本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请的嘉宾是西南&华南区域的资深投资人封宁先生。
同时，封宁也是原力创投基金公司董事长、智选途辉酒店管理公司董事长。封宁先生在
酒店投资基金、以及
与地产类物业的合作上有深刻独到的经验，本文也会着重和大家分享：
地产类的酒店物业投资的逻辑。
封宁先生投龄5年，投资项目12个，个人总投资金额超2亿。投资的酒店档次覆盖
经济型/中端/中高端，包含IU/喆·啡/维也纳/宜尚/城市便捷/洲际智选假日等品牌。
以下内容，根据直播对话中封宁的自述整理：
从实业转变为酒店投资
第一次接触酒店，是在上高中的时候看到的7天酒店，黄色的大楼，中间有一个硕大的“7”的logo，与周边的一众小招待所相比，无疑是鹤立鸡群的存在。
我是在武汉上的大学，武汉也是
7天酒店发展的重点区域，因此7天酒店给我留下了深刻的印象。
在当时的大环境下，7天酒店规模大、店铺数多，无线WiFi覆盖、封包浴巾、热水10秒速热，400全国投诉电话可以方便客人投诉……这一系列特点，打败了以前的招待所。
最初，我从事的是
公路行业。刚入行时，公路行业处在蓬勃发展的阶段，后来公路行业成为一片竞争激烈的“红海”，于是我转而从事前景广阔的
新材料行业。在新材料行业打拼了一段时间后，对酒店有了一定的接触，开始进行酒店投资。
经过一定的研究，我发现
投资酒店可以维持相对稳定的收入。酒店行业就像一个中心枢纽，
通过酒店的流量，我也能换取更多资源，对我而言，这无疑是一门比较稳定的生意。
选择与房开合作：喆·啡酒店
入行5年，目前我一共投了12个项目，其中我最满意的是
喆·啡酒店。
该物业坐落于一个产业园区内，经过对周边企业的考察后，我们意识到
有情怀、偏商业的品牌较为符合其定位。
而锦江旗下的喆·啡，在广东的口碑不错，于是我去了东莞进行考察，发现它的品牌文化独特且鲜明，因此我就选择加盟了。
在投测方面：
首先与品牌公司进行了初步沟通，也有向资深投资人请教、深度交流，另外也参考了不少专业媒体的数据。
在装修方面：
该物业是和房开公司进行的合作，周边比较荒凉，房租耗费较低。本身自己也有从事新材料行业，因此酒店从筹建到落地，仅用了4个月。酒店共有100间客房，单房造价约10万左右，该项目总投资约1000万。
在经营方面：
和区域内的竞品相比，RevPAR比周边酒店高10-15％。
能够在区域内脱颖而出的原因，主要归功于物业选址。周边产业园区环绕，市场容量大，但竞争不大，因此我们酒店的入住率较高，在单房定价上也能有一定的优势。
另外，这个项目是与房开进行深度合作的项目，通过资金分成的方式，大大削弱了租金成本，利润率就高了。
项目满意点：
对投资人来说，
前期的筹备工作很重要。
这个项目能够成功的最大原因，在于我们把准备工作前置，早早地做好了市场调查，在公安、消防方面我们也十分重视，因此没有影响到开业。
项目遗憾点：
在装修时，
品牌方相对强势，导致最后实际造价比预期高出了10%左右。
选择即能力：
地产酒店物业如何选择投资才会赚钱？
中国酒店业的发展，本质上吃尽了地产的红利。
房开的需求在于：商业去化、招商等。由于
房开的诉求本身不在开酒店，而是
酒店的稳定流量带来的结果，所以容易博弈酒店本身的利益。
因此，对投资人而言，地产酒店物业，一直是其想要合作的对象。
地产系酒店有房开作为后盾，拥有得天独厚的物业优势。
一方面房开本身就是酒店物业最大的业主，对于其他需要花费高额成本租赁物业或者购买物业的酒店品牌来说，地产系酒店成本可以打折。
另一方面，酒店作为地产集团营收的一部分会获得集团的帮助，再加上酒店是地产的配套，会拥有地价和房价增长的更大空间，拥有了更广阔的发展机会。
但是，随着中国酒店市场逐渐成熟，本土酒店集团焕发出前所未有的活力，比起过往与国际酒店品牌合作呈现的“高歌猛进”态势，
近几年地产酒店的概念在一定程度上被弱化。
但这并不代表地产酒店就失去了想象空间，只是如今伴随着地产红利的消失，
地产物业高增值、高溢价的预期被减弱，更需要入局者具备“存量市场”的思维方式来重构物业价值，
专业、且精细化的运营一定是未来的大方向。
对于投资人而言，值得注意的是，地产公司自营酒店，有的是为了给项目做提升，因此规划了配套的豪华酒店；要不就是直接做销售回笼资金。
从立项开始，就按照酒店的投资回报做项目的地产系酒店比较少，因此酒店投资人租赁/购买该类物业后，要重新根据坪效做排房。
所以，如何与地产系的酒店投资合作、怎样选择适合的物业、科学谨慎做好投资选址……是一门很深的学问。
一、选择物业需要注意的三要素
1.周边的市场容量非常重要。
城市核心区虽然市场较大，但酒店也多，竞争激烈、容量有限；而前文提到的喆·啡酒店，虽然不在核心区，但市场容量大，竞争压力小，因此无论是RevPAR还是利润率都不错。
2.相对房租要比周边价格要低，才能有利润率。
3.提前对周边物业的扩展情况进行调研很重要。
若是开业以后有一大堆竞争者涌入，就会导致竞争更加激烈，赚不到钱。
二、谨慎投资中心商圈物业
中心商圈房租可能很高，周边竞争产品多，这种情况就要谨慎投资。
市场流量大，竞争也大。一有风险，高房租会很快拖垮酒店，因此对于投资者真正有意义的，不是RevPAR，是收益率，我们在做前期市场调查时，不能仅调研周边酒店的RevPAR就轻易下决定。
三、谨慎投资大型公寓/写字楼做酒店
投资大型公寓/写字楼物业做酒店时，着重留意物业本身条件，如果构造复杂、房间形状面积不合适的话，不仅前期的改造成本大，后期经营时能耗也很大。
四、投资新开发园区物业，数据研究很重要
在这点上我有很强的发言权，因为前文提到的喆·啡酒店就位于新开发园区。
新开发园区，市场需求不会小，原因如下：
1.政府主导，就意味着区域内会有很多相关的公职人员，对于酒店的市场需求自然不会小。
2.新开发园区，意味着它正在建设中。因此来往的人员就不少，包括材料商、施工队、监理、业主等，因此需求还是蛮大的，抓住这一波红利，投资就会有回报。
在投资新开发园区的物业时，进行一定的数据研究很重要。除了自身的经验之外，也可以和投资者朋友进行交流、沟通。另外，大家最好找专业的第三方机构对酒店投资进行市场评估，毕竟开酒店不是一门低成本的投资。
五、投资景区地产酒店，需谨慎再谨慎
在正常商圈内的酒店，不管大环境如何波动，它作为一个经济活动的必备的品，生意有一个基本的保障。
但景区里的地产酒店最好别做。目前景区最重要的问题是淡旺季十分明显，因此投资景区的地产酒店风险很大。
景区和国民经济发展水平有密切联系，经济下行，贸然投资景区的地产酒店，会导致后续乏力。
六、城镇的地产酒店能否投资
前文我也说了，我们选择物业时有三要素：市场容量、房租价格、周边物业的扩展情况，这三点在投资城镇的地产酒店时也是适用的。
基于以上三要素，我认为经济发展较好的城镇可能比大城市更适合投资，需要注意，城镇本身的持续发展性及竞争对手的增加速度很重要。
另外，我们在做决策时，还是多用数据说话，一定要理性分析，切忌“拍脑袋”决策。
七、酒店投资选址的要点
最理想的酒店选址要点有：交通较便利、物业自身条件好、租金合理、停车方便、无暗房、离核心商圈不是很远，如能靠近高校、医院、码头最好。
关于租金成本，有个公式。
如果
租金成本占总成本的30%以下，是比较理想的；但值得一提的是，若租金成本占比在10%以下也不行，商业价值上可能会有问题，容易踩坑。
运营基金
为投资酒店赋能
酒店业本身需要赋能，
用基金的方式运作酒店，抗风险的能力更强。
我除了投资酒店、从事新材料行业外，也有运营一支基金。该基金是兰州大学、南京政府、上市公司科润工业共同发起的研究院性质的基金，以新材料为投资、研究方向。
投资酒店最大的成本就是装修成本，如果在酒店的装修、改造时，能更多的运用到新型材料，比如贴纸、家具等等，就能节省投资成本，缩短酒店的装修周期。
这只以新材料为投资方向的基金，在一定程度上也能赋能上下游与酒店供应链之间的关系，为投资酒店提供助力。
建议
投资酒店，是一个耗资不小的固定资产投资，运营起来也并不轻松。因此我希望大家还是要谨慎再谨慎，保持理性。
在疫情期间，大家都感受到了政府的温暖，政府物业减租最畅快、最多，给投资人的帮助也最大。所以大家以后在酒店投资中，可以多多留意政府物业。
想对合伙人说：
感谢你们长久以来的支持和信任，我个人也在酒店投资的过程中持续不断的学习、研究。从事酒店投资5年，疫情就占据了3年，但在这困难的三年里，大家同舟共济、共同面对，我相信我们的未来会更好。
想对品牌方说：
首先，要感谢各大品牌，他们的专业程度都非常高，推出的产品也很有竞争力，这进一步加快了国内酒店行业发展的速度。
如果提些建议，我希望在未完全脱离疫情常态化的情况下，品牌公司能够
出台一些更加的惠民的政策，跟投资人一起抵抗风险、度过难关。
想对新手投资人说：
投资有风险，入行需谨慎。我希望大家进入一个新的行业、投资领域之前，要多学习、多了解。无论市场好坏，大家都要
对投资心存敬畏。
写在最后
酒店是个一次性资金成本较高的行业，但与此同时行业赚快钱的时代结束了，更需要大家
保持谨慎乐观的投资态度，不要盲目加大杠杆，防止系统性风险的发生。
一定要和品牌公司紧密合作，一起去识别市场的风险与收益，去追求长期、稳健的回报。
市场竞争很大，但同时市场也是自由的，机遇往往给有准备的人。
从事酒店投资五年，我最大的收获是交到了很多各行各业的朋友，其中也不乏行业精英。在投资过程中，和大家一起交流、探讨，共同进步，也是一大幸事。未来，我也希望和大家长久的走下去。
