近日，深圳出台《深圳市工业用地使用权出让暂行办法》。
探索实行预告登记和转让制度的措施。对未完成开发投资总额25%的工业用地，按照“先投资后出让”的原则，允许出让方和受让方签订工业用地使用权出让合同，再依法办理预告登记。开发投资符合转让条件时，办理房地产转移登记手续。
政策解读
一.起草背景
《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》提出了土地二级市场预先登记和转让制度，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区第一批授权事项清单》明确，这项改革的主要内容是充分利用市场机制盘活存量和低效用地。经全国人大常委会授权，重点处置未完成开发总投资25%的闲置工业用地。我们可以通过提供交易验证和预先登记来优化土地要素的市场配置，并确保交易安全。未经批准，不得改变工业用途”。
为落实综合改革试点实施方案和第一批授权事项清单的工作要求，盘活低效工业用地存量，优化土地要素市场配置，规范工业用地使用权出让，制定了《深圳市工业用地使用权出让暂行办法》。
二、主要内容
关于适用范围
为稳步有序推进工业用地使用权出让，结合我市现行工业及其他工业用地供应政策和机制，《暂行办法》明确适用于深圳市行政区域内以协议出让方式取得的工业用地；包括普通工业用地和新建工业用地，结合深圳实际情况，仓储用地和物流用地可参照执行。
本着尊重出让合同、尊重历史的原则，合同有约定的，从其约定。同时，做好与产业用房转移等相关政策的衔接。
关于土地二级市场平台
根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权出让、租赁、抵押二级市场的指导意见》和“建设城乡统一的土地市场交易平台，采集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进网上交易平台和信息系统建设”的要求，《暂行办法》规定，工业用地使用权出让应当通过二级市场平台进行；土地二级市场平台收集市场供求信息，提供政策咨询、公开竞价交易、出让合同备案等服务，并对土地二级市场进行统计和监测。
同时，为优化营商环境，土地二级市场平台提供公益性服务，不向出让方和受让方收取任何费用。
关于转让的条件
《暂行办法》明确，我市工业用地使用权出让需要满足的条件主要包括:一是已按出让合同约定支付全部土地价款，并已取得房地产权属证书；二是涉及闲置土地和违法建设的，已按有关规定处置；第三，如果涉及查封、共有、抵押等。依法应当征得有关单位或者权利人同意的，按规定办理；第四，没有权属纠纷；5.符合法律法规规定的其他条件。
关于预告登记
按照第一批授权事项清单中提出的“重点处置未完成开发投资总额25%的闲置工业用地”的有关要求，《暂行办法》提出探索实行预告登记出让制度。对未完成开发投资总额25%的工业用地，按照“先投资后出让”的原则，允许出让方和转让方签订工业用地使用权出让合同，再依法办理预告登记。开发投资符合出让条件时，再办理。
《暂行办法》规定，预告登记的权利人可以作为申请主体，向发展改革、规划和自然资源、生态环境、住建等部门提出申请。办理与建设项目相关的申请手续时凭《房地产预告登记证》等必要材料。
论受让方资格与行业监管
为确保出让的工业用地真正用于工业发展，《暂行办法》规定，受让人应属于从事现行《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》中鼓励类发展项目的企业或由市、区政府投资设立的承担工业建筑建设、运营和管理职能的平台公司。同时，为适应各区产业发展需要,《暂行办法》规定，各区政府应根据辖区产业发展实际情况，制定各区统一的受让方资格条件和产业发展监管协议样本，并通过土地二级市场平台发布。
此外，《暂行办法》还分别对出让全链条的产业监管提出了要求:一是出让前，区工业主管部门应当对工业用地使用权出让提出审核意见，拟定产业发展监管协议；二是在转让过程中，由区工业主管部门对受让方的投标资格进行审查；三是转让后，区工业部门需要与受让方签订工业发展监管协议，对工业发展进行监管。
深圳市工业用地使用权出让暂行办法
第一条为落实深圳市建设中国特色社会主义先行示范区综合配套改革试点实施方案，盘活低效工业用地存量，优化土地要素市场配置，规范工业用地使用权出让行为，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权出让、租赁、抵押二级市场的指导意见》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于深圳市行政区域内以协议出让方式取得的工业用地使用权的转让。
建设用地使用权出让合同或房地产登记证书约定的非商品、限制自用或不可转让的工业用地，不适用本办法。
第三条本办法所称工业用地包括普通工业用地和新型工业用地，仓储用地和物流用地可参照执行。
第四条市规划和国土资源部门负责工业用地使用权出让土地二级市场的管理和监督。市规划和自然资源部门的派出机构负责工业用地使用权出让条件的审核。
市发展改革、科技创新、工业和信息化、交通运输等行业主管部门负责指导各区开展工业用地使用权出让相关的行业准入、资质审查和行业监管。
市政府相关部门各司其职，密切配合，共同做好工业用地使用权出让的相关服务工作。
各区政府负责工业用地使用权出让涉及的行业准入、资质审查和行业监管。
第五条工业用地使用权出让应通过土地二级市场信息平台进行。土地二级市场平台收集市场供求信息，提供政策咨询、公开竞价交易、出让合同备案等服务，并对土地二级市场进行统计和监测。
工业用地使用权出让双方可以通过土地二级市场平台等渠道发布和获取市场供求信息；可以自行协商交易，也可以通过土地二级市场平台公开竞价。
第六条依照本办法出让的工业用地使用权应当符合下列条件:
根据出让合同，已支付全部地价款，并取得不动产登记证书；
涉及闲置土地的，已经按照闲置土地的有关规定处置；
涉及违法建设的，已按违法建设的有关规定进行处置；
涉及依法查封或者有权机关禁止以其他形式转让的，应当经有权机关书面同意；
涉及土地使用权和地上建筑物及其他附着物的，经其他共有人书面同意；
涉及抵押的，已书面告知抵押权人，但当事人另有约定的，从其约定；
不存在权属争议；
法律法规规定的其他条件。
除出让合同另有约定外，工业用地使用权整体转让，其地上建筑物、构筑物及其他附着物在转让时一并转让。
第七条探索实行提前登记和转移制度。对未完成开发投资总额25%的工业用地，按照“先投资后出让”的原则，允许出让方和受让方签订工业用地使用权出让合同，再依法办理预告登记。开发投资符合转让条件时，办理房地产转移登记手续。受让人可以是申请人，向发展改革、规划、自然资源、生态环境、住建等部门提出申请。持房地产预告登记证、转让人授权委托书及其他必要材料，办理建设项目相关申请手续。
第八条工业用地使用权转让时，转让人应当向市规划资源部门和区工业部门的派出机构申请审批。市规划和自然资源部门、区工业部门的派出机构应当在审计过程中实现审计信息的互联互通。
市规划和自然资源部门的派出机构收到出让申请材料后，应当出具审核意见；涉及超过出让合同约定的开工竣工期限等问题的，应当提出下一步完善用地手续等意见。
区工业主管部门收到转让申请材料后，应出具审查意见，并拟定工业发展监管协议，作为转让合同的附件。
第九条工业用地使用权出让的受让方应属于从事现行《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》中鼓励发展项目的企业或市、区政府投资设立的承担工业用房建设、经营和管理职能的平台公司。
各区政府应当根据辖区产业发展实际情况，结合专职监管要求，在前款基础上制定各区统一的产业发展监管协议受让方资格条件和样本，并通过土地二级市场平台发布。各区政府可根据辖区产业发展变化适时做出调整。
协商交易的受让方或参加公开竞价交易的竞买方，应取得区行业主管部门出具的合格条件批准书。
第十条出让方与受让方协商达成交易的，应当通过土地二级市场平台共同申请出让，填写相关出让信息，上传相关部门出具的审核意见和受让方资格认可书，并依法如实申报出让价格。
土地二级市场平台按程序完成工业用地使用权出让合同备案并生成电子监管号；然后受让方凭转让合同等材料与区工业部门签订工业发展监管协议。
第十一条出让人拟通过公开竞价方式确定受让人的，出让人应当向土地二级市场平台提交出让申请，填写相关出让信息和相关部门出具的审核意见，申报公开竞价出让底价。
土地二级市场平台按程序组织公开竞价交易，确定受让人，完成工业用地使用权出让合同备案并生成电子监管号；然后受让方凭转让合同等材料与区工业部门签订工业发展监管协议。
第十二条出让人或受让人向土地二级市场平台申请核实开发总投资时，应当提交具有专业资质的评估机构出具的已完成开发总投资25%以上的评估报告，土地二级市场平台根据提交的评估报告出具备案回执。
第十三条工业用地使用权转让交易完成后，转让双方应当持转让合同及随附的工业开发监管协议向房地产登记机关申请工业用地使用权转让登记。
未完成开发投资总额25%的工业用地，出让方和受让方应当持出让合同及所附工业开发监管协议向不动产登记机关申请预告登记；开发投资总额已完成25%以上的，转让人和出让人凭开发投资总额核实备案回执向不动产登记机构申请办理预告登记和转让原件的登记手续。
第十四条工业用地使用权出让涉及的相关税费，按税费政策征收。
第十五条市规划、国土资源、市场监管、税务、行业等部门应当建立沟通协作机制，加强对土地相关股权转让的联合监管，防止通过股权转让变相转让土地使用权。
新增工业用地供应的土地使用权出让合同和行业监管协议应当明确约定，不得通过股权转让、变更等方式变相转让建设用地使用权及地上建筑物、附属设施。
第十六条市规划国土资源部门应当加强对土地二级市场秩序的监管。转让双方在转让过程中有违法失信行为的，应当依法纳入失信行为黑名单。
第十七条双方通过土地二级市场平台申报的转让价格或者公开竞价的成交价格低于标定地价20%以上的，市土地储备机构可以行使优先购买权。
第十八条土地二级市场平台提供公开竞价服务，不收取工业用地使用权出让的任何费用。
第十九条深汕特别合作区工业用地使用权出让可参照本办法执行。
《深圳经济特区高新技术产业园区条例》规定的高新区内工业用地使用权出让，按该条例执行。
在本市行政区域内，已办理房地产登记的工业建筑及其配套房屋的转让，按照本市工业建筑转让的有关规定执行。
除本办法另有规定外，工业用地使用权出让涉及城市更新、土地整理或工业区块线的，按我市相关政策规定执行。
第二十条本办法自发布之日起施行，有效期三年。
文章:找房子
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来源:乐居买房
