#房屋征收#ZP01:如何做好国有土地上房屋征收评估工作？在这里全面详细讲解
《国有土地上房屋征收评估办法》是住建部于2011年6月3日正式颁布实施的关于规范全国各省市、自治区国有土地上房屋征收评估工作的纲领性文件，熟悉并掌握《评估办法》中的相关政策规定，能够有效的规范房地产价格评估机构进行征收评估活动，也是每一个从事征收工作人员所具备的基本技能，笔者将国有土地上房屋征收评估工作中所涉及到的知识点进行归纳总结，与大家互相讨论学习，同时让每一个被征收人在房屋征收工作中保障自己的合法权益。
知识点一：《评估办法》是为了规范评估活动，保证客观公平，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格。
特别提醒：在进行房屋征收时，被征收户常常提到的一个问题是，我的房屋评估价为什么会比周边商品房的售价低？不是说周边类似房地产价格吗？
对被征收房屋价值的补偿，不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格，是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格，并非指的是就近区位新建商品房的价格。
知识点二：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会都应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。
特别提醒：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款。
知识点三：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
特别提醒：因房屋空置率，意愿配合率，居民无时间等问题，几乎所有房屋征收项目采用的是居民代表进行抽签选举评估公司。
知识点四：同一个项目房屋的房屋征收评估工作，原则上是一家房地产价格评估机构承担，征收范围较大的，可以由两家以上共同承担。
特别提醒：多家房地产价格评估机构承担时，必须对评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
知识点五：房地产价格评估机构确定后，房屋征收部分向该机构出具评估委托书，并签订房屋征收评估委托合同。委托合同应当载明下列事项：
委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
负责本评估项目的注册房地产估价师；
评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
委托人应提供的评估所需资料；
评估过程中双方的权利和义务；
评估费用及收取方式；
评估报告交付时间、方式；
违约责任；
解决争议的方法；
其他需要载明的事项。
特别提醒：
1、被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
2、用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
知识点六：房屋征收部门应向房地产价格评估机构提供征收范围内的房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
特别提醒：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
知识点七：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
特别提醒：在进行房屋征收时，被征收看到评估报告上的评估时点与实际现场踏勘评估时间不同，会向房屋征收部门进行反映并提出异议，但这是一个理解误区，因为评估时点应当为房屋征收决定公告之日。
知识点八：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
特别提醒：在进行房屋征收时，常常有被征收户认为在房地产评估实地踏勘记录表上不签字，其评估结果就是无效的，这也是一个理解误区。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
知识点九：被征收房屋选用的评估方法要根据实际情况进行选择，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
特别提醒：一个征收区域内几乎所有被征收房屋都采用的评估办法是市场比较法，部分企业、厂房房屋采用的评估办法是收益法。
知识点十：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示；分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告；被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
特别提醒：评估机构将分户评估结果交由房屋征收部门，房屋征收部门在征收区域公示，公示期满后，进行分户评估报告送达，自送达之日起10日被征收人可以提起评估复核。送达方式分为直接送达，委托送达，留置送达，邮寄送达，公告送达。
知识点十一：原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人；被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
特别提醒：评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
知识点十二：《国有土地上房屋征收评估办法》自2011年6月3日公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
笔者将逐步开展GZ系列，JZ系列，ZP系列，SF系列，XZ，XFS系列，ZSQ系列等一系列关于征收工作的文章，为大家在房屋征收拆迁过程中所涉及到的知识进行讲解学习，大家遇到什么问题也可向笔者进行咨询。
