20多年来，房地产开发这个行业一直在蓬勃发展，许多开发商赚了很多钱，成为亿万富翁和人生赢家。
楼市20年，地方政府赚钱，银行赚钱，开发商赚钱，投机者赚钱，购房者刚需赚钱。
在过去的20年里，房地产发展迅速。可以说，闭着眼睛买房也能赚钱。网上有个笑话。一个德国人来上海创业，公司倒闭了，房子却升值了。外国人不解地说，中国真是一个奇妙的国家。
总觉得地产商超级赚钱。想在上海买什么房子，500-600万，一个小区1000套，3000套的小区50亿，150亿。然而，转眼看现实。上半年有200多家房企破产。有人会说，破产的都是小开发商，实力不行。然后看看现在的恒大。这个是头部开发商，撑不下去了。普通人买房难，开发商卖房也难。我想知道发生了什么事？
现在房地产调控相当严格，不仅有限购限售，而且随时有楼市政策的机会成本风险。比如二套房首付比例提高，增值税免税年限从2年调整为5年。再加上房价上涨的幅度频频被限制，炒房真的没有以前那么容易了。
闭眼买房就能赚钱的好日子一去不复返了。现在投资买房，不仅要选择人口不断流入的城市，还要找准买房的时机。如果我们不小心，我们可能会赔钱。
都说开发商赚钱多，我们就趁着房企发布半年报的时候窥探一下。以招商蛇口地产为例，上半年净利润率13.05%！以招商蛇口徐州公司为例，利润率9.8%！招商雍华府项目地块早在2018年就拍出，成交楼面价仅为1322.74元/㎡。这么低的楼面价，开发商只赚了10个点。谁赚了所有的钱，你就品尝你的精品。
中国的房地产开发行业发生了剧烈的变化，规模见顶，利润下降，杠杆萎缩。房企分化，规模、利润、风险都有很大分化。比如盈利能力方面，价值1500亿元以上的龙头房企平均净资产收益率为10.78%，中位数为5.53%；40-150亿中型房企，平均指数为4.96%，中位数为1.52%；400亿元以下的小房企数量为3.79%，中位数为1.64%。虽然个别大房企越来越弱，但大部分还是和中小房企有竞争力的！
目前房地产开发行业的利润率越来越接近制造业。
就像90年代的制造业一样。90年代制造业竞争激烈，尤其是关系民生的家电产品，利润率越来越低，对渠道的依赖度越来越高，所以渠道为王，国美、苏宁等都强于家电厂商。现在开发商竞争激烈，利润越来越少，同时对渠道的依赖度越来越高，尤其是楼市不景气的地区和旅游度假产品，于是贝壳等渠道商大赚了一笔，2-10个百分的佣金让开发商牙根痒痒...
目前家电行业的渠道商已经不像上世纪90年代那样强势了。格力和美的，真正注重产品质量的厂家，活的滋润。未来10-20年，中国房地产开发商也将越来越注重住房开发的理念和品质提升！皮包公司的属性被弱化，设计师和建造者的属性被增强。
从现在到未来五到十年，房地产企业追求的是现金流和利润，而不是注重规模！大规模，跨行业开发，一年就有可能打倒一个万亿房企。现在房地产市场进入下行通道，没有好的现金流，在别人竣工验收备案之前是维持不下去的。
居住可能真的是很多房地产企业需要考虑和面对的问题！房地产行业已经走过了暴利时代，进入了高强度竞争时期。
对于房地产行业未来利润的预期，旭辉控股董事局主席林忠表示，房地产之前已经走过了高杠杆、土地分红的时代，未来不太可能有非常高的利润率。未来行业正常化毛利率将在20%左右波动，保持在15%-20%之间。优秀企业的净利润率应该在8%-10%之间。旭辉未来将努力实现8%至10%的高于平均水平的优秀净利润率。
房地产行业现在是不是在死循环？
不拿地，就不会100%赚钱。公司有一堆人等着发工资，公司有一堆债务要解决，你只能拿地。结果地价越来越贵，你直接傻眼了。太贵卖不出去，便宜就赔钱或者不赚钱。然后还有一堆员工等着养活，负债越来越多，然后你就面临破产。
今年，中国平均每天都有超过一家房企破产。《中国房地产报》数据显示，截至8月23日，今年已过去235天，已有260家房企申请破产。中国有大大小小近10万家房企。想想还有多少房企面临倒闭。买房的时候，还是要慎重。对于资金明显有问题，资金链明显有问题的房企开发的房子，还是尽量不买为好。
房地产作为最佳投资产品的时代结束了！炒房赔钱会成为常态。不仔细研究你投资的房产，就不要想当然！
