自“三条红线”融资监管新规实施以来，开发商基本都在忙着减债和去杠杆。临近年底的项目，二线以下很多城市的资产出售和大型促销也相当频繁。在强监管的背景下，围绕房地产企业的保理融资变得异常火热。对于开发商而言，通过增加工程、材料等应付账款或应付票据，可以在一定程度上减少对财务有息负债的需求，即可以规避“三条红线”对有息负债的监管；对于前者的金融机构来说，总承包商和材料供应商对开发商的应收账款中涉及的保理融资和商业票据融资，可以更好地解决房屋相关业务限制的问题，在一定程度上达到间接陈述的目的。
值得注意的是，在房地产信托非标被快速压缩的背景下，通过保理实现存量非标转让和新增非标有成熟的操作路径。此外，开发商通过体制外主体融资，实现保理形式的方式也开始被市场各方所重视。为便于讲解，我们将详细介绍近期“保理+票据保险”、“保理+抵押”、保理公司代购，以及当前形势下保理公司对房企融资、非标投标的帮助，供同行参考。
一、“保理+票据保险”融资方案
在房地产行业，很多开发商都指定总承包单位来承接开发项目的总承包建设工程。这类总承包单位一般是开发商的关联企业，其中开发商一般以商业票的形式向总承包单位进行支付。这种经营性负债不涉及对有息负债“三条红线”的监管。“保理+票据保险”模式主要适用于建筑企业，即以建筑企业为核心企业，既包括有实力的国有施工总承包单位，也包括与开发商本身有表面或不相关关系的总承包施工单位。“保理+票据保险”模式主要是指符合条件的建筑企业向其供应商出具电子商务承兑汇票，保险公司基于核心企业的信用为商业票据贴现提供保险，保理公司根据保险公司出具的保险单放款的模式。这种融资方式不影响核心企业的报表，也不占用核心企业的银行信贷。因此，对于开发商而言，通过指定关联总承包商承担项目后的后端保理融资，可以无形中减少前端的融资需求。需要注意的是，核心企业发行的商业票只有一手质押背书，保险公司持有至到期，没有额外流通。因此，商业票据不会在不合规的私募基金中流通。
1.建筑企业作为核心企业，与供应商发生业务往来后，建筑企业向其供应商开具业务票；
2.供应商作为被保险人，以保理公司为受益人为自己投保，将商业票质押给保险公司，保险公司核对后向供应商出具保险单；
3.供应商将核心企业的应收账款转让给保理公司；
4.保理公司在给供应商上保险后，再借钱给供应商；
5.票据到期时，核心企业将票据面值支付给保险公司，资金最终归集到保理公司。
二。“保理+抵押”融资方案
三。保理公司代融资方案
目前我们运作的分包单位反向保理融资主要是保理公司支付劳务款、工程款、材料款等的一种业务运作模式。应付给代开发商上市公司或其他总承包单位的分包商，业务到期后，开发商下属施工单位的公司或其他总承包单位支付保理公司的保理款。由于上述分包商的应收账款主要针对开发商的关联方，分包商的反向保理融资主要需要开发商的全力配合。比如在风控担保措施上要考虑开发商的担保、流动资金支持函、余额补充协议或者项目公司提供的抵押物，当然在操作上也要注意与开发商的配合问题。
具体的融资要素如下:
四。保理业务下的非标准招标模式
2020年5月《信托公司资金信托管理暂行办法》出台后，面对监管层对非标投资的限制，对于信托机构来说，目前要想继续经营非标房地产信托业务，目前最主要的策略基本上是存量和新增非标通过保理业务直接嫁接，实现非标竞价。以市场上基本成熟的信托机构的非标招标业务为例，通过与保理公司合作，运用产权信托模式，是很多机构正在推广或尝试操作非标招标业务的常见方式之一:
1.集合资金信托的委托人以集合资金项下的资金向借款人发行若干债权资产，信托机构根据ABS入池标准筛选特定集合资金信托。信托机构根据信托合同的约定，将选定的集合资金信托项下的债权资产转让给保理公司。
2.保理公司将转让的债权资产作为委托资产，委托信托机构设立物权信托，保理公司持有物权信托的信托受益权。信托机构作为受托人，向原债权项下债务人及相关担保人发出债权转让通知书，通知还款账户由原信托账户变更为新设立的专项财产信托账户。
3.保理公司作为原始所有人设立专项计划，发行以物权信托的信托受益权为基础资产的资产支持证券。
4.基础债权资产本息支付至财产权信托的信托账户，信托机构将专户现金流分配至专项计划账户。
更多信息请参考郑茜财富2020年10月20日的推文《信托非标转让业务模式》。
