经济观察报记者谢8月初，旭辉控股旗下的物业公司永盛生活服务集团有限公司在港交所提交了上市招股书。在此之前，公司在新三板挂牌不到一年，于2018年3月选择终止挂牌新三板。
永盛人寿的控股股东为三兄弟，分别为旭辉的控制人林忠、雷蒙和林伟。旭辉集团总裁LAM Raymond告诉经济观察报记者，永生人寿为了赴港上市，选择从新三板退市。今年年初开始规划，预计今年底或明年初永盛人寿独立上市。
借助互联网东风，国内物业公司从2015年开始迎来一波资本出路，纷纷在新三板挂牌或在香港上市。其中，门槛最低的新三板由于审核时间短、无盈利指标要求、资产要求低的特点，是物业公司最集中的资本平台。据经济观察报记者不完全统计，截至目前，已有63家物业公司在新三板挂牌，8家登陆港股，仅有1家在a股挂牌。
但对于很多物业公司来说，新三板只是其进一步资本动作的跳板，很多物业公司在新三板挂牌一段时间后选择退市。在永盛住之前，远洋一家、新大正物业、常恒物业、殷诚物业、美宜佳、天骄、嘉宝等多家物业公司宣布从新三板退市，且大部分退市公司都有了下一步的资金安排。
港股已经成为地产公司竞相争夺的资本平台。今年以来，在香港上市的地产公司估值屡创新高，上市地产公司的市盈率也在上升。地产公司整体市盈率跑赢港股主板。第一物业有限公司总经理刘培清告诉经济观察报记者，香港确实是目前最受物业公司欢迎的上市平台。
港股分析师协会副主席潘铁山认为，新三板活跃度太低，对物业公司基本没有融资功能。但在波动较大的市场环境下，受监管政策影响相对较小、利润稳定、业绩增长较快的地产公司更具韧性，受到香港中长期资金的青睐。“越来越多的房地产公司在香港上市将是一种趋势。”
摘牌新三板
与上市的物业公司相比，永盛的生活规模并不大。招股书显示，截至2018年3月31日，永盛人寿合同建筑面积约3770万平方米。
但在新三板平台上，永盛人寿能挤进物业公司规模前十。据在线新三板研究院2017年统计，按照营收计算，排名靠前的新三板物业公司有保利物业、远洋一家、嘉宝、一卡通、天骄、第一物业、永盛物业、世联君辉、开元物业等。新三板在线研究院还列出了这9家具备冲刺IPO潜力的新三板物业公司。
半年来，上述9家公司中有4家选择从新三板退市。
目前挂牌新三板的物业公司规模参差不齐，但大中型物业公司之所以经常挂牌，是把新三板作为阶段性目标，然后登陆主板或IPO。“很多物业公司在新三板挂牌往往不是为了融资，因为新三板流动性差，只是作为跳板。在中型和大型企业中，我预计80%的企业计划这样做。如果没有持续的红利，比如流动性充裕，融资功能增强，或者政策倾斜，一般会选择退市。”刘培清说。他了解到，目前仍有一些新三板物业公司在考虑退市，转投其他资本渠道。
新三板挂牌的物业公司由于融资功能有限，融资动作较少或融资规模较小。如永盛物业在上市期间仅融资一次，融资1.04亿元用于公司信息化建设；今年3月终止上市的远洋一家，在上市期间进行了7次收购以扩大规模，但只融资了一次。2017年4月宣布以每股3元的价格发行400万股，共募集资金1200万元，全部由袁坤地产认购。
对于新三板退市，远洋地产董事长李明表示没有特别的原因，但他也表示，新三板市场并不活跃，远洋一家在新三板“看起来很大”。至于是否会选择寻求在其他市场上市，远洋并不迫切。目前关键是发展主业。
蓝光发展的物业平台嘉宝股份于2016年1月挂牌新三板，今年6月宣布终止。据推测，嘉宝股份未来将在香港上市。东吴证券8月份的研报也提到，嘉宝股份拟发行境外上市外资股，并申请在港交所主板上市交易。嘉宝股份对经济观察报表示，新三板退休后的其他资金计划尚未确定，不便公布。
协信旗下物业管理平台天骄股份于今年2月结束在新三板挂牌。该公司曾计划注入a股上市公司狮头，完成a股物业资产证券化，但此后狮头终止了本次资产重组。协信对经济观察报表示，天骄股份未来肯定会寻求证券化，但具体时间和方式以公告为准。
港股蜂拥而至
对于从新三板摘牌，打算登陆资本市场的物业公司来说，去a股或者港股是摆在他们面前的两个选择。
但a股门槛较高，已有数家物业公司寻求a股上市未果。比如今年在香港上市的碧桂园服务就是“弃A赴港”。目前，a股地产的第一股也是唯一一股是今年2月上市的杜南地产。LAM Raymond透露，永生人寿最初进入新三板是希望通过绿色通道在主板上市，但后来发现这条路走不通。“a股其实不欢迎物业公司。”
在这种情况下，永盛人寿选择了赴港上市。“我们去港股，是希望有正常的融资渠道，然后大规模做起来。选择哪个平台上市，要看哪个资本市场能更长远的支持企业发展。虽然a股估值高，但我们感觉上市不是套现。未来港股平台在公司发展过程中，对公司债券融资和企业发展都有很大的推动作用。”拉姆·雷蒙德说。
今年以来，在香港上市的地产公司估值屡创新高，如碧桂园服务和优雅生活等。此外，上市地产公司的市盈率持续上升，这无疑是地产公司将目光投向香港的一个关键原因。
据刘培清经济观察报报道，今年春节以来，物业公司估值走高的趋势尤为明显。他认为这是几个因素造成的:“实体经济下行，资本没有找到更好的投资渠道，而房地产行业作为价值洼地，被资本不断挖掘。因为它有稳定的现金流、良好的增长、对股东的良好回报，而且风险非常低。”
申宏源的研究报告显示，年初至5月底，港股物业管理板块平均上涨近40%，而同期恒生国企指数仅上涨2%。考虑到在行业集中度持续提升的过程中，合同管理面积稳步上升，业务结构优化下毛利率逐步提升，本行中长期看好物业管理行业，维持“超配”评级。
经济观察报记者梳理了8家在香港上市的物业公司，其中静态市盈率目前最高的是碧桂园服务。此外，彩生活24.7倍，绿城服务41.8倍，中海物业26倍，亚生活51倍，中奥家居8.5倍，浦江中国18倍，福寿服务9.7倍。
碧桂园服务和丫丫生活都是2018年新上市的物业公司。这两家公司的市盈率也是目前物业公司中最高的，高达五六十倍。绿城服务是港股地产公司市盈率不断攀升的代表。它两年前上市时的市盈率是26倍，两年后已经涨到40多倍。
但并不是所有的上市地产公司都受到资本追捧。奥陶嘉是目前上市地产公司中市盈率最低的。花样年控股集团董事局主席潘军也数次表示彩生活估值被低估。刘培清认为，估值较高的企业往往具有三个特点:业绩增长强劲；依托大型房企，房地产行业持续输血，确保规模持续扩张；发起大规模外资并购。
“原来大家都想去a股，但今年的情况不一样。现在我看到港股有些物业公司市盈率60倍，对物业公司来说是特别好的机会。而且a股往往要排队等好几年。一些已经在新三板挂牌的企业监管很好。他们去港股，一般8个月后就能敲钟了。”刘培清说。
刘培清的第一个房产，在今年年中，也开始讨论在香港上市的话题。“正在作为一个话题进行讨论，但我们仍不确定资本青睐的窗口期能有多长，以及后续上市能否给出现在这么高的估值。”但他进一步表示，即使选择赴港上市，首开地产也不会考虑从新三板退市，而是寻求“新三板+H股”的双结构模式。
除了永盛人寿，还有很多物业公司排队等待赴港上市。6月，凯撒宣布分拆凯撒地产，并在港交所主板上市。证券交易所已经确认可以进行分拆；由新城董事长王振华控股的房地产公司新城悦控股有限公司也宣布今年赴港上市。信成岳告诉经济观察报，选择香港的原因之一是2017年以来香港资本市场持续完善，港交所成为全球最活跃的IPO之一。另一方面，港交所是全球唯一有多家物业管理公司上市的交易所，形成了物业管理行业板块和相对稳定的物业管理公司投资者群体，可以促进公司价值的合理估值。
但LAM Raymond认为，估值过高并非常态，物业公司的合理水平有望维持在20倍以上的市盈率。“因为一定要有高增长率，一个稳定的行业市盈率超过20倍是很正常的水平，我们也不指望它超过50倍，因为它已经站不了多久了。有的物业公司刚开始市盈率非常高，现在正在回归。他们会在市盈率达到增长峰值后回归。”
