来源:E公司
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深圳“史诗级”的土拍来了！房企拿地谨慎，前海地块每平降7000元，受追捧。
深圳史上最大规模土地拍卖:21宗土地成交吸金450亿，驱散第二批集中供地寒潮。
原标题:深圳本地拍卖获450亿元！成为中海的最大赢家？宝安1拍，南山1拍等。原定于8月9日的深圳今年第二次集中供地拍卖，在相关条款修改延期后，终于在9月28日正式落幕，这也是目前深圳最大一批宅地供应。这一次房产拍卖行竞争激烈，17宗地块达到地价上限，只有4宗以底价成交，另有一宗以拍卖成交。作为最大买家，中海以127.15亿元拿下4宗，保利地产以71.73亿元拿下3宗，金地、华润、深房、联发等企业各拿下1宗。
深圳的土派没那么冷。
相比前几天刚刚结束的广州土拍52%的流拍率，深圳土拍这一次的表现还是相当不错的。
此次深圳共有22宗地块，总用地面积83.4公顷，总建筑面积279.92万平方米。首发上市价格约为421.98亿元。此次供地数量和总价是今年5月深圳第一批集中供地的近4倍。
其中，南山T403-0401地块、龙华A916-0572地块两宗租赁住房用地以“竞地价+摇号”方式出让，其余20宗地块以“限价、先竞地价、后竞自持、最后摇号”方式出让。
土地拍卖规则修改后，房企拿地积极性普遍下降。此次出让的22宗地块，只有不到20家房企参与，分别是:金地、招商、保利、华润、中海、田健、法华、联发、特建发、龙湖、深铁、深汕城投。其中，金地、中海、保利、华润、田健和法华这六家房企，有意参与拍卖的地块最多。
其中，土拍现场出现了新面孔，分别是联发、龙湖、美盛、西湖。公开资料显示，深圳西湖股份有限公司，简称西湖股份，成立于1979年。其主营业务为交通运输，副业为文化旅游地产和金融资本运作。同时辅以新能源、地产物业、检测维修，拥有3500辆电动出租车，成为全球最大的纯电动出租车运营商。该物业涵盖综合社区、高层住宅、写字楼、酒店、工业园区等。参与物业管理面积30万㎡，包括西湖公馆、西湖酒店、银湖小区等。
最终，除宝安区1宗地块无人竞拍外，其余21宗地块均成功成交，其中3宗以底价成交，其余地块均达到价格上限，进入自持/摇号阶段，最终获得452.97亿元。记者发现，在拍卖的22宗地块中，最受青睐的并不是之前热门的前海、宝安、龙华地块，而是光明、龙岗、坪山。其中，光明1号地块有8家竞买人，最受关注。
在今天的拍卖中，中海以127.15亿元竞得4宗土地，总建筑面积613653平方米，成为当之无愧的赢家。上述限价36.66亿元+2.4万平方米，拿下龙华区智敏街豪宅，溢价率14.99%，楼面价37227元/平方米。
上述限价37.34亿元+2.1万平方米的住宅商品房，竞得位于光明区凤凰街的宅地，溢价率15%，楼面价24301元/平方米。
上述限价28.04亿元+3.8万平方米的住宅商品房竞得龙岗区宝龙街道宅地，溢价率14.97%，楼面价13887元/平方米。
上述限价25.11亿元+1.4万平方米的住宅商品房，竞得龙华区一宗宅地，溢价率14.97%，楼面价30112元/平方米。
保利紧随其后，71.73亿元，共斩获3宗地块；总建筑面积为433828㎡，即:
此外，华润、金地、特发、田健等房企也有所斩获。不过，除了中海和保利，其他房企没有一家拿地超过1块。本次土地拍卖成功出让的21幅地块结果如下:
1.深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价4.44亿元竞得深圳E2021-0002地块；
2.深圳地铁以底价63.29亿元竞得宝安松岗A401-0187地块；
3.田健以52.41亿+2.8万平米人才房拿下前海T201-0157地块；
4.华润将与西湖争夺南山西里T403-0401地块，摇号时间为9月29日上午10点；
5.龙华人才安珠以1.01亿元竞得龙华观澜自持租赁地块A916-0572；
6.特区建发以22.5亿+2.6万平米的人才房面积中标融创法华冰雪城北侧A031-0583；
7.保利以15.23亿+2万平米人才房中标龙岗新地块g 09202-0047；
8.中海以36.66亿+2.4万平米人才房拿下龙华智敏A817-0614地块；
9.保利以32.87亿+2.05万平米人才房收购龙华智敏A806-0394地块；
10.中海以37.34亿+2.1万平米人才房收购光明凤凰A503-0093地块；
11.金地以19.67亿+2万平米人才房收购光明麻田A631-0115地块；
12.华润以21.82亿+1.3万平米人才房收购宝安福海A208-0989地块；
13.深圳特发以12.07亿+1.15万平米人才房的面积，获得龙岗南湾G06301-0416地块；
14.中海以28.04亿+3.8万平米人才房收购龙岗宝龙G11101-1126地块；
15.郑州美盛收购龙岗宝龙G10101-0329地块，面积8.05亿+5000平米人才房；
16.苏州南山吴昕房地产开发有限公司以11.78亿元+12000平米人才房的价格获得龙岗宝龙G02113-0052地块；
17.中海以25.11亿+14000平米人才房的面积获得龙华智敏A811-0344地块；
18.保利以23.63亿元+3万平米人才房面积收购坪山碧岭G11329-0102地块；
19.深圳特区地产以9.65亿元收购光明A511-0039宗地；
20.星辉以10.62亿+3500平米人才房收购光明御堂A602-0990地块；
21.联发以14.38亿元加1.6万平方米人才房收购光明新湖A622-0118地块。
南山区西丽街的土地价格在今天的拍卖中达到顶峰，华润和西湖两家开发商接受了最高限制地价，今天将由抽签决定。该地块位于山西南部蠡湖路与沁园二路交叉口东南侧，由工业用地调整为居住用地。土地面积5925.89平方米，建筑面积21994平方米。起拍价2.09亿元，最高限制地价2.4亿元。周边金钟麒麟公馆2019年10月12日开盘，均价约8.85万/平米，已清盘。
流拍地块位于宝安松岗，与宋风岳明和松岗新世界实验学校仅一路之隔。占地面积25541平方米，建筑面积172317平方米。起拍价17.79亿元，最高限制地价20.45亿元。全年自持租赁住房最大限购面积18290平方米。该宗地普通商品住房销售均价不高于44500元/平方米，比原47200元/平方米低2700元/平方米。甲类商品房销售均价不得高于21400元/平方米，最高不得高于22500元/平方米。周边新世界宋风岳明于今年1月8日推出首批416套房源，其中装修均价5万/平米，当天售罄。
未来，地球拍卖的竞争将更加激烈。
截至目前，全国22个集中供地城市中已有10余个完成土地出让，溢价率明显低于第一批集中供地。尤其是最近，无论是重庆、苏州、南京、杭州、广州，拍卖率都在上升，溢价率在下降。甚至有些城市在拍卖开始前就根据登记情况减少了土地供应。地球拍卖市场转冷，拍卖变冷，底价成交，这是普遍现象。
相比其他城市的土地拍卖结果，深圳土地市场明显保持了较高的热度。对于这个结果，广东省住房政策研究中心首席研究院李认为是合理的。在那之前发生了什么？李认为，有一些共同因素在起作用:
1.自有资金征地
这可能是广州等热点城市土地市场降温的主要原因。过去拿地靠融资，这是俗称“预整合”的行业潜规则。一个案子花一个亿，老板只拿两亿，其余全靠融资。只要自有资金收益率高于融资利率，最大融资优先。所以每次卖地之前，市场火爆，信托、私募、基金子公司等渠道融资，生意异常火爆。如果把需要自有资金拿地的规则等同于土地市场，巨大的变化，甚至是颠覆性的变化，会让开发商很难受。
2.新的土地转让条例尚未实施。
8月10日，自然资源部闭门会议要求热点城市优化土地出让规则。
一是降低溢价率，合理确定土地出让底价。
二是杜绝“争建”，因为此举是变相提高地价。
第三，房价和地价联动，在限制地价的同时，也限制了房价，给了开发商合理的利润。
但从实际执行情况来看，很多城市并没有执行。比如深圳和广州的执行就不彻底。广州的“地价-房价”联动调控也只是在黄埔和南沙，还有一些地块在争建。直接结果就是开发商拿地热情明显下降。因为地方政府不愿意失去地价，所以要通过划拨和建设实现土地价值最大化。同时，开发商估计未来房价会有所限制。所以拿地积极性低。
3.开发商资金链紧张
银行在收紧信贷，开发商回款慢，买房拿不到钱。现在受恒大事件影响，各地对预售资金的监管更加严格，开发商很难挪用部分预售资金。
此前，当其他城市的地方拍卖出现明显的烂拍，市场参与度低，情绪低落，尤其是民营企业的参与，尤其是广州，市场的目光都盯在了深圳。深圳作为一线城市的“领头羊”，是开发商的必争之地。如果深圳土地很多，参与率不高，那么很有可能整个土地市场的情绪会持续走低，这不符合稳定地价、房价和预期的诉求。深圳的土拍结果肯定有这个考虑，这是大背景。
这次深圳拍卖，国企和央企的参与度都比较高，这是合理的。首先，国企和央企本身融资成本不高；其次，近两年他们的商品房销售业绩比较好，大部分财务比较健康，所以拿地成本空比较大；另外，在市场下跌的时候，国企和央企更有责任维护这个市场。所以无论是广州还是深圳，国企和央企更大力度参与土地拍卖都是合理的。
不难看出，未来拍卖市场的竞争会更加激烈，对房企的要求也会更高。看看这个又宽又深的地球拍卖。不仅需要配套设施，还需要一定比例的人才住房和保障性租赁房。剩下的都是开发商卖的，还有质量要求。显然，未来只有龙头企业和有品牌竞争力的企业才有实力做这件事。当然，这次民营企业参与度低还有一个原因。在去年和今年的第一轮土拍中，当地民营企业已经拿了不少地，这一次参与度自然下降。
土地市场冷，商品房市场也冷。有必要放松卖地规则和楼市政策吗？还是房价在往下走？
李认为的土地出让规则短期内不会调整。毕竟这是一个长效机制，市场稍微冷一点就不能放弃。但地方政府可能会调整出让规则，比如拿一些优质地块，比如降低配套建设比例。估计三季度转网时间会有所延迟，转网规则也会有所调整，还有一定的不确定性。至于楼市政策，应该会保持稳定。
