据说在柬埔寨，中国人曾被称为“行走的黄金”。
来源|无冠财经
作者|方思佳
“把深圳的房子卖了，去柬埔寨！”2020年年中，“欧神”戴着口罩，匆匆赶到杭州某酒店，向投资人讲述自己的观点。
他说，“只有买地，才能真正跨阶级，从工人阶级到老板。”随后，王牧笛和郎咸平也同台亮相，称柬埔寨西哈努克城的房地产市场前景光明。“我在柬埔寨买的地比澳门的还大。”2019年，曾经的微博大V薛蛮子对西港赞不绝口。在他看来，当地的稀缺性和成长性是巨大的。手术后，曾与王牧笛合作过的马光远紧急辟谣:“对于大家经常问的柬埔寨西港项目等公司的业务，我真的一无所知。我根本没有参与，也没有任何关系。”这种热闹的炒房并没有持续多久。很多炒房团突然撤退，留下大量烂尾楼。今年7月初，西港召开会议，讨论1100多栋烂尾楼的问题。▲西哈努克城召开会议讨论房地产修复。图片来自微信官方账号的“西港日记”将糟糕结局的官方原因指向中国投资者。据《东华日报》报道，7月8日，西港副州长伦迪曼提到，由于疫情和柬埔寨禁止网络赌博，许多中国投资者离开西港，导致到处都是烂尾楼。这些烂尾楼占西港建筑总数的70-80%。投资正在逐渐减少。据《联合早报》报道，禁赌令颁布后，数十万华人和大量中资企业被疏散，许多涉赌项目被叫停。然后因为疫情，一夜之间西岗人去楼空空，车水马龙不复当年。这些遗留下来的烂尾楼该怎么处理？01一边炒房一边“挖坑”最初的西港是房地产用地。房地产中介网站“柬埔寨房地产网”曾这样介绍韦斯特波特:“对土地的持续需求推高了土地价格，使其达到比泰国、越南沿海土地更高的水平。旅游、贸易和基础设施改善的增加带动了西哈努克城住宿和商业场所租金的上涨。”当时华人是当地炒房的主力军。“2017年，中国人有7万。现在保守估计西港有50万中国人。曾经有过很多一夜暴富，租地建房，两年收回成本的神话。做KTV，夜店，开赌场，三个月就回本。”柬埔寨的中国投资人洪七公曾经和节目组分享过《留学真相》。“在卫星地图上，2015年，韦斯特波特的土地还是一片荒凉。2019年，到处都是楼房。三年多时间，西港地价涨了十倍，房租涨了五倍。”他回忆说，起初，许多中国台湾省的人来投资和购买土地。不久之后，大陆人也来投资建厂，买地买楼。▲西岗街的店铺里都是中国人，图片来自《联合早报》。“中国投资者的涌入带动了当地房地产的快速发展，抬高了当地的房价和租金，也间接迫使资金较少的柬埔寨当地雇主和西方国家的投资者离开。”媒体《西港日记》的作者也提到:“当时华人形成了一个独立的圈子，华人基本只做华人生意，房地产基本在华人中流传。”但2019年，洪七公渐渐发现，西港有很多“坑”。他的一个朋友曾经因为西岗某楼盘15%的回报率而开始买房。结果房子卖了两年，结局很惨。他了解后才发现，原来开发商拿这笔钱去赌博，输了，项目成了烂尾楼。疯狂的房地产投机催生了一些极端案例。2019年6月，韦斯特波特一栋在建建筑突然倒塌，造成近50人伤亡。大楼是柬埔寨人租的，房子的产权是中国人的。这个项目先承包给一个柬埔寨人，然后分包给一家中国私营企业。至于案件的原因，洪七公认为:“因为大家都有快进快出的心态，所以偷工减料。此外，当地开发商没有找到专业团队来设计建筑，导致施工问题。02
赌博在天堂埋下了祸根。西港的另一个标签是“赌博天堂”。这个行业也助推了资金密集型的房地产行业。2016年，西港被列为柬埔寨经济特区，赌博从业者涌入这座城市。因此，西港也被称为“第二个澳门”。当时中国人疯狂进入韦斯特波特淘金，韦斯特波特到处都是中国人的店铺招牌。根据2019年的数据，柬埔寨博彩业的税收为8500万美元。据澳门咨询公司IGamiX统计，西哈努克城90%的年收入来自网络赌博。然而，这个赌博天堂却成了跨国网络诈骗的温床。在赌博合法化的同时，网络投资公司涌入西港。据钱江晚报报道，截至2019年，柬埔寨共有193家注册赌博公司，其中91家在西港。一些网络投资公司开始挂靠有牌照的赌博公司开展非法网络赌博业务。媒体也有报道称，大量中国人被诱骗到西港从事网络赌博诈骗。南方周末曾经采访过一个湖南人。他的老乡鼓励他去韦斯特波特当厨师。潜入西港后，他发现自己原来的“厨师”职位变成了一家在线投资公司的“推广”职位。他们的工作内容是在社交媒体上用不同的词语诱导客户用钱赌博，甚至冒充异性，在网上发展恋爱关系，诱骗对方投资。这些被骗到西港的人，一旦进入网络投资公司，就失去了人身自由。“过来听话，不然手铐电棍等着你！”不仅是中国人，泰国人、越南人、马来西亚人等等都被骗了。没有人知道这些在线投资公司的背景，但外人猜测他们的背景很强硬。一位在西岗救助上述受伤员工的志愿者曾对大河报记者表示，“当地警察进不了园区”。另一位受害者曾向上游新闻回忆:“都是为了钱。有人报警，警察直接联系公园，报警的人就卖了。”更夸张的说法是“在柬埔寨，中国人是‘行走的黄金’，所有在线投资公司都是1万美元起步。”一位受害者曾对上游新闻提到过。正是这种畸形的淘金热，为未来的楼市崩盘埋下了伏笔。03烂尾楼困境待解2019年8月18日，柬埔寨正式发布“禁赌令”，查封所有非法网络赌博活动，将网络赌博定为刑事犯罪。以博彩业为支柱的西港，瞬间跌入谷底。最直观的表现就是烂尾楼多了。7月初，柬埔寨西哈努克城商会和柬埔寨华人慈善互助协会共同主持召开会议，讨论西港1155栋烂尾楼问题。这些烂尾楼占西港建筑总数的70-80%。会议讨论的话题包括中国投资者在韦斯特波特和盖楼租赁土地引发的一系列纠纷和困境。不仅如此，房价甚至暴跌。当地一位中介曾对界面新闻提到，禁赌前，海滩上一块有硬卡产权的土地，1000-1500美元/平方米就能买到，禁赌后，市场价只有250美元/平方米。禁赌引发房地产崩盘？事情远没有那么简单。首先，网络赌博业务退潮，多米诺骨牌倒下，只剩下一地鸡毛。如前所述，数十万中国人涌入西港，不仅参与博彩业，还参与城市的建设，涉及房地产、娱乐，甚至医疗行业。莆田医院全部引进西港。这些行业的主要消费群体是当地相对富裕的华人和博彩业的参与者。赌博业被叫停，疫情下旅游业发展受限，直接造成了大量产业不消费的局面。▲在房产中介网站上，西岗的房屋出租金额远低于金边和暹粒。要知道，房地产一直是资金密集型行业。资金突然撤出，几十万人开始流出，管理层很快撤出。连工程款都来不及结算，建筑工人到处讨要工资。西香港房地产市场是一场传递包裹的游戏。现在，经营者都走了，房地产的博弈自然也就没得玩了。其次，楼市的控制权根本不在外资手里。受当地政策影响，外国人无法购买土地，只能通过柬埔寨人持有。在房地产方面，外地人只能买两层以上的房子，没有“硬卡”主动权。所以无论从政策、市场、具体交易环节等。，中国投资者不得不依赖当地人，独立盘活项目难度极大。更糟糕的是，由于一些华人在当地赚得盆满钵满，也招致了当地民众的反感。在上述烂尾楼振兴大会上，有中国投资者提出西港治安改善、投资者信心恢复、投资项目安全等问题。韦斯特波特的一位Tik Tok博主也有同感。她说，“2018年，我敢凌晨3点去工地，现在不敢了。”那么多烂尾楼都成了西港的伤疤。我们应该如何振兴他们？今年年初，柬埔寨财政经济部国务秘书翁赛维索透露，柬埔寨政府有意出台新方案，恢复西哈努克省正在停建的高层建筑建设。全球房地产协会主席萨姆·索克诺恩(Sam Sok Noeun)对媒体表示，2022年第一季度，西哈努克城的房地产市场依然低迷。如果外国投资者和游客的数量增加，房地产的价格和市场活动可能会立即发生变化。事实上，中国投资者仍是柬埔寨的重要买家。当地媒体指出，2020年，在柬埔寨购买房产的外国买家主要来自中国，占总数的50%，其次是新加坡。
在上述会议中，解决方案之一是:如有房产或硬卡资产，政府相关部门可提供支持，业主可向银行申请抵押贷款，恢复生产建设。然而，柬埔寨国家银行不久前指出，银行系统对建筑和房地产领域贷款的快速增长将给金融稳定带来更高风险。轰轰烈烈的炒房之后，城市的伤痕必然不会轻易愈合。恐怕要花很长时间来收拾这个烂摊子。
