文达房产三哥
2020年上半年是商业地产承压的时期。
2020年上半年，中国社会消费品零售总额为17.2万亿元人民币，同比下降11.4%。
2020年上半年，以全国重点城市100家商业街商铺为样本目标的商铺平均租金比去年下半年下降2.41%。
2020年上半年，全国新开大型购物中心58家，面积440万平方米，为2019年同期的30%。
……
疫情对商业地产尤其是商场的影响是巨大的。
从资产规模和详细数据披露的角度，我们来对比一下近期公布中期业绩的龙湖、华润、新城、宝龙、大悦城、世茂这六家商业地产运营商，看看能否找到以下问题的答案:
1.疫情对商场租金的影响有多大？
2.每个家庭的商业地产规模和增长如何？
3.谁的商业地产板块投资收益率高？
1.疫情下商场的租金损失了多少？
疫情一蔓延，商业地产的头部企业就出台了减租政策，从1月底到3月底租金基本减半，上半年租金收入少了1/6左右。
主动减租，导致租金收入减少。
此外，复产后，人流量不会马上恢复到疫情前水平，也会对商场收入产生影响。
基本上已经有几家公司把2、3月份的租金减半了，也就是差不多整整一个月的租金。半年租金收入比例损失16.7%，是杠杠的。
龙湖、新城、华润置地新开商场面积增长较快。为了避免开业面积扩大导致租金上涨而造成的错误观察，我们选取了同批次的商场进行对比。
龙湖和大悦城地产的披露比较详细。根据各商场项目的披露情况，我们与同批次商场进行对比；
华润置地，新城控股，宝龙地产，世茂股份，我们按照今年的租金/面积算回去。
这样就可以看到疫情在同口径下对房租的直接影响。
每个家庭的租金收入损失差距很大。免租政策实施后，按照租金涨幅排序:
宝龙>龙湖>新城>华润>世茂>大悦城。
如果不考虑免租的影响，宝龙、龙湖、新城都是正增长；华润、世茂持平；大悦城跌幅最大。
宝龙地产:按照同区域的口径，租金涨幅是最高的，在疫情影响下也实现了增长。原因之一可能是宝龙2019年新开的6家商场都位于能级较高的城市，我们在按面积计算时无形中抬高了理论租金。
龙湖集团:同口径，不考虑疫情，免租金，正增长15.66%。
华润置地、世茂股份:同口径租金收入减少的基本是免租部分，16%左右。
大悦城楼盘下降了24.7%，除了免租之外，也呈现了明显的下降趋势。
对比租金收入的增长，宝龙是冠军，龙湖是亚军，新城控股是第三。
租金增长是一个维度，在一个维度上看问题容易让盲人摸象。让我们看看其他方面:
二。经营规模和增长
从开盘面积存量、单价、经营面积增量的角度，具体来看一下各房企商业地产的现状和发展策略。
先看资产规模和楼层单价:
从楼层单价:
大悦城>华润≈龙湖>世茂>宝龙>新城。
大悦城和新城是两个极端，大悦城地产的项目是CBD中的CBD。
新城控股还在三四线跑。
龙湖商业地产的扩张定位在一二线TOD布局，新开商场分布在北京、上海、杭州、南京、合肥、成都。
宝龙地产新开6家商场，多在长三角、上海宝阳、杭州临安、南京高淳、绍兴袍江、天津滨海、宁波鄞州。有趣的位置:位于热点城市的外围。
吴向东离开后，华润置地这个老牌劲旅的商业地产定位和发展战略，大概就是自然增长。
看扩张速度:
开口面积增加:
新城>龙湖>宝龙>华润>世茂>大悦城。
从增速来看，龙湖正在快速扩张，“每年以10%销售回报为上限投资持有物业”的计划是正在进行的事实。开盘面积增速略低于正在三四线大举扩张的新城控股。
如果算作商业上投资物业资产的增加，龙湖是当之无愧的冠军。
从区位和增速来看，龙湖集团和宝龙地产的定位非常明确，聚焦一二线城市的新兴市场区域进行快速扩张。
增长与规模的比例说完了，我们再来看商业地产的终极指标:投资回报率。
三。自持型商场投资回报率比较
对于房地产公司来说，商场的终极价值来自租金收入。
年租金收入与资产的比率，即房地产的收益率，是商业地产评估的核心指标。
这些家庭的情况如何？
从投资收益率来看，华润和龙湖占据前两位。
华润≈龙湖>新城>大悦城>宝龙>世茂股份
华润置地:“你大爷还是你大爷”。
龙湖集团:收益率已经和华润不相上下了。
华润置地可能需要担心:
首先，算上在建部分，龙湖的投资物业规模正在赶超华润。
其次，从项目的楼面价来看，华润和龙湖的位置也很近。
况且，在龙湖面前，华润置地作为国企的融资优势并不明显:龙湖的融资成本与华润接近。龙湖4.55的现金短债率在30强房企中排名第一。
而且龙湖商业板块的投资计划是“以年销售收益的10%为上限持有物业。”
从这个角度看，龙湖全面超越华润似乎只是时间问题。
新城控股:三四线商业地产收益率肯定不如一二线，但看起来不错。这与新城控股以长三角为核心的布局不无关系。
世茂股份:从最低租金收益率来看，世茂股份的重点应该是酒店而不是商场。
一二线核心区域，资产回报率赶不上一二线城市新兴市场。大悦城地产就是一个例子。
香港的恒隆也是一个例子。恒隆地产在内地的投资物业资产为1200亿港元，上半年租金收入为22.8亿港元，年化收益率约为3.8%，接近大悦城地产。
2020年上半年，龙湖租金资产比最高，资产运营效率最高。
四。总结:数据背后
今年疫情下，商业地产承压，亏损严重。作为商业地产的头部企业，他们是有责任的:两个月租金减半。先给三哥拜年，再评论。
从租金增长和资产运营效率来看，龙湖和宝龙上半年表现最好。我们来试着分析一下这背后的原因:
看商场数量和首保龙开业时间:
购物中心的资产是摇钱树。一般来说，租金越高，租金上涨的比较基准是M2。
宝龙地产3年以上的商场项目占74%，这应该是同口径下宝龙地产租金快速上涨的原因之一。
但这个理由并不适合将大悦城地产定位在核心区域。
这就是商业地产布局的增量与存量的区别:青春期与成熟期的区别，新兴区与核心区的区别。
核心位置是股票，稳定。新兴领域是渐进的，快速的。
再看龙湖:上半年剔除免租效应的同口径租金上涨16%。
龙湖的商业地产围绕TOD布局，位于一二线城市的新兴区域，是典型的增量市场。所以虽然有很多短期2-3年的项目，但龙湖的租金增长率在同批商场下达到了16%。
从单价和最终收益率的关系来看，龙湖和华润显然处于比较理想的位置。
以上是地点。除了这个原因，接下来的差距应该是疫情下的操作差异。
当然，疫情期间免租金，帮商户，引流，推广运营，是每个家庭最好的办法。我们知道信息不完全，所以无法评价谁的运营好，谁的运营差。但是，1/6的租金损失是铁杠杠的。高于1/6，就超过免租损失了。如果低于1/6，则显示增加。
我们仍然是事后的想法。看结果，能说明一些问题。
世茂股份在租金收益率低的情况下，租金亏损超过1/6，加回来也只是持平，谈不上优秀，大悦城更是如此。
宝龙免租涨20%，龙湖涨16%。他们的行动是什么？
以龙湖为例，三哥能学到的:
龙湖是第一批推出两个月租金减半政策的企业。
还有各种线上线下的引流。比如疫情期间，三哥还在杭州滨江天街体验了一次火锅送餐服务，体现了龙湖创新经营和社区商业的优势，也是龙湖商场的特色。
那么，六人中谁最厉害呢？
综合评估成长性、规模、收益率，三哥认为:龙湖。
家庭声明不作为投资参考。
