这两年来，越来越多的房企开始做理财产品了。
以前大家可能比较少关注房企的理财产品，因为基本是私募发行，多作为内部理财存在。而2021年9月，恒大财富“爆雷”，掀开了房企隐秘融资的一角。
这并不是个例，佳兆业、宝能、奥园、当代置业、阳光城等纷纷爆出理财产品逾期，理财总额一个比一个惊人。
除了当代置业未公布数据之外，上述几家地产公司的理财规模累计近900亿元！
来源：公司公告，智信研究整理
早在去年8月时，恒大财富传来暴雷，很多购买恒大理财产品的客户前去恒大财富堵门，各种堵门照片在各个微信群里疯传。
9月，恒大财富被爆暂停兑付，发布的“超收宝”产品涉及融资总额超过400亿元！而恒大内部超过九成的员工都购买了其发行的理财产品。
理财逾期让恒大雪上加霜，加之债券违约，广东政府直接派出了工作组进驻恒大，确保恒大能够复工复产交房。
11月，佳兆业发布的锦恒财富产品出现逾期兑付，逾期金额为3亿元，据称其理财产品的总金额高达127亿！
但比恒大好的是，佳兆业通过抵押旗下物业公司部分股权融资、以及加速项目去化回款，得到了不少现金流喘息，还没有到政府出面救它的那一步，现在仍和投资人僵持中。
还有更早之前的宝能，7月就有报道指出：多名投资者反映，宝能系旗下多个到期的理财产品均出现了逾期。宝能旗下上市公司10月披露公告称：公司控股股东宝能集团近段时间较为紧迫的流动性资金缺口约为合计200亿元，包括所有理财产品兑付合计83.49亿元。
此外，还有11月初时，与阳光城相关联的华冕聚财理财平台的200亿理财产品到期后也无法兑付了。
后续，阳光城对到期的理财产品采取展期分期付款或以房屋兑付的方式来进行兑付，很多投资人选择了房屋实体。
12月，中国奥园给投资人的一封信，承认部分投资产品将逾期兑付，涉及相关的基金和定融产品总额约为60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元，共计84亿元。
最后解决方法是投资者有两种方式可选，要么现金兑付——慢慢还，要么实物兑付——买奥园的房、车位等。
如今相继出现的理财产品暴雷，很大部分原因在于
地产繁荣时期，房企加杠杆扩张，发行的融资产品超出了承受范围，如今地产行业降温，政策全面收紧，开发商融资渠道变窄，暴雷就发生了。
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房企爱理财
首次我们需明确一个概念，所谓的房企“理财产品”，并不是指银行理财产品，实际上绝大多数都是以定向融资计划、非公开定向债务融资工具、“基金”等名称出现在认购协议中，参与各方默认这些产品就是企业的理财产品。
房企理财由来已久，早年监管不严时，曾有“投资者购买银行理财—理财资金借给房企—房企为投资者提供优先购房权优惠”的隐秘理财通道。
2018年之前，彼时全国P2P盛行，多家房企上线了自己的全资控股P2P平台。
而2018年后，全国多个P2P平台暴雷，监管部门叫停P2P平台，行业全面整顿。
当年3月，有关部门定调：
未经许可，依托互联网以发行销售各类资产管理产品等方式公开募集资金的行为，应当明确为非法金融活动。
房企们的P2P平台随后下架，并变更股东和法人，明面上看和房企并无关系，但实质仍是房企的融资平台。
这些理财平台，发行的理财产品多以私募形式，部分在当地金交所备案，理财形式更加多样和隐蔽。
现如今，在房企融资通道受限的背景下，发行内部理财产品更是成为诸多房企爱不释手的利器。
这是因为
它在加杠杆的同时并不计入企业的资产负债表，能隐藏企业负债。
一方面，理财资金一般仅体现为理财平台的资产管理规模，这些理财平台一般都会避开与房企结构上的关联，所以并不直接体现在房企的资产负债表中。
比如佳兆业的理财产品由锦恒财富发行，二者股权上无直接关系，但锦恒财富持股30%的股东万东为佳兆业高管，锦恒财富可能通过高管代持实现出表。
另一方面，很多房企理财产品本身就不合规，这些卖给员工、业主的理财可能并未经过监管部门备案、审核，亦无正式合同，自然不会计入到企业财报中。
房企往往在暴雷后才会向公众披露。
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房企理财风险大
在这个过程中，房企理财产品不管是通过关联公司还是第三方公司发行，资金最终都流向了房地产企业，用于企业内部开支及项目的开发与建设。
比如此前，有人称恒大财富的理财资金，被挪用至恒大集团及地区公司，或用于支付供应商的贷款。部分投资者也表示，恒大的理财产品底层资产不明确，几乎没有风控措施，可能存在较大的风险。
这种行为其实涉及到了“自融”，2020年中国银行间市场交易商协会和证监会就曾先后发文，严禁发行人“自融”。
如果涉及人数超过一定数量，这种做法甚至可能踩上非法集资或非法吸收公众存款的风险。
然而，这些理财产品因为可以在金交所备案的缘故，使得很多投资人放下了戒心，随之放心大胆的投资到了其中。
不过去年9月份，证券时报重点发布了一篇关于“伪金交所”的深度报道。据统计，全国有70多家公司打着“金交所”的旗号，违规搭建了一条为地产公司和三方财富公司发行“理财产品”的地下融资新通道，涉嫌自融，为关联企业输血。
这条房企的隐秘资金池，今天已经走不通了。
12月17日，证监会发文《联席会议部署开展金交所现场检查工作》，聚焦检查金交所非标融资业务。
要求如下：
1、不得为发行销售非标债务融资产品提供服务和便利，严控新增、持续压降各类非标融资主体的融资业务；
2、禁止金交所为房地产企业、城投公司等国家限制或有特定规范要求的企业融资；
3、严格落实不得直接或间接向个人销售产品、不得跨省异地展业的底线要求。
对于房地产行业来说，2021年的冬天，似乎比往年更冷一些。
而对于投资了房企理财产品的投资者，这个冬天更是难捱。
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房企搞理财，谁买账？
首当其冲的当然就是房企员工和他们的亲朋好友。
比如中国奥园暴雷的60亿元理财产品，涉及全部投资人大概1500人，而员工及亲戚669人，人均投资约400万元。
地产打工人真的惨，打工这么多年挣的钱交回公司买理财，现在钱拿不回来了，自己又要失业了，还要被亲戚朋友堵在门口，家也回不去了。
如果是你情我愿的投资，还可以用“理财有风险、投资需谨慎”聊以自慰。但实际上，不少房企员工买自家公司的理财产品纯属无奈之举。
据报道，恒大实施全员自购及推荐认购理财产品机制，并制定了相应的考核办法。按人头摊派额度，完成的好给奖金，完成不好扣绩效。
高压之下，不少员工为完成KPI只好自掏腰包或者拉亲朋好友、业主客户投资。
不止是恒大一家，据媒体报道，当代置业强制员工购买理财产品，执行经理级职员10万元起，高级经理职员20万元起，副总监30万元起，总监40万元起，副总经理50万元起。
大多数员工都对自己的公司有信任感，加之产品年化收益一般比较高，于是购买了大量的理财产品。
谁能想到，在暴雷的时候，员工及其亲朋好友是最大的受害者。
除此之外，购买房企住宅的业主们，也是理财产品的另一个受害者。
比如佳兆业已交房的小区里，经常有理财销售搞宣传发售，甚至物业协助上门推销，业主们出于对房企的信任，纷纷购买了。
理财暴雷之下，受伤的却是最“亲近”的人。
有一说一，在行业上升期，房价一路上涨，高杠杆加高周转模式下，房企获得巨大利润，足以兑付每年理财产品所产生的利息。
然而这两年房地产市场降温，随着“房住不炒”政策逐步落实，“三道红线”给开发商套上紧箍咒，开发商的资金链变得格外脆弱，随时都可能陷入流动性危机。
而地产企业的理财产品大多处于监管的灰色地带，随着房企理财产品暴雷频发，后续必然会引起重视，野蛮生长的非公开定向融资计划之类的理财产品需要规范管理，给企业内部理财这匹野马套上缰绳，才能防范未来更大的风险。
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