开店没几天就因为疫情关门了，欠了近百万租金；租赁8年的培训机构因经营困难被迫违约；赚不到钱的便利店选择提前退租，却被房东告上法庭...很多租户因为疫情突袭无法正常经营，拖欠租金成为无奈之举，导致涉及疫情的经营性房屋租赁合同纠纷增多。什么情况下可以减免租金？未使用的租金可以退吗？房山法官结合具体案例做了解释。
新华社资料图与图文无关
■停业期间的租金减免
快餐店免租金四个月。
在街边摆了几年早点摊后，小张和妻子不想再在阳光下暴晒，于是决定用自己积攒的辛苦钱，在房山一家商场里租个铺子，经营一家快餐店。2019年9月，小张与商场签订了店铺租赁合同，租赁期限为2019年10月至2022年10月。
店铺装修后没开多久，只好在2020年1月倒闭。之后并未向商场支付租金、管理费等费用。由于小张长期停业，未付租金，商场于2021年3月通知小张终止租赁合同，但没有下文。
2021年6月，商场诉至房山法院，要求小张支付2020年1月至2021年3月的租金及管理费共计84万元，并在此基础上，按照每日0.1%的标准，支付2021年4月至实际支付日的违约金。
小张也有一肚子苦水要倾诉:停业原因是店里的中环空噪音太大，商场一直没有解决。再加上2020年后疫情反复影响，一直未能重新开业，故不同意商场的全部诉讼请求。
法院审理后认为，根据《民法》规定，小张逾期支付租金及相关费用的行为构成了依约根本违约，商场有权解除涉案租赁合同。商场要求解除合同有事实和法律支持。
关于小张辩称未支付租金等相关费用是由于店内中央空噪音过大，商场未经处理无法开业，但小张未能提供合法有效的证据予以证明，法院不予采纳。
关于商场要求小张支付租金一事，法院认为，小张出租涉案商铺的时间恰逢北京新冠肺炎疫情，对其经营也会产生一定影响。结合涉案房屋租赁合同中关于租金的约定，法院在采取第一、二次防疫措施期间，减免北京租金，四个月免租后共计42万余元，酌情确定违约金为8万元。
今年2月，法院判决双方解除租赁合同，小张需支付商场租金及违约金50余万元。
□法官陈述
《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第六条规定:“出租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人无经营收入或者经营收入显著减少的，承租人继续按照原租赁合同支付租金明显显失公平。承租人请求减租、续租或者延期付款的，人民法院可以参照相关减租政策引导当事人进行调解；调解不成的，结合案件实际情况，按照公平原则变更合同。”
因此，确因疫情或疫情防控措施影响，房屋无法正常使用，难以实现合同目的，营业用房承租人请求出租人在一定期限内减租或免租的，法院可根据情况予以支持。
■适当免除违约金。
培训机构存十几万“自助”钱。
星火培训中心是一家专业从事儿童音乐教育的企业。2018年4月，培训中心与某商务楼签订房屋租赁合同，约定培训中心租赁该商务楼1400余平方米房产经营培训班。租期为2018年12月至2026年11月。
合同签订后，商业楼将租赁房产交付培训中心使用，但自2020年7月起，培训中心未向商业楼支付租金。2021年6月，商厦发出解除合同通知，但培训中心未能履行。
因此，2021年7月，商厦将培训中心诉至房山法院，要求确认双方的租赁合同已经解除，要求培训中心立即腾退租赁房屋并恢复原状。同时要求其支付租金、物业管理费、占用费等。共计200余万元，其中包括13万余元作为逾期付款的违约金。
线下培训机构是受疫情影响比较严重的一类企业，培训中心也是一肚子怨气，说因为2020年初北京的疫情，培训机构到2020年7月底才开业。虽然商厦降低了之前的租金，但希望商厦继续给予支持降低租金，培训中心争取分期支付未交租金。如果今年年底还不上，法院将依法判决。
法院审理后认为，根据《民法》规定，培训中心未按合同约定支付房屋租金的行为已构成违约，商厦有权解除合同，并向培训中心发出了解除合同函。法院根据实际情况，确认双方房屋租赁合同解除。
今年1月，法院判决解除租赁合同，培训中心需腾退房屋，并支付2020年7月至2021年6月所欠商务楼租金及物业管理费共计115万余元。培训中心还必须支付占用费，直至归还租赁财产之日。
关于商厦业主要求逾期支付违约金13万余元，考虑到培训中心违约的主要原因是疫情影响，法院不承担违约责任，故对商厦的这部分请求，法院不予支持。
□法官陈述
该法最高指导意见第五条规定:“租赁房屋用于经营的，因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入显著减少，出租人以承租人未在约定期限内支付租金为由请求解除租赁合同，承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”
因此，经营房屋承租人受疫情或疫情防控措施影响，租赁房屋不符合约定用途，或租赁房屋经营目的不能分期实现，导致租金逾期支付的，法院在查明事实的基础上，可以免除或部分免除承租人的违约责任。
■疫情造成损失，关店。
房东被判返还租金4.6万元。
为了更好地服务社区居民，2018年6月，某知名连锁便利店与徐某签订租赁合同，该便利店在徐某小区附近租房居住。根据合同约定，便利店可以提前30天通知解除合同，解除日期为30天通知期满的次日。
2020年3月11日，该便利店因疫情造成严重损失而被迫关门，故向徐发出解除合同通知，并要求退还之前支付的部分租金，即2020年4月12日至2020年7月31日的租金46000余元。
徐在告知书上签字后，在与便利店工作人员的微信聊天中要求便利店将电卡、水卡、钥匙一并返还。便利店于2020年3月16日腾空房屋，并将钥匙返还给徐某，但徐某一直未返还便利店未使用店面的租金。于是，便利店将徐起诉至房山法院。
徐辩称是便利店给自己发了短信，不同意便利店的诉讼请求，认为租赁合同显失公平。对方要租就不租，请求法院驳回便利店的诉讼请求。
法院认为，《民法典》规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在合同中明确约定，便利店可以提前解除合同，但便利店必须提前30日通知徐某，且便利店书面通知到达徐某30日的次日为合同解除日，徐某在与便利店的微信聊天中也表示同意解除合同。因此，法院支持了便利店解除合同的诉讼请求。
2020年7月，法院判决确认解除双方房屋租赁合同，徐返还便利店未使用的租金46000余元。
□法官陈述
《民法典》第566条规定:“合同解除后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”
或者因疫情防控措施导致租赁合同因不能实现合同目的而终止，承租人请求出租人退还押金和未使用的租金的，承租人没有违约行为的，应予支持。
司法实践中，退还押金和未使用租金的情况很多。法官提醒承租人，尽可能通过转账的方式支付押金和租金，或者保留收据等证据，以备发生纠纷时，能够提供实际支付的证据。
来源:北京晚报记者张宇通讯员阮小英
流程编辑:U022
【来源:北京新闻网】
免责声明:本文转载目的在于传达更多信息。如有出处标注错误或侵犯您的合法权益，请持权属证明与本网联系，我们将及时更正删除。谢谢你。电子邮件地址:newmedia@xxcb.cn
