一、房地产业在一定程度上成了金融业
多年来，各大小房地产企业都是销售期房。房地产企业拿地拿到项目后，就进行贷款、信托等融资活动，同时让建筑和材料等供应商垫资进行建设，建设到一定程度后就进行预售，收取大额的预售款。通过项目融资和预售收到的款并没有多少用在本项目建设上，而是用于新项目的拿地、前期工作等，然后继续进行项目融资、供应商垫款……。如此循环往复，项目越来越多、资产越来越大，账面收入也越来越大。在这种模式下诞生了一大批明星房地产企业，如华夏幸福、恒大、碧桂园、融创、绿城，及一些地方性房产开发企业等。
这种模式在很大程度上把房地产行业变成了金融业，只需要很少的自有资金就可以撬动一个个的项目，不断吸收各路资金沉淀到砖瓦土地里，房产业的资产体量也越来越肿大。
这种商业模式能持续性玩下去的前提和基础是中国城市化率的不断提高，城市人均居住面积的不断提高。
狂飙突进的房地产行业二、房地产行业进入了减档降速时代
房地产行业经过二十年的狂飙突进，在2021年左右进入了一个新的时代。
中国大陆常住人口城市化率在2021年已经达到了64.72%。一线城市的人口流入已经趋缓，二线城市的人口流入趋于停滞，中西部很多三四线城市的人口开始减少。城市化的下一个阶段只能是两极分化的大城市化了。
另一方面，从2015年以来，中国居民负债不断增加，居民杠杆率快速上升，到2021年已经达到62.1%，与2015年末相比，上升了22.2%，是世界主要国家里上升最快的。
在此背景下，房地产行业的发展进入减挡降速的阶段，疫情只不过是干扰了这一趋势，并不是产生了这一趋势。趋势的运行主要是受经济规律的影响，货币和行政政策只能对趋势起到扰动作用，而起不到决定作用。
多年来房产地开发企业习惯了高负债高杠杆的经营，取得了辉煌的成效，但行业发展一旦放缓，企业风险就凸显出来了。很多企业家或许能预感到这个趋势，但能够采取决绝措施的人少之又少，因为经营的惯性太大了，在貌似成功发展的状态下采取决绝的措施犹如壮士断腕，又有几人能做到呢。老王算是做到了，不过也是在当局的敲打之下阴差阳错做的。顺风顺水的情况下能否去做不好说，当时还承受了很多的嘲笑。
三、主要房地产企业风险排名情况
从2021年前后开始，华夏幸福、恒大等多个知名房产企业相继暴雷，债务违约、楼盘烂尾的消息不断传来。暴雷企业的金融债务债权人、供应商、购房人、股票投资者甚至员工都陷入了深深的痛苦中。对于普通购房人和股市投资人来说，如何避坑成为了一个困惑，现在到底哪些房企是相对安全的，哪些是相对风险大的？
房地产开发行业由于其自身的特殊性，普通的利润率、现金流、资产负债率等财务指标已经无法明确的显示和比较企业的经营风险，央行在2020年8月颁布了以“三道红线”指标控制房地产企业财务风险，也就是：剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债率这三个指标分别达到一定的标准。其中最简单、直白、有效地比较房企风险水平的是“现金短债比率”，也就是企业货币资金对有息短期负债的倍数。
什么销售收入、经营现金流在很大程度上都是虚的。只要企业愿意，销售收入一定程度上可以通过财技运作出来；预期不良的情况下刚需购房者可以瞬间消失，预期的经营业务的现金收入也可以瞬间消失。也就是说，只有在手的现金是实在的，在手的现金是现有短期金融债的几倍才是实在的。金融债还不了，企业就很有可能立即进入暴雷状态。
笔者利用公开的资料，计算了主要房地产企业近似的现金短债比率，具体如下图。需要说明的是，虽然央行规定的现金短债比的红线是1，也就是现有现金刚好能覆盖现有短期有息负债，但实际经营中这是远远不够的，收入停滞但成本支出不会停滞，人员薪资、成本费用依然需要支出。由于公开的资料有限，笔者只是简单将各企业资产负债表上货币资金除以短期借款得到粗略近似的比率，仅供各位看官参考。
主要房企现金短债比率如图所示，可以很明显地看出为什么华夏幸福和恒大会首先爆雷了，融创现在也出现了债券展期情况，绿地也爆出了一些问题；碧桂园嘛，看他们努力的效果。
普通购房者和投资人可以参考的估计风险，以免入坑。
