2021年4月22日，由中国房地产10强研究集团主办，中国房地产控股、中国房地产研究院承办的“2021中国100强物业服务企业研究成果发布会暨第十四届中国100强物业服务企业家峰会”隆重举行。
自2008年以来，中国物业服务企业100强研究已经连续开展了十四年，引起了社会各界的广泛关注。同时也得到了行业内优秀企业的认可。相关研究成果已成为判断物业服务企业管理实力和地位的重要标准。2021中国物业服务企业100强调研，以“高速、优质、高密、高效”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务质量高的物业服务企业，发挥示范引领作用，引领行业快速健康发展。
百强企业管理面积增长14.02%，10强企业管理面积增长27.57%。
2017-2020年百强企业合同管理面积、管理面积、市场份额变化
2020年，百强企业平均管理项目数为244个，同比增长15.09%；平均管理面积达到4878.72万平方米，同比增长14.02%；百强企业市场份额上升至49.71%，比上年提高6.10个百分点。
TOP10企业平均管理面积2.64亿平方米，同比增长27.57%，强者恒强趋势显著。
依托兄弟公司的项目，扩大区域，辐射周边，实现规模的高速高效增长。
首先，百强企业积极承接兄弟企业独立或合作开发的项目，有效保证了管理面积的增长。其次，百强企业进入兄弟企业开发项目后，借助优质的服务、专业的管理、高效的运营，不断积累良好的品牌口碑，通过“以点扩面”的标杆项目，为挖掘当地存量市场打下了良好的基础。此外，百强企业利用兄弟公司、政府和国企之间的紧密联系，在项目层面设立合资合作平台或合资公司，协助获取政府、公共建设项目和城市服务项目，同时避免并购中的高对价问题。
新增面积50%以上来自外部拓展，MA和招投标各贡献50/50，市场化拓展成效显著。
2020年百强企业新增管理面积50%以上来自市场化扩张，其中MA和项目招投标的增长贡献等于一半，可见外联效应明显。百强企业结合自身发展战略，审时度势，优势互补，以更加多元化的MA模式加速高质量扩张。目前百强企业的主要MA策略可以分为两类:第一类是物业服务企业之间的MA，特大MA案件频发，“大鱼吃大鱼”趋势明显。一是可以在短时间内扩大管理规模，业务重合度高，尽快发挥协同效应；二是可以丰富管理业态，拓展非住宅业态项目，拓宽盈利渠道；第三，可以弥补区域布局的短板，快速切入重点城市，提高市场份额。第二类是围绕上下游产业链启动MA，挖掘垂直领域潜力，发展增值服务，构建服务闭环，全面提升盈利能力空。此外，MA的主体不再局限于大型企业，中小企业也开始主动寻求良好的合作机会，实现协同增效，共谋跨越式发展。
此外，百强企业通过及时掌握市场公开信息、寻求合作机会等赢得了招标人的青睐。，以优质的服务和专业高效的管理模式，全面提高了向外扩张的比重。
注重核心优势区域的深耕，单个城市平均管理面积超过140万平方米。
2020年不同城市群百强企业管理区域分布
2020年，58.93%的百强企业管理区域位于五大城市群，较2019年上升2.77个百分点，其中长三角城市群管理区域占比高达19.35%；粤港澳和长江中游地区面积比分别为11.31%和9.98%，较2019年分别上升1.06和0.7个百分点，增速较快；成渝和京津冀城市群分别占其管理面积的9.85%和8.64%，增速相对稳定。2020年，城市百强企业总数已覆盖全国，平均进入34个城市，比2019年增加3个，管理版图进一步扩大。2020年，百强企业平均单城市项目数为7.18个，同比增长4.94%，单城市平均管理面积为143.49万平方米，比上年增长3.96%。
收入增长12.81%，低于所管理区域的增速。规模第一，收益在意料之中。
2017-2020年百强企业营业收入和管理面积增长率平均值及增长率
规模的扩大给百强企业带来了持续增长的源泉。但近年来，随着并购和市场化项目的增多，百强企业需要一定的时间来整合和消化相应的项目。2020年，百强企业平均营业收入达到11.73亿元，同比增长12.81%，首次低于管理区域增速1.21个百分点。
增值服务收入占比呈现分化趋势，10强企业运营能力明显好于100强企业。
夯实基础市场，基础收入略降至78%，TOP10企业基础服务收入贡献64.61%。
2018-2020年百强企业和十强企业收入构成变化
2020年，百强企业积极稳定基础市场，基础物业服务收入持续增长，达到9.14亿元，同比增长11.92%，业绩贡献达77.93%；多元业务平均收入2.59亿元，同比增长16.08%，增长弹性较高。
百强企业基本服务收入占比逐年缓慢下降，2018-2020年累计下降2.56个百分点；相比较而言，TOP10的收入结构改善速度更快。2020年，10强企业基础服务收入占比64.16%，比100强企业低13个百分点以上，反映出10强企业在收入结构优化上更具主观能动性。
非业主增值服务仍是多元化业务收入的主要贡献，其中案例服务和中介服务占比最高。
2020年百强企业多元化经营收入和非所有者增值服务收入结构
2020年，百强企业非业主平均增值服务收入达到1.42亿元，占多种经营收入的54.91%。百强企业为房地产开发企业、物业服务企业等非住宅业主单位提供多元化的非业主增值服务，主要涵盖案例现场服务、咨询服务、转介服务、工程服务等。其中，案例服务在非业主增值服务收入中占比最高，达到60.41%；前期服务也是主要的服务领域，包括土地开垦和清理，检查，启动等。，占19.69%；咨询和工程服务收入占比不到10%。
社区增值服务收入同比增长15.49%，社区零售和家政服务收入增长最快。
2020年百强企业社区增值服务收入同比增长15.49%，占多种经营收入的45.09%。百强企业的社区增值服务收入主要来源于业主提供的生活服务、业主资产提供的资产管理服务、向社区提供的运营服务空，各占20%以上。
2020年百强企业社区增值服务收入占比
充分发挥规模效应降低成本，拓展高价值项目，增加利润，平均净利润突破1亿元。
2017-2020年百强企业毛利、净利润及增速
2020年，百强企业平均毛利和净利润分别为2.88亿元和1.05亿元，同比分别增长15.15%和14.73%。2017-2020年，百强企业多元化收入贡献从18.20%提高到22.07%，净利润贡献从41.68%提高到48.30%，呈逐年上升趋势，利润贡献增长明显快于收入贡献。
2017-2020年百强企业多种经营收入和净利润占比
2020年，百强企业整体盈利能力进一步小幅提升，净利润率为8.91%，比上年提高0.15个百分点。2020年，百强企业平均营业成本8.86亿元，同比增长12.07%。其中，人工成本占比58.32%，较2019年下降0.77个百分点。
2020年百强企业营业成本构成
加快疫情标准化体系建设，促进服务质量持续提升。
2020年，新冠肺炎的突然爆发给人们的工作和生活带来了很多麻烦。物业服务公司不畏风险，坚守工作岗位，全面推进疫情防控，提供专业细致的服务，从各个方面为业主和居民保驾护航。部分百强企业，在抗击新冠肺炎疫情期间“逆行”，以更高的标准、更专业的服务，拉起社区生命保护线，积极承担社会责任，树立行业抗疫标杆。随着服务标准的模块化和精细化，百强企业也在不断构建和更新自己的基础服务标准，希望以标准化、规范化、高效化的服务满足业主日益增长的品质要求，同时提升行业整体服务水平。
服务主动赢得业主认可，催收周期缩短，催收率和续保率居高不下。
百强企业一直在抗击疫情，配合医务工作者，采取了一系列防控措施。同时，百强企业主动提高服务意识，以服务客户为己任，充分发挥社区优势，进一步提高服务质量。2020年百强企业物业服务费平均收缴率为93.57%，平均续缴率为98.39%。
2017-2020年百强企业物业服务费收缴率和项目续费率
吸引各行各业的人才，优化人才结构，提高行业生产力水平。
人力资源也是物业服务企业的核心，决定着企业的未来。百强企业积极聚集了一批批敢于担当、有所作为的人才，成为行业的中坚力量，以谨慎踏实的作风推动着行业的快速成长。百强企业本科及以上学历员工占比11.23%，提高0.25个百分点；大专学历占22.77%，提高1.35个百分点，高中学历占22.68%，降低0.17个百分点；中专及以下占43.32%，下降1.43个百分点。
2019-2020年百强企业人才结构对比
TOP10企业平均储量高达1.71亿平方米，头部效应显著。
2016-2020年百强企业平均合同储备面积和平均储备项目数
2020年，百强企业平均合同储备项目105个，合同储备项目平均面积1830.51万平方米，同比分别增长10.53%和8.63%。各级百强企业的储备区域也呈现马太效应。2020年，TOP10企业合同储备项目平均面积为1.71亿平方米，是百强企业的9.34倍，遥遥领先于其他企业。
2020年各级百强企业合同储备项目
非住宅市场容量大，专业门槛高，百强企业都在争夺赛道的各个细分领域。
2020年，百强企业将有80%以上进入商业物业领域，70%以上进入办公物业领域，50%左右服务于工业园物业、公共物业、学校物业。凭借丰富的管理经验和专业的服务，百强企业逐渐赢得市场认可，非住宅业态管理面积逐年增加。
首先，非居住区市场前景广阔，非居住区布局是百强企业快速成长的重要手段。其次，非住宅项目收取的物业费较高，可以进一步填补收益。2020年百强企业管理项目平均物业费为3.84元/平方米/月，其中办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/平方米/月，公共物业、工业园物业、学校物业等各类物业服务费均超过3元/平方米/月，住宅物业服务费最低，为2.05元/平方米/月。再次，非住宅项目投标时，对经验和专业性的要求较高。企业成功进入后，可以通过沉淀管理经验，快速拓展类似领域的项目，也可以成为“一方霸主”。最后，百强企业积极开拓新的服务市场，不断开拓新的服务领域。百强企业抓住“城市精细化管理”的机遇，凭借多年积累的服务经验，开始涉足城市服务。
利用“人+场”的优势，响应政策号召，深入布局增值服务。
百强企业在稳定传统服务的基础上，遵循多元化需求，借助自身优质资源，及时推出丰富服务，打通上下游产业，进一步拓展盈利渠道。2020年百强企业平均增值服务2.59亿元，同比增长16.08%，占总营业收入的22.07%，仍有较大提升空。
百强企业在发展增值服务方面具有先天优势。一是部分增值业务对专业水平和资金要求较高，百强企业发展条件充足；其次，社区增值服务，如社区团购、社区空运营，需要依靠庞大的业主群和广泛的渠道来产生更多的需求。业主数量多、管理项目多的百强物业服务公司更容易开展社区增值服务，达到理想的效果。此外，大型百强企业可以发挥规模效应，通过标准化流程控制服务质量，通过更高的项目密度摊薄成本，通过品牌优势获得增值服务溢价。
在政策上，国家对社区养老和智能化服务的支持力度之前已经达到空。2020年11月，《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》提出了“物业服务+养老服务”的居家社区养老模式。2020年12月，住建部等部委发布《关于促进物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，指出“拓宽物业服务领域。鼓励物业服务企业依托智慧物业管理服务平台，发挥与居民熟悉、服务半径短、响应速度快的优势，在提供基本物业服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利。”
资本赋能，上市公司净融资累计近千亿，规模扩张和智能化建设弹药充足。
根据各企业年报和上市公告披露，截至目前，港股主板40家物业服务企业净融资近千亿元。首先，从2020年新上市物业服务公司募集资金用途来看，用于并购和战略投资的资金比例正在扩大，比例由之前上市公司的50%-60%提高到60%-70%，将进一步加剧行业集中度；其次，上市物业服务公司更注重数字化运营体系和智慧社区平台的建设，预计有10%-20%的资金用于建设社区生态圈；此外，预计上市公司将花费10%-15%用于拓展增值服务或提高员工综合水平，其余用于营运资金和一般企业用途。
在疫情的大考验下，用专业的力量保护我们的安全和生命，展现我们的企业责任和家国情怀。
疫情期间，物业服务企业一方面积极配合政府防控疫情，做好消毒、宣传、封闭管理等全方位安排，严控小区进出口，筑牢群防群治防线；另一方面，通过社区服务平台，为业主提供新鲜蔬菜配送、口罩等防疫物资的团购服务，解决业主的生活实际困难。
新冠肺炎疫情成为提升物业服务能力的“磨刀石”。后疫情时代，在我国疫情防控常态化的背景下，百强企业将防疫中积累的经验和知识内化为服务标准和创造健康环境和幸福家园的能力，升级安全防御体系，建立标准化应急响应体系，整体管控能力和供应链管理能力得到质的提升。
2021年，在国内疫情零星、局部聚集的形势下，百强企业坚持疫情防控常态化管理，用行动诠释物业业主，是建设美好家园进程中值得信赖的主力军之一。
积极融入基层社会治理，共建美好生活。
在国家号召构建“共建、共治、共享”社会治理格局的背景下，百强企业响应国家方针政策，积极参与基层社会治理，与当地街道社区建立协同联动机制，坚持党建引领，与居委会、业主等各方共建共享和谐社区氛围，助力提升社区治理活力和效率，履行社会责任，实现政府、企业、民众共赢。特别是2020年新冠肺炎疫情期间，物业管理的价值被社会和政府重新认识，行业参与基层社会治理的巨大价值被重新认识。成为创新社会治理、推进和谐宜居城市建设、提升城市发展质量、维护社会稳定的重要力量。
物业服务企业参与社会治理的模式
提供148万个就业岗位，热心公益活动，积极践行社会责任。
2020年，中国就业市场形势严峻。百强企业积极承担社会责任，全面强化稳定就业措施。一些优秀的企业在年初就提前开始招聘，以创造更多的就业机会。2020年，百强企业提供就业岗位148.3万个，同比增长16.24%，外包就业岗位59.02万个，同比增长7.01%。其中大部分是秩序维护、保洁绿化等基础性服务岗位，为解决基层就业、促进社会和谐稳定发挥了重要作用。
近年来，百强企业的公益投入不断加强，公益项目更加多元化。通过参与力所能及的社会公益活动，他们为社会的发展做出了自己微薄的贡献。从内容上看，主要涉及社区公益、扶贫济困、教育救助、医疗卫生、灾害救助、绿色环保等公益领域。
