【故事分享】
一、2014年9月5日，武汉市汉阳区人民法院就原告周上九与被告王文琴民间借贷纠纷一案作出民事调解书，协议载明“王文琴应支付周上九1,367,000元......”。
二、2015年3月11日起，因王文琴未按约支付款项周上九依法向武汉市汉阳区人民法院申请执行。
三、执行过程中，武汉市汉阳区人民法院依法对王文琴所有的位于汉阳区鹦鹉洲武汉世茂锦绣长江的房产予以拍卖，因该房屋三次流拍，2016年6月21日周上九与王文琴协商，请求法院以2,400,000元为保留价依法变卖。
四、2016年7月4日，武汉市汉阳区人民法院作出鄂汉阳执字第290-3号执行裁定书，以2,400,000元为底价变卖房产。在变卖过程中，买受人梅迪交付200,000元保证金，以后以2,817,000元价格成交；其中，法院明确已告知梅迪应于2016年7月26日17前交清变卖价款，逾期以流拍处理。
五、2016年12月29日该院公告，责令王文琴自公告发布之日起十五日内腾退所占房屋，逾期拒绝腾退的，法院将依法采取罚款、司法拘留等强制措施。
房产纠纷律师蓝应政六、2017年，王文琴针对2016年12月29日腾退公告提出执行异议，主张“买受人梅迪未按时交付房屋变卖价款，法院应重新拍卖，且法院不应在未过户的情况下要求腾退”。
七、截止至王文琴提起执行异议之日，买受人梅迪因王文琴未腾退出变卖房屋仍未将成交款交至法院。
【问题讨论】
1、买受人梅迪能否以王文琴未腾退为由拒绝按期缴纳房屋变卖款？
2、买受人梅迪能否在交清房屋变卖款之前申请强制腾退？
房产纠纷律师蓝应政【简要观点】
买受人梅迪不得以被执行人未腾退为由拒绝按期足额支付房屋变卖款；在买受人梅迪按期足额支付房屋变卖款之前，法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人梅迪无权申请强制腾退。
【裁判理由】
首先，腾空拍卖标的物并非网络司法拍卖的必备要件，拍卖能否有效成交与拍卖程序是否合法、买受人是否履行相关义务等有关，与被执行人是否腾退拍卖标的物无涉。拍卖过程中买受人不得以拍卖标的物未腾空或以该标的物有交付不能之虞而拒绝支付价款，本案买受人梅迪应当承担逾期未支付价款的后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条、第二十五条规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限将价款交付到法院或者汇入法院指定的帐户。拍卖成交后，买受人逾期未支付价款而使拍卖的目的难以实现的，法院可以裁定重新拍卖。本案执行过程中，汉阳区法院已在淘宝网上说明，应于2016年7月26日17时交清变卖价款，但买受人梅迪至今未交清价款，汉阳区法院可以裁定重新变卖。
其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。可见，法院强制腾空标的物并将其交付给买受人的前提是法院已裁定拍卖成交或以流拍的财产抵债。本案由于买受人梅迪尚未支付全款，执行法院未能作出拍卖成交裁定，故，本案暂不具备强制腾退之条件，汉阳区法院于2016年12月29日公告强制腾退于法无据，应予撤销。
房产纠纷律师蓝应政注：文中图片来自网络。
