上海作为全国实施住宅用地集中出让试点城市之一，将于2021年启动首批住宅用地集中出让，同时出台商品房用地出让“限价竞价”规则。这一信息是4月30日下午在上海土地交易市场举行的信息交流会上公布的。
首批成交住宅用地约50块。
交流会透露，上海将于5月第三周发布2021年第一批住宅用地集中出让公告。首批出让住宅用地约50块，用地面积约250公顷；第二批住宅用地将于8-9月出让；第三批住宅用地将于10-11月出让。
上海土地交易中心表示，全年上海住宅用地计划供应量将继续增加，同时将进一步增加郊区轨道交通站点和五大新城的供应量。
据证券时报记者统计，在第一批住宅用地中，征收的保障性住房和租赁住房用地占了近一半，普通商品房占了三分之一。
上海土地交易中心表示，在第一批住宅用地出让正式公布前，应通过交流会提前发布相关信息，稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易，保持土地市场稳定有序。
土地出让是在土地价格有限的情况下，以较高的相对价格获得的。
今年3月，上海在《关于进一步加强本市房地产管理的通知》中明确指出，在房价、地价联动的基础上，商品住房用地实行限价招标。
交流会还公布了商品住宅用地出让新的限价竞价规则，即第一批集中出让的商品住宅用地将在上海市原有土地交易规则的基础上，进一步实行竞价联合出让、自有资金监管等。
新的竞价规则如下:在房价地价联动机制下，合理设定地块的起拍价、止拍价和最高竞价。该批最高报价一般限定在起拍价的110%。竞价方式由原来的举牌竞价改为“举牌竞价加书面报价”，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到停止价的，按照价高者得的原则确定中标人；当举牌竞价达到止损价时，交易将转为书面报价。书面报价不得超过最高报价，按照书面报价平均价格最接近的原则确定投标人。
“新的竞价规则将最高价调整为限地价下的相对最高价。”上海土地交易中心表示。
“上海对土地拍卖价格设限，可以稳定地价，稳定房价预期。但在限价后谁拿的问题上，上海就看哪家房企报价最接近均价，成为第一候选。”上海中原地产首席分析师陆文熙表示，“这需要房企提前做好完善的准备，在拍卖过程中不能冲动，要以最合理的价格拿下土地。”
在看来，上海的这一举措比其他城市通过摇号或自报家门的方式更高明。摇号有运气，自报自中，在最苛求成本的前提下，增加了房企的负担，降低了对楼盘品质的追求。
在第一批宅基地集中供应的通知中，也提出了“同一申请人”的概念，即申请人视为同一申请人的，只能提出一次交易申请。“在买家的资质审查上，可以最大程度的防止多重‘马甲’。房企无论大小，只要进入最后拍卖阶段，都只有一个拍卖号牌。”鲁对说:
中小房企可能会增加拿地机会。
对于市场的预期发展，陆文熙看来，分化难以避免。一是房企拿地差异化。大型房企资金实力雄厚，可以参与很多拍卖。大部分土地大概都被大型房企拿走了。第二，土地也可能被分割。集中转让背景下，房企规模更大，资金实力更强。多个城市多幅地块拍卖后，资金仍会有一定的资金压力。所以，并不是所有的土地都会有大型房企。部分土地质地一般，冷门土地不排除被中小房企拿下的可能。
同时，由于新的拍卖技术，不再盲目追求最高价。陆文熙表示，即使是一些热门地块，预计最高溢价率也会控制在合理范围内，今年不太可能出现类似去年50%甚至更高的溢价。
“未来的发展将集中在五个新城区，预计土地释放也将偏向这些部门和区域。”鲁对说:
[来源:证券时报网]
免责声明:本文转载目的在于传达更多信息。如有出处标注错误或侵犯您的合法权益，请持权属证明与本网联系，我们将及时更正删除。谢谢你。电子邮件地址:newmedia@xxcb.cn
