西方真菌
成都正在发生一些新的事情。
7月9日，成都三宗地块公开拍卖，其中第三宗地块位于崇州市街子镇，净用地面积97.7879亩，容积率1.6。起拍价1003元/平方米，最终由成都雅玉房地产开发有限公司拍卖
成都雅玉的两大股东是雅居乐和龙海集团。对于总部在广州的雅居乐来说，成都其实并不是一个重镇，但近年来不断加仓，崇州拿地就是一个缩影。
值得一提的是，此次竞得的地块和龙海三郎太国际旅游度假区均位于崇州市三郎太镇。今年5月底，雅居乐宣布与龙海集团联合开发文化旅游地产项目。
从进军文旅到拿地，雅居乐在成都“做事”的野心凸显，反过来也说明其面临越来越多的发展挑战。
01
这个地块所在的崇州是成都下辖的县级市，不在主城区，所以楼面价不高。2019年，崇州地区生产总值381.1亿元，常住人口66.67万人。
然而，与该地块相关的龙海三郎太国际旅游度假区备受关注。
2016年，崇州与龙海签约。根据规划，这个文化旅游项目由云动植物世界、大明寺禅修康复区等功能区组成，投资约106亿元，占地2.7万亩。
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崇州地处成都“西控”地区，发展定位偏向生态绿色产业。该项目一旦建成，将与都江堰、青城山等景区互动，提升崇州的旅游地位，丰富川西旅游资源。
然而，由于龙海集团的资金问题，三郎太国际旅游度假区的建设出现了很多问题，进度没有跟上规划的预期。
比如有报道提到，2018年该项目入市，当年上半年销售470套。然而之后的一整年，这个项目的注册套数都是0。
今年1-4月，这个项目大概备案了49套销售记录，相对于整个项目的投资量，真的很一般。
受困于资金问题的龙海，早就听说房地产板块要转让了。去年年底，成都地产自媒体报道“住宅部分已被TOP3房企集团整体收购”。
目前这个消息并不属实，当然也不排除两者有实质性的接触。今年5月底，雅居乐正式宣布与龙海联合开发。前面拿地的成都雅玉房地产开发有限公司持有雅居乐51%的股份。
就整个文旅项目而言，雅居乐和龙海的持股比例，以及是否只接手地产板块，目前尚未公布。
这一次，说明雅居乐是真的准备依托三郎太国际旅游度假区大打一场了。雅居乐在文旅和IP方面的经验确实可以提升项目的产业价值。
02
在成都市场，雅居乐进入较早，但市场份额并不大。
2006年，雅居乐拿了2008亩地，正式进驻成都，启动了雅居乐花园项目。很长一段时间都是作为单品销售，没有推出其他产品。
来源:敏捷年度报告
从2019年年报也可以看出，雅居乐的重心主要在华东和华南地区，在海南和云南的业务份额也已经超过10%，达到11.7%，云南西部地区除外，仅占5.9%。
但随着长江、珠三角等核心城市群的业务饱和，以及西部地区的快速发展，雅居乐近年来开始加仓。
比如今年5月，雅居乐签约贵阳清镇毛里山项目，首次进入贵阳。雅居乐方面表示，未来“将进一步扩大川渝版图，深化全国布局”。
成都作为西部三国的中心城市之一，自然成为雅居乐扩张的重点。最直接的信号就是，雅居乐在成都本地拍卖市场频频出手。
比如2018年，雅居乐以7.35亿元拿下新津新平镇105亩土地，十年后再次布局成都。
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一个月后，新津武进街又拿了99亩地；同年7月，在青白江买了84亩地。去年5月，温江147亩土地以每平9320元的价格被拿下，耗资22.8亿元。
据《地产行业》报道，在刚刚过去的6月，雅居乐联手雪松控股旗下的雪松产业投资集团，共同开发成都东站TOD项目。在新津、青白江、温江拿地后，这是第一次进成都三环。
这种拿地节奏和成都早些年的雅居乐风格完全不同。说明雅居乐是成都的必争市场。
03
2016-2018年是雅居乐的高速增长期，预售金额从528.2亿元飙升至1026.7亿元，两年翻番，直接加入千亿阵营。
目前调整区域布局，关注之前被忽视但有潜力的领域，反过来说明雅居乐在房地产行业增速放缓的前提下，确实感受到了扩张的压力。
尤其是在商业重镇海南，雅居乐一度被突如其来的限购冲击伤得很重。而这种压力实际上反映在业绩数据上:
来源:敏捷年度报告
增速放缓。年报显示，2019年，雅居乐预售金额1180亿元，同比增长15%，较之前大幅下降。今年前5个月预售金额402.1亿元，仅完成全年的33.5%。
毛利下降。2019年，雅居乐毛利183.6亿元，同比下滑25.6%，创近三年新低；毛利率为30.5%，同比下降13.4%。
债务风险增加。2018年，雅居乐的净负债率为79.1%，2019年上升至82.2%。而且手里的现金和现金等价物只有336亿元，不足以覆盖423亿元的短期债务。
从这些数据来看，敏捷显然遇到了规模扩张的瓶颈。在成都加仓，先入贵阳，拓展川渝黔地区，其实是在寻找新的增长点。
在成渝双环升级国家战略时期，成都的区域能级和投资价值进一步提升，可以为雅居乐提供发力的良好背景。
雅居乐在文化旅游领域依然有着丰富的经验。比如海南清水湾项目，已经成为市场认可的标杆。它的成功经验让雅居乐在十多个城市复制。
但文旅项目毕竟不同于传统的住宅地产，周期长，回报慢，考验的是长期运营能力。雅居乐的崇州之行依然面临诸多挑战。
在开疆拓土的同时，降低战线延伸带来的债务风险；在复制文旅经验的同时，平衡投入和产出并不容易。
我们祝福雅居乐，也期待成都西部文化旅游新地标。
