随着房地产行业的快速发展，房地产行业本身也积累了很高的风险，体现为杠杆率的快速上升。2003年至2021年第三季度，中国A股上市房地产企业杠杆率由59.5%上升至79.1%3，这表明房地产行业的快速扩张一定程度上来源于债务杠杆的提升。
且2018年以来，已经陆续有房地产企业出现违约事件，其中2020年千亿房地产企业泰禾集团的违约事件，2021年华夏幸福和恒大集团的违约事件均给市场带来较大震荡。债务杠杆的快速增长给房地产行业埋下了较大的隐患，一旦信贷收紧，债务危机就可能到来。
对房地产行业的调控已经成为控制宏观经济中系统性风险的当务之急。
一、恒大集团违约：触发事件与连锁反应
2020年8月，
住建部联合人民银行召开重点房地产企业座谈会，会上提出了房地产企业融资“三道红线”：房地产企业剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房地产企业的净负债率不得大于100%；房地产企业的“现金短债比”不得小于1。
如果三条红线均触碰，则此类房地产企业不得新增有息负债；如果触碰两条红线，则负债年增速不得超过5%；如果触碰一条红线，负债年增速不得超过10%；三条红线均未触碰的，负债年增速不得超过15%。该规定于2021年1月1日在全行业全面推行。
彼时，恒大集团剔除预收款后的资产负债率为82.7%，净负债率为183.1%，现金短债比为0.4，三条红线全踩。
2020年9月，网上流传恒大集团请求广东省政府支持资产重组的报告，报告披露当前恒大集团存在的现金流困境，表示希望通过与深深房的重组回归A股，解除困境。
后恒大集团对该事件进行辟谣，并通过披露业绩报告、偿还私募美元债等方式向市场表明恒大集团运营正常。恒大集团的举动成功取信了市场，2020年9月25日之后，恒大集团的股价出现了回升。
但这件事也成为了恒大集团债务违约风险事件发酵的起点。
截至今年五月份，恒大集团已被强制执行11次。
现如今各房地产企业接连爆雷，恒大集团也久久未能恢复元气，网上有消息戏称：或许只有李嘉诚才能救恒大。
二、房地产企业未来如何走？
房地产企业角度
1
、提升管理效能，积极破局
当前正处于我国的经济转型期，经济增速的下滑、人口红利的褪去叠加疫情因素，给我国的房地产行业的需求端带来了一定的冲击。针对宏观因素趋于低迷的情况，房地产企业应该增强管理效能，积极破局。
一方面，房地产企业可以通过加强采购端的协同有效降低建筑成本，减少工程建设中的不必要损耗。
另一方面，房地产企业也可以通过强化公司管理能力，缩短从土地开发到房屋售卖的时间，减小投入现金流与回收现金流之间的久期缺口。此外，房地产企业也需要加强企业内部的费用管控，避免不合理的奢侈性支出。
在业务方向上，房地产企业也可以像万科集团一样积极地向房地产服务业务转型，通过提供精准的定制化服务改善企业的收入结构。
2
、拓展融资渠道，顺应监管要求
针对房地产行业的各类精准调控政策的出台旨在降低房地产企业的杠杆，挤出房地产行业泡沫，有利于房地产行业的长久持续稳定发展。
对于出台的各类行业监管政策，房地产企业应该积极应对，妥善行动，顺应监管要求。
一方面，房地产企业在保证政策合规的同时可以拓展融资渠道，创新融资方式，多采取股权融资而不仅仅局限于债务融资。例如，房地产企业可以通过项目公司制的方式来进行房地产项目的开发。对每个项目成立合作公司，引入资金充足的第三方或者三条绿线的优质房地产企业。以项目为维度给每个项目引入外部股权，从而有效减轻房地产项目开发中对外部债务融资的依赖。
另一方面，房地产企业可以和万科集团一样，积极向房地产服务转型。房地产服务较房地产开发而言属于轻资产业务，对资金的要求较小，且与房地产开发业务关联性较大，转型难度小，也能够有效帮助房地产企业改善收入结构，拓展收入来源。
3
、控制杠杆比例，理性拿地
在房地产市场的繁荣时期，房地产市场属于卖方市场，土地作为上游供给具有稀缺属性且升值空间较大。经历了快速发展阶段的房地产企业习惯性地认为要发展和扩大规模就要多拿地，多储备优质土地，从而进行大量的债务融资来满足拿地的资金需求。
例如恒大集团，一味地拿地，土地储备稳居行业第一，但有息负债的规模也连年上升。
面临房地产企业融资“三条红线”新规时，恒大集团是可比公司中唯一一个三线全踩的龙头房地产企业。且由于土地款对资金的占用，恒大集团不能很有效率地将土地储备转化成可出售商品房，降低了资金的周转效率。
在宏观经济下滑，人口红利消失，房地产市场需求端不景气的当下，房地产企业应该迅速地意识到宏观环境的变化并作出及时的策略调整。
一方面，房地产企业在拿地时应该结合业务发展需求，理性拿地，压降杠杆比例，增强公司的抗风险能力。
对于土地储备量已经较高的房地产企业，在宏观不景气的年份可以考虑少拿地，先开发目前拥有的土地，消耗土地库存。
另一方面，房地产企业应该加快由土地储备到可销售商品房的转化，缩短资金周转链条，尽快实现资金的回笼，保障企业的正常运行。
4
、切忌盲目扩张，理性多元化
恒大集团在房地产高速发展期积累了一定的财富然后开始了各个领域的多元化，但它进行多元化的领域离主业太远。一方面不能够对主业起到很好的协同效应。另一方面对相关领域的了解不够，相应管理人才的储备也不充分，导致进入成本高，实现盈利周期长。
相反一直专注房地产主业的碧桂园由于持续在房地产行业积累，净负债率、现金短债比等指标都十分健康，也无惧收紧的融资政策。所以房地产企业以及管理者在多元化过程中可以先从相近的行业开始，做好充分的前期调研以及人才技术的准备，不要盲目地为了多元化而多元化。在多地多线铺开不同业务往往会对企业的资金流起到巨大的考验。
监管角度
1
、落实调控政策，创新监管方式
此轮调控的房地产企业融资“三条红线”以及银行涉房贷款“两条红线”可以说是最严房地产调控政策。后期监管部门在落实执行时应该严守这两个调控政策，切实压降房地产杠杆，挤出房地产价格泡沫。
改革期的阵痛是难免的，但是为了国家经济的长久稳定健康发展，进行房地产市场的调控也是必要的。
在实施监管的过程中也要注意做到监管的前置，防止房地产企业逃避债务监管。恒大集团为将净负债率降至100%以下，转绿一条线，将有息负债变为商业票据以逃避监管。随之监管部门开启将商业票据纳入房地产企业债务监管的试点工作。
在后续的监管过程中，监管部门也应该根据房地产企业出现的问题进行动态的调整。
最好能在做到监管前置，将问题解决在还未发生之前。对于恒大地产名义上引进股权类战略投资者，实则投资协议规定业绩要求、派息比例以及回购价格这类明股实债的做法也要予以坚决的打击，防止房地产企业巧换名目，逃避“三条红线”的监管。
2
、合理实施监管，保障房地产企业正常融资
在对房地产企业实施精准调控政策以来，房地产行业的资金面受到了很大的影响。许多金融机构和市场投资者对监管部门的政策信号过度反应，导致房地产行业的资金面出现了一定程度的过度紧缩。对房地产企业进行监管的目的是为了让房地产行业能够长久地更加持续稳定地发展，而当前市场上部分存在的过度反应现象显然是不利于房地产企业长久健康发展的。
所以一方面，监管部门在实施监管时应该结合具体房地产企业的情况，因企施策，在控制企业风险的同时满足企业合理的融资需求；另一方面，监管部门在政策制定及实施过程中应该注意对于市场的信号释放。
结语
2003年以来，中国的房地产行业得到了飞速的发展，但大部分房地产企业属于粗放式的发展，借助债务杠杆实现企业规模的快速扩张。中国的房地产企业在债务方面存在着一定的共性，因此也存在着类似的债务风险。
恒大集团的债务危机给全行业敲响了警钟，希望本文能使得各房地产企业更加重视自身存在的债务风险。
免责声明：文章内容如涉及作品内容、版权图片或其它问题，请在30日内与本号作者联系，如反映情况属实我们将第一时间删除责任文章。文章只提供参考并不构成任何投资及应用建议。
