8月26日，旭辉控股集团在线召开2021年中期业绩发布会。
相比于董事局主席林忠、CEO雷蒙、CEO陈东彪、CFO杨欣等老阵容，今年2月刚刚加入旭辉的韩石是本次业绩会的新面孔。韩石亮相的背后，是旭辉商业板块的加速，以及旭辉在这一新赛道的规模突破计划。
林忠在开篇介绍了旭辉业务，他希望“通过品牌引领实现双轮驱动的规模化”。作为徐汇未来几年的重点战略方向之一，徐汇的商业规划是2021-2023年租金增速保持在50%以上，2023年租金收入超过20亿元。
上半年，旭辉在商业领域的租金收入超过4亿元。在此期间，收购了四个新的综合体，总营业收入超过5.19亿元，并有九个商业项目在运营。由于下半年将有四个新的综合体开业，LAM Raymond表示，“今年原计划收入为9亿元，但现在预计将达到10亿元”。
回顾整体业绩，旭辉上半年实现营收364亿元，同比增长58%；毛利约75.25亿元，较去年年中增长27.5%。虽然利润在上升，但旭辉的盈利能力在下降，期内毛利率为20.7%，同比下降近5个百分点。
LAM Raymond国际金融报记者表示，毛利率下降是行业趋势，主要是因为“2017年和2018年收购的低利润项目进入结转期”。在政府限价不放松的背景下，LAM Raymond预测“未来行业毛利率将进一步下降，常态化幅度在15%-20%之间，优秀企业净利润率在8%-10%之间。”他表示，“旭辉未来将力争实现8%-10%的行业平均净利率”。
在LAM Raymond看来，利润率回升的周期会很慢，因为正是在这个区间，利润率才符合中央“三稳”的政策导向。
林补充说，房地产行业已经过了暴利时代，行业利润率的降低是发展的必然阶段。对于拐点的出现，在林忠看来，“2017年、2018年的一些低利润项目，对于很多大企业来说，已经消化完成了。2019-2021年行业投资质量明显好于2017年和2018年，随着2019年和2020年项目的结转，明年这种情况会有所改变。”基于此，林预测“行业毛利率将在明年年底触底”。
上半年，徐汇实现合同销售额1362亿元，同比增长68.6%；对应的签约销售面积797.33万平方米，销售均价1.71万元/平方米，收款率超过90%。林表示，去年受疫情影响，同期基数较低，所以上半年房企销售额较去年大幅增长。“他判断下半年一二线城市的市场会好一些，三四线城市的市场会弱一些。
从区域分布来看，长三角仍然是旭辉业绩的重要去处，占其销售额的45%，环渤海、中西部、华南地区分别为23%、20%、12%。与全年2650亿元的目标相比，上半年完成率为51.4%。LAM Raymond表示，“下半年备货充足，可售金额2600亿元，其中53个新项目有信心实现全年目标”。
投资端，徐汇上半年新增项目43个，对应实测建筑面积772万平方米，新增权益地价277亿元，新增可售价值1279亿元。
对于监管要求的投销比不超过40%，旭辉该如何应对，林给出了四条措施。首先是盘活资产，快速销售，减少库存；二是盘活土地储备，加快土储滚动开发，不需要长期土储。计划将土壤储备期提高到两年；三是提高经营效率，还要提高土地、资本、人的全要素生产率；四是改变投资策略，希望在市场好的城市多拿一些周转快的项目，避免进入市场不好的城市，减少大项目的数量。旭辉倾向于拿销售较快的中型项目。
杨欣补充道，“旭辉在负债端会严格遵守投资纪律，股权后的土地支出不会超过销售额的40%。”同时，在预付款结束时，以快速策划、快速周转、快速付款为重点，力争实现新开项目转化率70%，付款率90%以上。通过这些措施，我们将支持“绿色文件”的实现。
截至6月底，旭辉的净负债率为60.4%，短期现金负债率为2.7。只有剔除预付款后72.1%的资产负债率超过监管要求。LAM Raymond也给出了徐汇转绿的明确时间指引，“今年年底可以达标”。
报告期内，旭辉加权融资成本为5.1%，较去年末下降30个基点。平均债务偿还期达到了历史上最长的4.6年。LAM Raymond表示，力争在今年内将综合融资成本降至5%以下。
权益一直是徐汇发展不可回避的话题。对于上半年过多的小股东权益问题，杨鑫总结，旭辉现有的合作伙伴大致可以分为三类:长期战略合作、资源互补、财务稳定。他说，“第一次集中供地后，行业合作得到了加强。随着第二批集中供地政策的优化，我们将继续提高旭辉的合并，并增加旭辉在所有合资项目中的股权比例。”未来三四年，杨欣透露“希望旭辉的并表比例和股权比例提升到70%左右”。
