本期【百人酒店投资】视频直播节目邀请的嘉宾是西南酒店投资方郑女士。
秦始皇女士的投资年龄为3年，有2次投资，她的个人投资总额近3000万。投资中档和个人酒店，包括莫砺锋和它自己的品牌。
作为“酒二代”的一员，郑在19年底加入酒店之前，一直是下沉市场中的单体酒店。期间经历了从单体到加盟，从自有物业到租赁物业做酒店的转变。
直播中，郑老师列举了其酒店前期投资、筹备、运营的具体案例；站在新手小白的角度，告诉“坑”你是新手投资人踩过的；以及从单体到加盟过程中的决策依据。希望能成为后续投资者，尤其是新手投资者的参考。
以下内容根据郑在现场对话中的自述整理:
从教育工作到酒店投资圈起初，我从事教育行业。作为一名财经院校的教育工作者，从教书育人中获得快乐是我工作的动力。
因为家里是从事酒店行业的，经过多年的接触，对酒店还是有一定的了解和熟悉的，而且是一个喜欢挑战的人，所以我觉得做生意会有更好的获得感。
秉承做好项目的初衷，我从教育行业出来，转投酒店投资圈。
2017年之前一直是单体酒店。2017年，经过市场调研，了解到连锁酒店正在蓬勃发展，昆中档酒店数据不错，于是才有了投资酒店的想法，于是选择加盟中档连锁莫砺锋酒店。
加入中端连锁:莫砺锋酒店作为我的家乡，我对昆明的熟悉度非常高，所以我选择加盟昆明的酒店。在选择加盟莫砺锋之前，我分析了昆明各连锁品牌的市场份额和市场表现。当时考虑的品牌有全季、亚朵、莫砺锋，最终选择加盟莫砺锋是因为:
1.标准化产品
从侧面我们知道，莫砺锋拥有完整的产品体系，非常重视产品创新，注重产品的不断打磨、优化和升级，也非常重视服务细节和差异化体验。
2.会员系统支持
会员体系成熟，转化率高，能保证后续客户。
3.专业运营系统
李的运营体系比较接地气，可以把管理资源下沉到一线，让品牌标准得到有效执行。此外，我们也重视专业人才的培训。
在测量方面:
2017年，我有了投资酒店的想法。所以一开始就做了市场调研，开始选择适合自己物业的品牌，分析自己所在的城市、商圈、客户群等因素。
在投标过程中，我不仅与品牌公司进行了沟通，也咨询了资深投资人。在整个酒店投资过程中，一定不能“闭门造车”。要多听多方意见，结合自身实际情况做出理性判断。
在装修方面:
从酒店筹备到落地，用了八个月。其中装修6个月，认证2个月，其实是比较长的。酒店有90个房间。单间造价10万左右，这个项目总投资1200万左右。
除了采购品牌需要的材料，我还买了一些锦上添花的东西，所以家具厂家生产的比较晚。不仅造成了运营材料采购成本超标，还耽误了整个装修进度。
装修完了，去办证的时候遇到了疫情，耽误了开业时间。
操作状态:
最终，这家位于昆明翠湖大云医院的莫砺锋于2020年4月开业。即使在疫情期间，也没有经历爬坡期，各项业务数据立刻达到理想状态。之后的两年，由于疫情反复，业务数据随着疫情的发展有所波动。幸运的是，整体收入仍然好于同行。
从财务数据来看，没有亏损，略跑赢大盘，原因如下:
①前期市场调研充分。项目在筹备的时候，好的地段可以决定开业后80%的业绩。另外，作为标准化产品，项目工程质量显著，后期维护成本小。
②优化成本，包括固定成本和可变成本。固定成本主要指租金。疫情之下，我们协商了减租和免租。可变成本方面，在保证酒店运营和服务质量的前提下，对人员配备比例做了一些调整，rack空；此外，每天安排工程师对电表进行测量，定期检查，降低能耗成本。
项目满意度:
对于投资者来说，酒店装修中选择施工方是非常重要的。
在这个项目装修之前，我和我的团队去了很多大城市，走访了多家莫砺锋门店，根据工程质量、工期以及运营项目投资方的评价进行了多方比较，最终敲定了合作施工方。
施工方在控制工程质量方面做得很好。在后期两年多的运营中，项目并没有出现太多的维护问题。
项目遗憾:
①项目装修时，春节期间为了赶工作，没有样板间，导致房间布局设计缺失。
②在投资计算上，为了便于尽快签约，租金和物业费上不再博弈。
新手上路:一个没有逃脱的坑
第一，新股民容易进入的坑
从项目准备期开始，及时签订一系列合同，可以避免后期推诿扯皮。法务毕竟不是专业的酒店投资人，有些问题很容易被忽略。所以投资人不能只靠法务，要自己动手，严格控制合同内容。
这里提到的合同有两种:
物业:除了租金和租期，还要注意消防。另外，清楚了解房产的产权非常重要，可以防止后期不必要的法律诉讼。
装修合同:无论是总合同还是半合同，明确违约责任和争议解决方式。
第二，可以依靠品牌的链接。
核心物料采购:尽量选择品牌供应链的产品，原因如下:
①品牌对供应链公司要求严格，有自己的硬性标准；
②集团采购质量和售后服务相对有保障；
③从品牌统一性、质量保证、物流速度来说，采购品牌产品更合适；
④通过集中采购平台以外的渠道采购，容易出现各种售后问题，而且货又便宜又不好，容易被坑。
品牌运营标准:连锁品牌通常有完整成熟的运营体系，可以借鉴。
第三，需要投资者亲自联系
①商场财务管理系统
财务部虽然懂财务知识，但可能对酒店行业的专业术语知之甚少。因此，投资者要加强自身的学习能力，对财务风险点、品牌费用的收取和构成、日常对账的方式要有详细的了解。
②核心员工培训
以我们的莫砺锋店为例。它已经运行了2年多。因为员工个人原因，跨省调动工作，有4、5家店。门店的普遍频繁变动，对门店经营的稳定性影响很大，投资人需要在培养核心员工，增加员工归属感方面下功夫。
资本提案
品牌:
近十年来，随着中国经济的高速增长，酒店业也蓬勃发展，各种酒店品牌也在高速扩张。在这个过程中，有些品牌也是违背初衷的。希望未来品牌能站在与投资人共赢的角度，给投资人更多的支持。
同行，媒体:
加入莫砺锋后，我认识了很多业内优秀的投资人，感谢他们的建议和帮助。也希望以后能和他们有更多更深入的交流和探讨。
另外，我也要感谢行业媒体，比如动力评论，为我们的投资人搭建了一个平台，让我可以和更多的投资人对接，资源共享。
新投资者:
很多新手投资者认为加盟连锁酒店后，委托专业的经理人打理就好了，自己操心的事情也少了。其实并不是这样的。酒店投资需要专业的人做专业的事，还是要学习相关的行业知识。
目前，酒店并不是一个绝对安全的行业。其实它的波动还是挺大的，需要根据经济周期来做投资选择和判断。
关于未来未来打算做个人品牌。我觉得酒店投资就像做饭。好的厨师能根据自己的想法做出有创意的菜，味道也能得到食客的认可。反之，给定配方的菜是按标准做的，就没那么吸引人了。
当然，从单体到加盟，再到单体，我们需要充分的决策依据:
从需求端来说，要根据市场缺什么，选择标准化产品、小众产品或者有影响力的品牌。
从自身情况来说，如果选择单一实体，需要对自己产品的产品力、营销力、执行力有充分的信心。最好是有经验的投资者。
从酒店投资模式来看，随着人力成本和租金成本的上升，中端酒店同质化程度过高。未来我自己的酒店投资会逐渐向中高端靠拢。
目前，我正在做两个项目:
①存量物业改造:下沉市场老酒店改造。
因为是自持物业，没有租金的压力，风险相对可控，投资小。
②西南二线城市房产
位于昆明核心区域，预计明年年中交付，交付时疫情有望触底。
从自身条件来说，这是一个6000㎡左右的独栋物业，计划建120间，初步定位为高端品牌。
虽然我入行时间不长，但我认识了很多优秀的投资人。他们的活力、创造力和热情值得学习。以后希望能和更专业的投资人交流探讨。
也希望自己能调整心态，用长期投资的思维来看待酒店投资。
