来源:理财周报
作者:AJ
过去一年，楼市变化很大。民众房价预期转向，市场信心不足，疫情叠加，市场成交持续萎靡。在这种情况下，上海的房价发生了哪些变化？我们选取了不同类型的二手房进行对比观察。
老公的房价变化不大。
老公房作为上海首次置业者的最爱，由于总价低，市场接受度较高。但是今年疫情期间，很多老小区也成了重灾区，很多人认为老公的房子价格会因此下跌。而科控股公司的成交数据显示，老公房的价格并没有明显变化。
以浦东新区银山小区为例。该小区位于浦东金阳区。共有722间房屋，主房面积45 ~ 83平方米。建于较早，是典型的夫家。
最近一年，银山小区的房价几乎没有变化。根据科控股公司APP显示的数据，今年8月，该小区成交了一套面积为50.29平方米的一居室，单价为6.1万元/平方米，与去年同期成交的两套二手房价格持平。
此外，边肖还查询了位于闵行顾美板块平阳四街坊和徐汇华东理工板块凌云新村的二手房近一年的成交价格，发现变化不大。
即使是一些受疫情影响明显的老公房小区，房价变化也不明显。以疫情期间备受关注的杨浦凤城村为例，7月二手房成交3套，价格区间在6.3万-6.8万元/平方米之间，与去年同期接近。
新房价格稳定。
上海建了一些超级市场，总建筑面积超过百万平方米，居住人口众多，一直为刚需人群所关注。这种新房价格表现也很稳定。
上海康城位于上海闵行莘庄，是上海为数不多的超大型社区。自上世纪90年代末开始开发，占地1500多亩，建筑面积208万平方米。常住人口相当于一个小城镇的人口。
根据科控股(Ke Holdings Inc. APP显示的数据，今年7月，上海康城成交二手房10套，成交价格从4.7万元到5.1万元/平方米不等。与去年同期相比，这个价格没有明显的差别。
另一家位于普陀区的超市中远两湾城，总占地面积49.05万平方米，规划建筑面积160万平方米。发展时间长达十年。从7月份成交的情况来看，这个小区的成交价格在10万元/平方米左右，也接近去年同期的水平。
高端房价坚挺。
高端楼盘因为其稀缺性，在上海一直备受关注，所以价格也很坚挺。
今年7月，位于浦东陆家嘴的仁恒滨江花园卖出了一套26楼的130平米三居室。单价16.7万元/平方米，略高于去年4月份卖出的同层一套三居室的价格。相比2020年底和2021年初的成交价，涨幅在30%左右。
此外，位于徐家汇核心区的东方曼哈顿，今年6月成交一套两居室，成交价16.5万元/平方米，与去年同期价格相当，高于2020年底的价格。
部分学区房价格下调。
部分被炒的学区房价格已经回调。
最明显的就是闵行的紫竹半岛花园。由于紫竹半岛花园项目位于上海著名的“华二系”闵行校区，该小区房源非常抢手，一度被炒作，价格持续上涨。作为郊区地块，成交单价直逼内城区，最高价超过12万元/平方米。
今年以来，科控股(Ke Holdings Inc. APP已有三笔成交记录，单价最高的是一套面积约64.6平方米的小面积房屋，成交价为9.27万元/平方米。另外两个面积稍大的房子，卖到了8.5万元/平方米左右。相比去年初9 ~ 10万元/平方米的价格水平，回调幅度明显。
一些位于闹市区的学区房性价比还是比较稳定的。比如位于徐汇区的凯旋村，有一所交大附小，对口初中是徐汇中学和南莫初级中学，是徐汇的公办梯队。它有非常好的深造途径，所以很受家长欢迎。目前成交价稳定在12-13.6万元/平方米之间，相当于一年前的成交价。
