温，南京规定，网上竞价达到最高限价时，如仍有两家以上单位要求继续竞价，则停止网上竞价，现场摇号产生中奖者，在最高限价基础上加一个加价作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块上建设的商品房必须当场出售。
毫无疑问，南京当时的规定是试图增加开发商的成本，避免土地拍卖出现新的“地王”，刺激市场。后来南京出台了严厉的限价措施，新房和二手房价格倒挂，所以每次新卖都要抽签确定买家。
在新房限价的情况下，一方面严控楼盘的“流动性”；另一方面，“现房销售”大大增加了开发商的财务成本。这种“一控一升”会大大增加财力薄弱的开发商的经营风险，做不到就会亏损。
在政策实施过程中，南京诞生了很多现房销售项目，例如，南部新城的嘉华嘉鸿丰、江宁东山的海悦华府等。，这是上表中的大部分统计数据。
这个政策实施一段时间后，市场给的结果是中小开发商因为玩不起而被挤出市场。而大开发商也不能一直“不赚钱”。随着楼市调控升级，南京土拍市场也出现明显降温。
“现房销售”就像一个“紧箍咒”，扮演着楼市重要杠杆之一的角色，足以秒杀“大圣”。
于是，2018年7月，江苏土地市场网挂出的5宗地块中，出让条件发生了明显变化:取消了现房销售条件！
南京现有的住房限售制度，实施不到两年就退出了历史舞台。原因是什么？
有业内人士分析，原有的现房销售政策和开发商成本的提高，必然导致销售报价的提高。当时就决定了，现房上市两年，房价肯定涨。但由于政府限价，项目销售基本维持原价，房价与开发商成本的矛盾无法解决。
那么，在各种项目停工、楼房烂尾、开发商雷霆万钧的今天，现有的售房体系会重生吗？
著名经济学家、央视财经频道评论员马光远认为，取消预售制度，实行现有的房屋销售制度，现在还不是最好的时机。他认为，取消预售的最佳时机在于，在房价飞涨、开发商资金最充裕的当下，盲目取消为时已晚。
究其原因，就目前中国房地产的走势来看，短期内房价上涨的周期基本结束，多年来积累的高杠杆让很多开发商面临资金压力的问题。未来两年房价下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年是房地产最难熬的。这种情况下取消预售的概率很小。
最后提醒一下，即使购买现房可以规避很多风险，但根据统计结果，南京的现房大部分位于远郊或非热点区域，配套或规划尚未完成。一些现有的房子项目收购早，进入市场晚，导致一些户型和装修设计被认为“过时”。虽然价格有一定优势，但对于自住型客户来说并不是最佳选择，所以购买时需要擦亮眼睛。
