来源:经济观察报
这些年来，物业的变化不仅慢慢地展开了一幅互联网企业扎根北京，花落落叶的发展演变画卷。从企业自身来看，购买、租赁、处置自用的物业资产，其实是一大。
作者:丁
引言|||中关村可售的写字楼资源其实历史原因很少。“中关村最早的开发商是海淀区国资委的企业，所以很多楼卖给了北京的一些国企。国企很少卖楼，导致中关村可供交易的写字楼很少。”|||不断搬家几乎是所有互联网公司发展壮大的必经之路。|||除了互联网公司扎堆，当时的望京被称为“O2O宇宙中心”，“选址中国”总裁陈雪原清楚地记得，那两年流传的一句话是“哪个app没在望京SOHO路演过，就像没上市一样”。IV |||一位业内人士告诉经济观察报记者，一般来说，企业的搬迁距离也是一个需要考虑的重要因素。离开以前的办公室太远可能会导致大量员工流失。在JD.COM从中关村和北辰搬到亦庄之前，有一波明显的员工流动。
11月2日，字节跳动千人团队入驻北京海淀区北三环方恒时尚中心，并正式办公。这是字节跳动在2019年斥资50亿元收购的第一座自有写字楼。然而，仅隔一三环，2018年被字节跳动以90亿元收购的中坤广场至今未动。
一位业内人士向经济观察报透露，中坤广场由于自身债务和产权分散在不同商户手中，目前仍处于悬而未决的状态。
字节跳动拟收购的中坤广场建筑面积为43万平方米。大面积购置写字楼的背后，是不断扩张带来的需求。目前，字节跳动有33个驻京办事处，其中29个位于海淀区。除了总部在中航广场外，办公区分散在知春路、中关村、五道口沿线。据经济观察报报道，仅在2018年和2019年，字节跳动租赁的面积就接近20万平方米。
字节跳动对工作站的需求仍在增长。最近，字节跳动表示，年底前将再增加1万个工作岗位。届时，字节跳动员工总数将超过10万人。
事实上，张一鸣于2012年在中关村创立了字节跳动。八年来，字节跳动从未离开过中关村，从秋瑾家园到杜英大厦，再到AVIC广场和中国卫星大厦。
但是在中关村找写字楼越来越难了。一位熟悉北京写字楼市场的人士表示，在中关村商圈，租一个2000-3000平米的面积没有问题，1万平米也可以，但如果想找5万平米的就不行了。在这种情况下，溢出是不可避免的。
10年来，进驻中关村的企业都在往后厂村、望京寻求更多的办公空间。北京互联网企业的格局逐渐形成了中关村、后厂村、望京三大板块，而JD.COM则在大兴亦庄相对。
对于互联网行业来说，格局变化还在发生。2019年，阿里巴巴望京新北京总部在来广营东路中关村朝阳公园北扩区正式奠基。今年第一季度，美团也继续扩大在广营地区的租金。
2019年，位于海淀区知春路、有着20多年历史的老牌五星级翠宫酒店焕然一新，换上了著名品牌“JD。COM科技大厦”，被业界视为互联网公司“回归”中关村的范例。
这些年来，物业的变迁不仅慢慢地展开了一幅北京互联网企业发展演变的画卷，也摊薄了它们的开支。从企业自身来看，这类企业自有物业资产的购买、租赁和处置，其实是一门专业，称为企业不动产(简称CRE)。杜邦、通用汽车等全球企业都有这个专业部门。对于国内绝大多数企业来说，这还是一个全新的概念。虽然同为英文商业地产的简称，但不同的是，它与企业管理息息相关，尤其是对于那些快速扩张、需要规模的企业，比如今天中国的互联网企业。这也是一个教训。
相聚中关村
2005年的一天，腾讯深圳总部的两个年轻人来到时任中关村管委会委员的赵木兰办公室，说腾讯在北京找写字楼，想了解一些写字楼出租的信息。
见面一周后，他们兴奋地告诉赵木兰，一周内就找到了中关村西的尹柯大厦，招了300名员工，准备搬进去开始工作。他们告诉赵木兰，这在深圳是不可想象的，一周招不到300人是绝对不可能的。
中关村众多的科研院所和高校为招聘人才提供了极大的便利。事实上，中关村密集的人才和智力资源为改革开放初期互联网的萌芽奠定了基础。
改革开放之初，一批科研人员突破科研体制和机制的束缚，“下海”创办民营高科技企业。中关村的智力资源是在百一路上产生的，企业数量每年以几十家甚至几百家的速度增长。终于在80年代中期形成了“中关村电子一条街”。其中“两通四海”最为人熟知。四通公司后来通过投资新浪得以延续，中科院高级工程师柳传志创办的中科院计算所新技术开发公司也成为联想集团的前身。
上世纪90年代，随着大批海归的回归，中关村的高校纷纷设立大学创业园和留学生创业园。1996年，刚满三十岁的张朝阳从美国留学归来，在北京创办了爱特新公司，后更名为搜狐公司。在张朝阳的带领下，搜狐经过四次融资，于2000年7月12日在纳斯达克成功上市。那一年，搜狐和新浪的成功，让中关村越来越多的创业者效仿其模式，成立新的互联网公司。
仅在2000年春天，中关村的149家新公司中就有50家从事互联网。他们中有Jiji.com的创始人杨浩涌和李彦宏。2001年初，“七剑客”李彦宏、徐勇、刘建国、郭丹、雷明、王晓、崔珊珊齐聚中关村北大资源大厦，召开了第一次员工大会。半年之内，中文搜索技术正式诞生。
互联网产业已经成为中关村最具活力的部分。随着中关村的技术、人才、风险投资越来越成熟，越来越多的互联网公司选择进驻中关村。
十年来，从华清佳缘开始，从五道口开始，孕育了很多知名的互联网公司，比如美团的王兴，Aauto Quicker的苏华，字节跳动的张一鸣等等。，都在华清嘉园的住宅楼里留下了它们的身影。
随着企业的快速发展，中关村变得拥挤不堪，一楼难求。赵木兰告诉经济观察报，当时一个互联网创业者因为公司扩张，三年搬了七次家，从一个房间搬到四层，但是地方的选择也很有限。
根据DTZ的数据，2010-2011年空入住率降到1%以下，基本属于满租。戴德梁行华北研究部魏东表示，中关村优质写字楼项目少之又少，2018年底租金达到400元/月/平方米，较三年前攀升36%，而空入住率多年来一直保持极低水平，2018年底空入住率甚至低于0.3%。
高力国际大宗交易部负责人韩嫣分析，中关村可售写字楼资源其实很少是历史原因。“中关村最早的开发商是海淀区国资委的企业，所以很多楼卖给了北京的一些国企。国企很少卖楼，导致中关村可供交易的写字楼很少。”
一直向北走
拥挤的中关村使得有扩张需求的互联网巨头纷纷北上。2009年，我率先在中关村出发多年，结束了在普天大厦、理想大厦、世界之巅大厦等写字楼的分散办公。我从北三环外一路向北搬到了搜索框大厦，北五环外上地科技园新总部，面积9万平米，可容纳7000多名员工。
但在高速发展的日子里，员工规模迅速扩大，“搜索框”大楼迅速人满为患，上地周边留下了彭寰大厦、奎克大厦、首都空大厦的痕迹。
2013年和2014年，员工人数分别增长了52%和47%。2012年，员工人数刚刚超过2万人，2014年增加了一倍多。也是在这一年，科技园在“搜索框”大楼以西3公里的中关村软件园二期落成。科技园内共有五栋建筑，占地约7万平方米。
中关村软件园，位于北京东北角，又名后厂村，占地2.6平方公里，被誉为“中国单位经济产出和智力密度最高的地方”。2015年，网易从五道口搬走。2016年，扎根中关村20年的新浪也从海淀黄庄搬了出来。中国互联网行业的一批巨头相继搬来这里。
不断搬家几乎是所有互联网公司发展壮大的必经之路。
Aauto Quicker的创始人苏华打了一个有趣的比方。早期的Aauto Quicker就像一个游牧民族，以五道口为中心，每隔一两年就会把办公场所扩展到新的地方。
2015年，Aauto更快地从华清嘉园的一套三居室搬到了200米外的清华科技园B座。当时，虽然Aauto faster的日活超过1000万，但员工只有20多人。短短三年时间，Aauto Quicker的办公区域已经遍布五道口3公里范围内的同方科技广场、金文国际大酒店等多个楼盘，不同的办公区域之间还要通过班车连接。2019年初，Aauto Quicker结束了“游牧式”的办公室工作，带着“宇宙中心”五道口的数千名员工，搬到了后场村的联想北研园，比邻而居。
新的Aauto Quicker总部拥有完整的园区，占地60000平方米，包括7栋办公楼和6500多个工作站。在此之前，新浪、联想、滴滴、网易等。曾密集驻扎在后厂村路以南。
官方数据显示，截至2019年底，中关村软件园聚集了联想总部、腾讯总部、新浪总部、滴滴总部、亚信科技、科大讯飞总部、华胜天成、文思海辉、伯颜科技、软通动力、中科大洋、启明星辰、中国核能、广联达、IBM等700余家国内外知名IT企业总部和全球RD中心，总部经济达到80%以上。
仲量联行华北区研究部总监杨幂告诉记者，中关村的互联网公司选择向后厂村扩张，是因为地理因素。中关村地区这些公司的办公楼还在用，比如一些企业的前台。后厂村和中关村的联动比较强，无论是交通还是政策。
另一方面，区政府也会因为税收等因素想把企业留在海淀区，会把一些工业园区批给企业自建。一位业内人士也向经济观察报透露，为了扶持互联网公司的发展，政府有意在后厂村建一个产业园，是为了将之前分布在中关村各个角落的腾讯、网易、新浪等公司集中起来。为了吸引这些互联网巨头入驻，政府还会在落户指标、土地价格等方面给企业一些优惠。
崭露头角的年轻人
除了后厂村，位于四环东北角的望京也承接了不少互联网公司。望京位于东北北四环和北五环之间。曾经被称为“睡城”的望京，在2000年前后迎来了一大批跨国通信公司在中国的落户，包括三星、LG、爱立信、摩托罗拉等在望京设立独栋建筑的公司。
老牌通信企业的退出，不仅留下了租赁区域，也留下了大量的高科技人才。2014年，随着新地标望京SOHO的落成，望京开始吸引大量刚拿到A轮和B轮融资的公司入驻。外企的印记褪去，取而代之的是互联网。在望京SOHO的三栋楼里，有大大小小上百家互联网相关的创业公司。
中国SOHO创始人潘石屹在望京SOHO的交付会上说，望京SOHO 90%的企业都是互联网企业。
除了互联网公司扎堆，当时的望京被称为“O2O宇宙中心”，“选址中国”总裁陈雪原清楚地记得，那两年流传的一句话是“哪个app没在望京SOHO路演过，就像没上市一样”。
著名的《扫街》也诞生在望京。2015年前后，望京SOHO号楼和和盛麒麟社之间的一条百米长的街道上挤满了摊位，路人通过扫码注册账号就可以获得一些纸巾、香皂花等小礼品。当时的“扫码街”人头攒动，摊位很多。
一位在望京地区从事写字楼租赁多年的中介向经济观察报描述了那两年的场景:望京没有空写字楼，拿到融资的企业一批批入驻，租用1000到2000平米的写字楼，可能很快就会因为租赁链条断裂或者经营不善而搬离。
虽然望京的企业在不断更新迭代，O2O的热潮也在逐渐消退，但还是有一些企业原地踏步。其中包括从中关村迁出的美团和在2015-2016年买下两栋写字楼的阿里巴巴。
2016年，阿里斥资16.8亿买下望京绿地中心A座，次年又买下坤泰嘉里中心，两家都位于望京。此前，阿里巴巴在北京的通汇国际、环球金融中心、王湾大厦等地都设有办事处。其中，通汇国际和环球金融中心位于国贸CBD的核心区域，而王湾大厦位于西二环和三环之间。
2015-2016年，阿里巴巴带着分布在UC、优酷、阿里健康、阿里影业、高德地图等阿里巴巴旗下不同写字楼的数万阿里会员和商家搬入望京。
除了买楼，阿里一直通过租赁的方式在望京拓展办公空间。根据戴德梁行的报告，2017年，阿里巴巴在惠今大厦租用了26000平方米的办公空间，紧邻望京绿色中心和昆泰嘉里中心。今年8月，资产管理公司木棉中国(Kapok China)表示，阿里已进驻惠今卡斯柯。虽然阿里本人在惠今公馆有办公区，但木棉中国管理着惠今公馆底层的办公区，入住木棉项目说明阿里扩大了租金。
快速扩张是移动互联网时代创业公司的普遍特征，Meituan.com是其中的典型代表。2014年底，美团有8000名员工，到2015年底，超过2万名员工。美团虽未购置任何物业，但其租赁的办公室分散在横店大厦、科创大厦、奔驰大厦、施耐德大厦等多个写字楼，面积超过30万平方米。
与阿里青睐的甲级写字楼不同，从美团在望京租赁的写字楼来看，如中云大厦、望京科技园、祁鸣大厦、数码港大厦等，美团更喜欢租赁租金相对便宜的工业园区或乙级写字楼，这也是很多成长型互联网公司的特点。
一位在望京负责租写字楼的中介告诉经济观察报记者，惠今大厦、绿地中锦等写字楼的价格都在10元/天/平方米以上，而望京科技园的租金在6元/天/平方米。美团这样的大公司议价能力强，拿到的价格更低。中介还告诉经济观察报，望京地区的写字楼质量好，租金也比较低，这几年吸引了一大批成长型的互联网公司。
根据戴德梁行的数据，在过去的8年里，望京/酒仙桥地区的租金除了在2018年达到325元/月/平方米以外，其他年份都低于300元。在过去的三年里，这个地区的租金比中关村低100元/月/平方米。
但同样的问题也是望京的企业面临的:需要扩张的时候找不到合适的地方。韩嫣告诉记者，望京地区可供租赁的区域非常分散，5000平方米以上的甲级写字楼可供租赁的非常少，2-3万平方米的整体租赁面积几乎找不到。所以企业成长起来，为了扩大规模，只能去其他领域。
经济观察报注意到，望京地区空购买率从2017年的35%下降到2019年的11%。同时，2019年和2020年前三季度的供应量都是零。
韩嫣告诉经济观察报，“这和望京的历史有关。望京地区最初以住宅开发为主，所以整个地区真正好的甲级写字楼并不多。而且很多写字楼都已经卖完了，所以望京地区基本没有整栋甲级写字楼在售。”
还在扩张。
前不久，美团在今年一季度扩大了在来广营太极工业园14000平米的租赁后，又在来广营地区的融信科技大厦新租了30000平米的写字楼。
阿里也是从望京往北到来广营。在启动“杭州+北京”双总部战略后，2019年，阿里选择了位于中关村朝阳花园北延伸区的北京总部园区，占地186亩，总建筑面积47万平方米，总投资64亿元。计划2024年完成，计划入驻阿里巴巴达摩院、阿里巴巴工程院、阿里数娱、阿里健康。
据经济观察报报道，阿里总部所在的中关村朝阳花园作为中关村“一区十六园”之一，也享受中关村的相关政策。事实上，“三个国际，一个未来”的四大功能项目，一个国际人才公寓，一个国际医院，一所12年的国际学校，以及未来论坛的永久会址已经确定。
第一太平戴维斯华北研究部主管李翔也对经济观察报表示，“朝阳区政府对阿里的项目非常重视，不仅在市政配套上给予一定支持，后续还会建设一批高品质的人才公寓”。
除了政府支持，阿里新总部与阿里巴巴的阿里绿色中心仅一站地铁之隔。这也解决了大量员工的通勤和搬家问题。一位业内人士告诉经济观察报，一般来说，企业搬迁距离也是需要考虑的重要因素。搬得离以前的办公室太远，可能会造成大量人员流动。在JD.COM从中关村和北辰搬到亦庄之前，有一波明显的员工流动。
此前南下亦庄的JD.COM也在2019年选择北上，以27亿元买下知春路翠宫酒店，并注册了京东云计算和JD.COM鸿运云计算两家公司。
公开资料显示，JD.COM收购的翠宫酒店总建筑面积约为6.86万平方米。就建筑面积而言，翠宫酒店相当于JD.COM总部大楼的1/4左右。JD.COM说，“未来项目将打造成科技研发和商务办公，成为JD.COM集团在海淀区产业发展的载体空”
时任JD.COM副总裁的宋云也在朋友圈解释“不是用来开酒店或者开发布会的，或者是用作办公场所的”。他说，目前JD.COM北辰大厦的部分RD人才将搬到翠宫酒店，“更方便吸纳RD人才”。就在三天前，字节跳动宣布他将在不久的将来再花100亿元在北京找一个新的办公室。
