昔日网红二手盘暴跌万㎡，真的假的看完成交数据，就知道了……

这几天，边肖网上讨论二手房的呼声很高。

番禺万博前网红盘万科欧泊暴跌2万/㎡，多套房子成交单价4字头；黄埔老金碧世纪花园的成交价最近降至4.8万/平方米，而一年前为6万/平方米。...

要知道，万博板块是目前番禺最有潜力的板块，老黄埔板块是黄埔最成熟的板块。如果这个板块的二手房不能保值，整个市场有多糟糕？

上周，边肖已送出7月新房成交数据，表现不容乐观。7月，广州新房网签6320套，环比下降20%，同比下降17%。

而二手房交易，是什么情况？

1、

二手交易跌得很惨。

市场不景气，从新房的成交氛围可以猜测，二手房的成交数据不会那么理想。

广州市房地产中介协会数据显示，7月份，广州市中介签约二手房套数和面积分别为1310套和12.08万㎡，环比下降22.30%和26.79%，同比下降39.82%和39.88%。

整体数据上，7月份，广州二手住宅成交套数和面积分别为7441套和71.76万㎡，环比下降4.36%和7.94%，同比下降16.51%和15.39%。

无论是环比还是同比，二手交易的降幅都不小。

从近几年的数据对比来看，这个成交水平是近四年来最低的7月份。往年7月份接近二手成交高点。2018年至今，二手成交面积一直在100万㎡左右，甚至2020年成交面积超过120万㎡。

即使从今年的水平来看，这个交易水平也仅高于今年1月、2月等传统淡季。

但也正符合现在的市场情况，买房信心没有回归，二手置换只能搁浅。加上6月份很多开发商年底抢卖，新房打折。原本打算买二手房的一批人也会被分流。

至于哪个区域成交下滑最严重，除了外围的增城、从化，甚至还包括白云、黄埔等中心城市。

数据显示，7月白云二手房成交795套，网签面积7.18万㎡，环比下跌11.32%，是中心城区跌幅最大的区域。

令人意外的是，黄埔二手房仅成交324套，网签面积2.95万㎡，环比下跌10.49%。

黄埔二手交易数据真的不够出众。今年以来，二手房月均成交300套，基本垫底。

反观番禺，今年以来二手房成交大多超过1000套，基本占据头把交椅。

7月份同样成交1047套，网签面积11.71万㎡，环比下降7.36%。

在黄埔和番禺，二手交易的氛围完全相同，但其中心板块也面临着二手房交易价格下跌的局面。

据广州乐居统计，过去一年，老黄埔超过一半的标杆楼盘跌幅超过10%，其中万科城市花园跌幅最大，达17.73%。

图广州乐居

黄埔二手挂牌价下降相对容易理解，自然很难降价。但是番禺成交一直是个隐忧，怎么就一定要降低挂牌价呢？

开头提到的万科欧泊近一年来的价格走势，明显是下行的。

图克控股公司。

和挂牌价，都徘徊在4字头。最近成交的房价是42-45000/m2。

相比一年前，万科欧泊的成交价基本在5万+/m2，甚至在此之前，还有6.9万/m2的成交价。差别不到一周。

同样位于万博的另一大市场锦绣香江，也不可避免的下跌。目前这个小区挂牌均价才3.4万/平米。

图克控股公司。

根据前两年的成交数据，锦绣香江的成交均价在4万/m2以上，现在已经跌了不少。

方土天下

不难看出，无论哪个区域，二手交易价格都在回归正常水平。

2、

还能强在哪里？

就黄埔而言，二手交易的氛围并不好。一方面源于之前“黄埔”板块的大炒作，价格虚高。现在是回归理性。另一方面也是因为黄埔整个区域的新房。

黄埔的新房供应量真的很大。7月黄埔新批准预售15.8万㎡，仅次于“大供应商”增城。

而且，所有的新盘都是烂卷价。就单身老黄埔而言，最近炒得火热的万科黄埔新城，甚至有的房子只要2字头。

此外，还有许多新旧市场在售，包括万科城市之光，钟鼎和君，RF南池付逸华庭。很多项目疯狂卷款，降价打折促销等营销层出不穷。

近期中鼎郡、名城二期九合府部分单位继续降价。据说新的活动地板起价42000/m2，而之前的开盘价高达55000/m2。

途远网络

而且黄埔科学城、知识城等板块还有很多新盘准备加入竞争。黄陂的叶榛天成，知识城的完善，越秀联投聚山涧，知识城陈悦一号，德信知识城投资了嘉达山墅，这里的长岭居有城投云锦和长岭雅居的开控。

这就不难理解黄埔二手房为什么低迷了。一手房源供应充足，新盘层出不穷，很难脱手。二手房生存的空间在哪里空？

就番禺板块而言，也是之前的网红板块拉高了整体房价水平，二手价格严重倒挂。经过市场调节，价格保持稳定。

番禺二手交易已经比较活跃，尤其是万博板块，算是番禺二手交易数据最好的。有万博商圈、地铁7号线、18号线、南大干线加持，交通便利。

这几年发展势头挺猛的，所以有些网红板块炒作的太狠了。谁能想到十年前万科欧泊开盘价只有1.3-1.5万/m2，到2015年平仓价才2.4万/m2。

前两年万科欧泊二手成交飙升至5万+/m2，甚至出现了6万/m2、7万/m2的挂牌价。去你广州二手限价，万科欧泊挂牌价限价45400/m2，逐步回落。

然而，该地区新房的平均价格仅为5万/平方米。即使是2020年刚开盘的网红盘越秀、悦府，价格也只有4-5万/m2左右。

后续阶段价格已经涨到49-61000/m2。越秀、悦府二期上市时，价格已经达到6.5-6.8万/平方米，涨幅明显。

目前越秀和悦府价格稳定在6.2万/m2左右，目前在售105-140㎡都市园景四房。

目前市场不景气，番禺新房库存消化周期达到14.1个月，比黄埔新房多6个月。

番禺作为二手交易之王，也难逃一手压榨的现状。

要说哪里的二手房比较坚挺，还是得看中央四区。

从7月二手房成交活跃情况来看，海珠的金碧花园、天河的华景新城、唐德花园、荔湾的RF新居均榜上有名。

不过还是要提醒一下，市场越是模糊，买二手房越需要擦亮眼睛，不能被低价忽悠。