在房地产融资实践中，最常见的融资方式是房地产企业上游单位转让应收账款或供应链融资，而在供应链融资业务中，供应商自行寻求的托盘采购和采购业务融资得到了广泛应用，其中房地产企业上游单位对供应商的采购业务融资就是典型代表。
需要注意的是，在保理和供应链的融资逻辑中，核心企业的征信和支付能力一直是这类业务的重中之重。受表内负债率控制指标影响，保理和供应链融资一直被房地产企业视为实现表外融资、降低负债率的重要融资手段。目前，越来越多的房地产企业与保理或供应链公司合作，降低负债率，提高销售额，依托供应链公司推动企业供应链战略的发展。为便于讲解，我财富中心对近期经营的房地产企业上游单位采购业务进行了总结，以期为同行提供实际参考。
1.代购业务的基本交易结构和操作流程
1.上游供应商如施工方/材料供应商向项目公司提供材料和施工服务，形成应收账款；
2.项目公司向施工方/材料供应商开具商业承兑汇票，视情况可能要求房地产公司国内集团总部作为承兑人；
3.施工方/材料供应商向郑茜保理或其指定的供应链公司质押电子商务票背书，申请供应链公司向其指定的供应商采购货物和服务；
4.根据项目情况，需要房地产公司国内集团总部作为票面承兑人，或者提供担保、出具付款确认函、流动性支持函等。
5.郑茜保理向其指定的供应商采购货物或服务，并根据施工方/材料供应商的要求支付货款；
6.指定供应商向施工方/材料供应商供应材料和提供服务；
7.到期承包商/材料供应商返还货款及相应利息后，郑茜保理或其指定的供应链公司将解除票据质押；或郑茜保理或其指定的供应链公司，多余的资金将返还给施工方/材料供应商。
二。替代采矿业务的融资要素和基本准入要求
融资主体要求
白名单中的客户按照一级到四级分类，一级分类的房企没有单笔金额限制；一、二类房地产企业，项目选址没有区域限制。
融资金额
1.单个供应商的额度为2000万元。超过额度的，需要单独申请和审核；
2.对于白名单中的客户和一级分类中的房地产企业，不设单笔金额限制；二级分类中房地产企业单笔金额不超过500万元；三级分类中房地产企业单笔金额不超过300万元；四类房地产企业单笔金额不得超过200万元。
本金和利息支付方法
经协商，可根据项目情况提前或按月或按季支付利息。
融资成本
综合成本每年11%-13%，具体情况另议。
商业票据质押融资周期
商业票据质押融资期限不得超过6个月。
三。开发商及其上游企业的其他常规保理融资
为了方便读者理解代理购买业务与常规保理融资业务的区别，笔者以我行财富中心其他常规保理融资业务为例，继续介绍引入担保公司、买方保理、卖方有追索权保理等融资方案。
担保公司融资模式介绍
具体操作模式如下:
1.信用额度和综合成本:具体信用额度根据单个供应商设定；综合成本一般在10%左右；
2.访问范围:白名单中的客户；
3.操作方式:通过担保机构在银行的授信，房地产企业向其上游供应商开具商业票，上游供应商将商业票质押给担保公司。银行收到信息后，直接贷款给上游供应商。
需要注意的是，对于一级供应商来说，这种模式要纳入他们的征信，占用一级供应商的授信额度，所以在合作中要充分考虑。
买方保理
买方保理主要是与产业链上规模大、信用好的核心买方签订保理协议，基于核心企业的信用支持，向核心企业的上游供应商提供保理业务，主要依靠核心企业的信用支持。
1.信用额度:根据核心企业的信用情况，郑茜保理或指定实体将向核心企业的上游供应商批准供应链保理的信用额度。单个客户原则上最高授信额度为3亿元，集团最高授信额度为5亿元，单笔授信额度为5000万元；核心企业买方需要与郑茜保理或指定主体签订买方保理协议，并与保理公司确认其应付账款；
2.访问范围:前30名开发者优先，个案讨论；
3.期限:1年，循环使用；
4.融资比例:根据标的实际情况50%-100%，具体情况另议；
5.项目成立初期的沟通材料:营业执照、公司章程、最近一次征信记录、三年财务状况及企业经营财务状况分析)、公司简介、股东、实际控制人及高管、主营业务、上下游信息、还款来源的书面介绍。
考虑卖方的追索权
卖方有追索权保理主要是指卖方将应收账款转让给郑茜保理或指定代理机构以获得融资的保理业务。如果买方的账款到期无法支付，卖方必须保证无条件还款。卖家资质好，真实贸易背景，下游买家信用好。具体融资要素类似于上面提到的买方保理融资。相关的融资结构如下:
