近日，《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》发布。报告指出，当前消费市场最大的变化其实不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场明显的分级，这也对商业运营创新提出了更高的要求，商业进入了“无创新无商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，经营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。
《报告》由全联房地产商会商业地产研究会和RET睿意德联合发布。盘点和解读了2018年中国商业地产行业的重大事件，并展望了2019年的发展趋势。
首先，存量优质物业盘活迎来资产证券化热
代表事件:广州贾政广场、郭蕊购物中心、北京合生汇、新建园林里中心发行的CMBS/ REITS产品。
关注理由:2018年商业资产交易前活跃空。一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新高潮。9月，以广州贾政广场为标的财产的“广发恒金-贾政企业集团贾政广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年规模最大的CMBS。此外，北京郭蕊购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建园林里中心、深圳龙岗万科广场等多个优质物业已成功获批或发行证券化产品。在房地产财务杠杆普遍过高的背景下，商业资产证券化更具现实意义。同时，也是中国商业地产国际化、规范化的重要标志。
二是大宗资产交易操作水平参差不齐，凸显资产价值
代表事件:世茂工三拍卖，北京盈科中心再次易主。
关注理由:2018年底，北京市场两起商业资产交易引发关注。是乐视控股旗下世茂工三资产拍卖案。12月初，阿里网站进行了拍卖前公告，预估价32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；另一个是盈科中心项目以105亿元的高价成交，打破北京商业物业成交金额纪录。这种忽冷忽热的背后，说明资本市场对资产运营价值的认可。世茂工三项目虽然位于北京核心商圈，但由于空的长期地位，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，现金流很好。即使总价很高，但还是成交了。同时，2018年行业内有很多商业资产是打算出售的，但由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始按照经营水平分化，优质商业资产流动性强、韧性好等优势在经济下行压力面前更加凸显。
第三，新零售不错，线上线下融合仍可期。
代表事件:超级物种遭遇亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒马鲜生被开放加盟，美团正式进军新零售。
关注理由:12月，“新零售先锋”的superspecies主力公司永辉云创爆发累计总亏损10亿，以至于永辉宣布从上市公司业务体系中剥离。之前，盒马生鲜被曝出修改食品保质期的“标签门事件”，推出盒马加盟业务也是迫不及待。JD.COM 7 fresh也进行了人事洗牌，这一切都让业界普遍形成了新零售广受好评的印象。尽管新零售先锋实验受挫，但显然商业创新的探索并未放弃，巨亏的超级物种表示将继续独立于上市公司发展。美团生鲜超市“掌鱼生鲜”品牌升级为“小象生鲜”，门店扩张步伐也有所加快。7FRESH，JD.COM，人事重组后出发，渠道已经下沉到三四线城市。新零售的脚步并没有停止，线上线下融合的期待依然存在。
第四，实体业务加数据智能技术驱动运营成为共识。
代表事件:凯德Next-Ten、宝龙创意实验室、海底捞无人餐厅诞生。
关注理由:以大悦城、印象城、爱琴海等为代表的商场纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官一职，更加注重科技对商业运营的引领作用。作为商业地产的领导者，凯德开创了商业新物种“探索下一个十”的模式。将宝龙与JD.COM联合，打造“宝龙创意实验室”，对接新零售。业态涉及儿童、餐厅、超市、数码等。，包括生活细节，而且它融合线上消费，实现流量导入。同时，宝龙还投资了可广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商和主题公园的共享后续服务机器人。海捞的无人餐厅，成了网络名人的打卡地。从过去商家一直指望第三方技术公司提供服务，到现在纷纷投入商业数据技术的研发，可见商家对更好的商业应用的迫切愿望。
5.股票商业已经升级，城市更新创造了新的商业机会。
代表性事件:北京广场、上海世茂广场、深圳李因中心。
关注理由:2018年，多个城市更新商业项目重新开盘。位于北京前门核心区的北京广场正在全力运营，拥有无印良品体验酒店、星巴克精选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态。，颠覆了多年来消费者对前门商业的过时印象，越来越多的本地顾客重新回到这里。9月，世茂集团旗下的上海世茂广场重新开业。其强烈的时尚感和创新感吸引了大量年轻客人，改造前后业绩翻倍。深圳李因中心改造后，业绩增长近30%。这些项目的成功改造，不仅提升了硬件，更在场景营造、项目定位、商业组合等各个方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力和信心。2018年，多个有影响力的更新项目同时交易。大悦城收购了北京大兴火神庙项目，并决定将其转化为一个新的产品线“欢乐春风”。凯德以128亿元的高价买下上海最高的双子塔，并计划在上海建造第三座来福士。由于增量商业开发的成本越来越高、周期越来越长、选址越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。
六。商业地产投资普遍过热。核心区域的业务依然受到追捧。
代表事件:恒隆等主流商业地产商竞拍杭州最贵商业地块。
关注理由:5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿元、118%的高溢价率拿下杭州核心商圈杭州大厦旁的百井坊地块。杭州将迎来第一个恒隆广场。竞标当天，除恒隆外，华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰等其他知名地产公司均参与竞标，竞争一度白热化。在商业地产普遍过度投资的背景下，杭州商业用地拍卖之所以如此受追捧，并不意味着商业地产投资的回潮。主要是基于项目在城市规模和区位上的案例优势，核心区商业韧性好的传统投资思路还是被认可的。
七。消费降级之争四大商业潜力聚焦激活
代表事件:拼多多上市、阿里入股汇通达
关注理由:品多多，一个被农村包围的城市，7月在美国上市，取得了巨大的商业成功。很多实体企业的人把它的成功归功于经济低迷时期所谓的“消费退化”。事实上，商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级趋势不可逆转。拼多多的成功，更大程度上是底层消费通过移动互联网平台的积累和升级。此外，小城镇电商平台汇通达也获得了阿里45亿元的投资。电商平台的下沉，不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，也提振了中小城市实体商业发展的信心。
八。购物中心招商难的现象突出，购物中心如期开业成为实力的标志。
代表事件:广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业。
关注理由:这些年来，商业地产的大跃进式发展导致了商场的过度竞争。再加上宏观经济形势下行的影响，很多品牌的租赁能力下降，新项目普遍面临招商、资金、开盘的困难。就连一线城市和大型央企也遇到了同样的问题。2018年的抽样数据显示，5万平方米以上体量的商场实际按期开业的不到60%。另一方面，万达、华润、李因、大悦城、龙湖等知名商业地产开发商，凭借品牌口碑、专业团队、资金优势等综合实力，实现了自有、自建或委托项目的如期开盘，部分项目成为当地商业升级的新标杆。
中华全国房地产商会商业地产研究会会长王永平点评
第一，市场整体预期趋于谨慎。
受宏观经济影响，消费者消费更加谨慎，加上商家自身创新不足，渠道分流更加明显。今年行业市场预期普遍下行，新项目扩张较为保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎乏力，新零售发展不尽如人意。随着行业进入“无创新无商业”的新时代，迫切需要替代的创新业态和模式，市场倒逼的创新压力越来越大。
第二，消费市场的分类更加突出。
近年来，随着经济的快速发展和消费者的不断迭代，消费观念和消费模式正在发生深刻的变化。升级作为消费的主旋律，不可逆转，但与此同时，消费分级现象更加突出。有时候看似消费降级，其实是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客户群可以发现，它的崛起不能简单解释为消费的退化，而是追求高性价比的新消费理念的体现。
三是线上线下融合不断深化
以腾讯入股BBK、阿里入股居然之家为代表的线上线下融合，在股权融合完成后，将进入技术融合、运营融合、文化融合的多维度深度融合阶段。预计新数码商店的落地将继续加速。新零售可能有更先进的商业模式，行业也面临洗牌的可能。尽管超级永辉物种的巨亏引发了一些对新零售的担忧，也引发了更多对新零售盈利模式的质疑，但线上线下融合行业仍普遍抱有期待。
第四，商场与品牌构建命运共同体
以前购物中心、百货商场等商业实体与商业品牌的关系多是简单的租赁关系，商场的作用基本只是对商户进行挑选和考核。如今，为了共同应对市场的下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化。一些商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据引导品牌商优化产品和供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作品牌。商场和商业品牌的命运共同体和利益共同体的关系越来越紧密。
第五，政府开始调控商业地产的发展。
多年来，一些地方政府重商业地产投资轻规划，商业地产企业重开发轻经营，出现投资过热、无序开发等突出问题。因此引起了政府相关部门的重视。在成都等地的带动下，国家标准委基本完成了商业建筑发展系列国家标准的起草工作。随着标准的发布，将对地方政府的招商政策产生影响，商业地产开发的乱象将进一步规范。未来，商业建筑的发展方向将从数量转向质量。
