问:方东东:你是怎么定义长租的？
答:沃趣运营总监朱道斌:
1.这是一种更灵活的商业模式。同一门店下，通过前期产品设计的综合考虑，以及后续运营中产品和运营管理模式的微调，门店在运营过程中可以相对灵活地将所售产品切换为长租或短租；
2.单店的产品多样性可以满足更多顾客的需求，帮助店铺获得更高的利润，在应对市场变化时有更丰富的管理手段。
问:方东东:什么条件下的项目适合长租？
答:沃趣朱先生:一般有以下三种情况的项目比较适合长期和短期出租。
1.对于长租季节性变化明显的门店，在长租淡季做短租业务补充营业收入；
2.对于短租价格波动明显的店铺，在短租淡季增加长租比例，对冲风险；
3.短租中有详细季节性旺季的店铺，会增加旺季短租在短租中的比例，以增加收益；
问:方东东:你们一般怎么设定长租和短租的比例？
答:沃趣朱总经理:目前设定比例没有统一的标准，以下两个方面是主要的判断依据。
1.看产品设计倾向和现状。如果是偏向长租，那么长租的比例一般是8/2，反之亦然；
2.看店铺的客源结构和店铺所在商圈在淡季的变化，根据实际情况进行调整；
问:方东东:长租和短租中短租的价格如何设定？
答:我去朱:关于定价问题，需要从自身因素和外部因素两个维度综合考虑。
1.根据对周边市场的调查，做日常定价评估，分析自身产品在周边主要成品中的位置，最核心的评估这几点:产品装修的豪华程度、房间大小、通勤元素的便利性、周边生活的完备性、品牌影响力；
2.根据中长期市场需求制定远期价格，跟踪市场供求变化并参考成品；
问:方东东:你是怎么获得长期和短期租房客户的？
答:沃趣朱先生:一般可以通过以下渠道获得长期和短期的租房客户。
1.线上主流获客渠道，如贝壳、58等。;小红书、豆瓣、Tik Tok等。，属于非主流客户渠道；
2.线下辐射商圈的客户开发
3.推荐给现场客户
4.挖掘竞争客户
5.看看店里来的自助游者或者店铺周边的自然口碑。
问:方冬冬:长租和短租的合法合规需要注意什么？
答:我去朱先生:关于项目合规性，一般满足以下两个条件。
1.合规的长租主要包括营业执照经营范围中的“房屋出租”科目。异地业务一般需要公示，住房一般需要备案。其他相关要求按当地街道和流动人口管理中心要求执行。
2.合规方面，短租主要需要取得消防验收合格证、专项许可证、卫生许可证。注册客户必须一人一证每日注册，并上传至当地旅游管理系统。其他相关要求按当地派出所、特证部门等部门要求执行。
问:方东东:长短租结合的日常操作需要注意什么？
答:沃趣朱先生:日常运营采用长租和短租相结合的方式，核心目的是保证运营和收益的稳定性。所以，以下四点是日常操作中最值得注意的。
1.合规性和合法性
2.寻求并实施利润最大化的运营模式。
3.考虑产品设计的合理性和长期适用性
4.操作人员的岗位结构和数量控制
【典型案例】在过去的经营管理中，我们将店铺从原来的纯长租调整为长租结合的经营模式，在营收方面取得了非常好的成绩。
[案例1]
广州某项目，400间左右的体量，原本经营纯长租，出租均价1600元左右。因为房间多，所以不管怎么控制租期结构，每个月都有70份左右的合同到期，续约率在50%左右。门店位于大型开发商楼内，有大量同户型同产品的零售租赁盘。客户的选择性很高，零售租赁价格可以低至1300元，在整个商圈的租赁价格之内。
经查，项目周边只有一家小户型的BB在运营，基本每天都爆满，日租价在120-140元之间。通过以上调研结果，决定在短租项目中增加40个房间。短租业务上线后，月平均出租率在80%左右，ADR在120元左右，每月增加收入约12万元。扣除短租业务增加的核心成本:人工成本约1万元，洗涤费约7000元，渠道代理费约1万元，水电网费约1万元，耗材约8000元，实际增加净利润约7.5万元。
[案例2]
杭州某项目，140铺左右的体量，靠近西湖景区。杭州是一个受欢迎的旅游城市。每年3-10月和春节期间，短租需求会明显增加。在项目前期对产品和门店的整体规划设计中，后期可以在长短租间灵活切换各种功能和产品布局。该项目去年11月开盘时，短租方面需求较低，仅预留一楼18家门店经营短租。其他楼层全部以长租方式出租，保证收入的稳定性。但客户入住时，提前考虑到2楼24个房间的客户，只接待租期不超过4个月的长租客户。
今年2月过完年，2楼长租逐渐到期退租。如果他们想续租，会被安排在3-6楼经营长租。经过不断调整，1-2层的44个房间作为短租经营，为3-10月旺季增加短租收入做了充分准备。目前短租的ADR在160-180元，基本天天爆满，单间月均收入4800-5400元。
