我国从中央到地方的政策在一定程度上对住房租赁市场的发展发挥了显著的促动效用，不过还存在一些不可回避的问题：
住房租赁规模化的建设导致其获取利益的周期没有很快速、资金周转效率低；当前住房租赁企业利用许多融资渠道获得发展所需的资金，不过现有的融资渠道依然不够丰富，企业在融资过程中需要耗费较高的成本。
一、我国住房租赁市场投资周期长，回报率低
住房租赁的规模化发展无论是房地产开发商自建住宅，还是房屋中介机构购建房源改造、或统一租赁房源后进行改造，以及后期的宣传工作。各个阶段都需要投入大量的资金还有人力。目前我国一二线城市的租金回报率不足2%。美国租赁市场的回报率大概在百分之十左右，我国想要达到这一水准还有一段距离。假如仅仅通过租金获取收益，就必然会面临投资回报慢、收益稳定性低等问题。所以住房租赁市场资金需求量大、运营盈利能力弱，导致其投资回收期长。
二、融资方式匮乏
我国住房租赁企业常见融资方式大致可分为股权融资、债权融资以及资产证券化。其中，股权融资主要包括天使轮、A/B/C轮等孵化期、成长期融资；债权融资主要包括银行贷款、公司发行专项债券等；资产证券化主要包括ABS、CMBS、ABN、类REITs等。
就股权融资而言，中国证券市场面向有上市意愿的公司建立了较高的审核门槛，大多数中小企业都无法达到上市标准。从私募股权的角度说，这种融资模式对企业背景的要求较高，投资者往往需要对企业的获利水平和发展空间等加以综合考量，中小住房租赁企业在这些方面不占优势。
此外，通过股权融资会使得股东对企业的控制力降低，此时企业的所有者很难对管理者进行激励与监督，可能导致企业经营业绩的下降。另外，目前股权类资金受投资回报率较低、盈利能力不强及缺乏可抵押资产等因素影响，难以帮助中小住房租赁企业实现融资需求。
债权融资需要向银行等金融机构提供资产进行抵押，不过轻资产型住房租赁公司可能不是房屋产权的所有者，所以可能难以作为银行抵押，无法获得银行贷款支持，所以债权融资存在一定困难。如果住房租赁公司属于重资产型，那么其资产能够作为银行信贷业务的抵押，不过抵押率只有百分之五十上下。而且银行一般会优先向国企或者大型企业等信用评级好的企业发放贷款。
除此之外，银行所制定的信贷政策也会直接对债权融资造成影响，目前我国银行业在信贷业务方面的政策更倾向于紧缩型，此时银行想要获取信贷业务需要面临更高的门槛。债权融资受到时间限制，业务持续时间短，但是住房租赁企业对资金的需求具有长期性和持续性，也就是说银行贷款不足以满足这些企业对资金的需求。
总资产证券化的角度说，轻资产运营住房租赁企业，因为企业信用水平低并且不掌握房屋所有权，大多通过房屋未来租金收益权实现资产证券化融资。不过，未来租金收益权的稳定性较低，许多外在因素的变动都可能会影响到收益水平。
近些年，我国政策中多次提到加大对住房租赁企业的金融支持，支持开展住房租赁资产证券化，试点发行REITs。
三、融资成本高
由于目前交易市场中信息不对称性的存在，推出了信用评级机制。
信用评级机制对企业的偿债能力、获利能力、运营能力、履约情况和发展能力五个方面进行评定，相对于国企和大型企业，民营企业或中小企业存在的不足使得信用评级不太理想。
在住房租赁市场中，少数的国企背景的或是房地产开发背景的住房租赁企业能获得较高的主体信用评级，其他的企业信用等级较低。企业信用等级低可能导致私募股权融资估值低、办理贷款融资手续复杂且贷款利息高，还需承担一定的担保费用，直接提高了中小住房租赁企业平均融资成本。
另外，住房租赁企业筹资过程中不仅要在本金的基础上支付利息等，在获取资金之前产生的咨询费用，以及后续产生的代理费用等等都属于融资成本，所以现有的融资路径会导致企业面临较大的财务压力。
四、我国住房租赁市场融资渠道
目前住房租赁市场的融资渠道有股权融资、债权融资和资产证券化，这三类融资方法。随着房地产市场规模不断扩大，广大金融机构纷纷面向这一市场发展业务，资产证券化或将成为运营住房租赁的企业获取资金、撬动规模的重要支撑。
1、股权融资
股权融资指的是企业通过股权来获取发展所需的外部资金。这一模式常见于创立初期的企业，也是当前住房租赁企业获取权益资本的重要方式之一。近年来住房租赁市场前景被看好，多家住房租赁企业获得资本方大笔的股权融资。2014年到2019年间股权融资规模逐年提升；2015年、2016年及2017年的年度融资规模在200,000万元左右，2018年快速增加到740,800万元，到2019年更是突破1,000,000万元。
其中，魔方公寓2015年获得B轮融资1.4亿美元，2016完成C轮融资3亿美元，是首家融到C轮的长租公寓运营商。2018年自如宣布获得华平投资等机构投入的规模达到四十亿元的A轮融资，是首家A轮单笔超10亿元的项目。蛋壳公寓在2018年2月获得华人文化产业投资基金、高榕资本等1亿美元B轮融资，同年六月，包括环球基金在内的多个机构面向该企业投入了规模为七千万美元的B+轮融资，2019年2月获得老虎环球基金、蚂蚁金服、春华资本、高榕资本、愉悦资本等5亿美元C轮融资。
2、债权融资
银行信贷业务是我国企业获取外部融资的主要路径。2017年10月起，银行加大对住房租赁项目的信贷支持力度，提供长期信贷方案，2017年10月开始银行对住房租赁达成的意向融资规模合计达到数万亿元。2017年10月，中信银行和碧桂园建立战略合作关系，中信银行将会从2017年开始，在未来的三年时间内面向碧桂园提供价值三百亿元的保障性基金以及其他的配套金融业务。
2017年下旬，中国建设银行与包括华润公司在内的十一家房地产公司和十一家深圳企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，为深圳市长租房市场发展助力。虽然签订的意向贷款融资规模金额庞大，但是真正已经实施的融资资金很小。
许多大规模开发商在面向房屋租赁市场进行布局的过程中都会通过专项债券这一渠道进行筹资。2017年中旬，我国针对企业债券风险监控相关问题出台了通知文件，其中提出满足相关标准的企业应当积极采取债券模式进行筹资，促进住房租赁业务的进步。
从已经成功发行的住房租赁专项债券来看：2018年上旬，龙湖公司顺利发布了我国第一个住房租赁领域的专项债券，第一期票面利率是5.60个百分点，金额为三十亿元；同年中旬，万科公司也在住房租赁这一领域发布了专项债券，票面利率在4.05个百分点。这种融资方式的使用者以大规模房地产企业为主，票面利率显著低于同类企业债券。
2017年开始，随着金融产品创新，资产证券化成为住房租赁融资的渠道之一。资产证券化指的是对住房租赁企业的底层资产进行打包并以资产证券化形式在市场内发行的产品，常见的产品类型有如ABS等等，而咱们说的的REITs也是一种具有典型性的资产证券化产品。当前领域内常见的产品主要为CMBS和类REITs。
CMBS的抵押物是商业房地产，其偿债资金主要来源于房屋未来收益，覆盖租金收益、商业管理费用等等。类REITs模式下，首先要对市场投资者的资金进行募集，并将其交由专业机构进行运作和管理，投资活动所产生的收益将会依照预先约定的比例进行配置。CMBS模式偏债务类，类REITs模式偏权益化。两者在估值方式、信用评级等方面也存在一定差异。
3.资产证券化
2017年1月，魔方公寓发行首单长租公寓ABS，募集资金3.5亿元，这一案例在长租公寓领域内具有开创性的作用，其打开了资产证券化融资方法在这一行业的先河。
从此自如和新派公寓也先后推出了资产证券化产品。通过这种方式，企业能够利用更为丰富的手段实现资金筹募，并且投资退出机制也更为完善，可以帮助企业对闲置资源进行盘活。住房租赁REITs是房地产资产证券化的重要模式，也是国外房地产市场的主要金融工具。近年来，中央与地方政府出台了一系列支持政策，力图推进REITs的普及，特别是要将这一金融工具尽快应用到住房租赁领域之中。而国家所制定的这些政策也的确在一定程度上取得了理想的发展效果。
2018年4月，中国证监会联合住房城乡建设部印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，通知明确在大中城市及国家政策重点支持的区域范围开展住房租赁项目资产证券化，同时，完善资产证券化的工作程序并加强监督管理。
REITs的分类可以根据其组织形式和交易结构的特点。第一种是契约型REITs，其基础是信托契约，模式是依托受益凭证进行资金筹募并且将获得的资金在房地产领域内进行投资。这一模式要求企业、基金托管机构以及投资者三个利益主体共同签署信托契约。在这一模式下没有独立法人资格，基金管理公司将会面向投资者发起投资项目，基金托管机构将会以担保人的身份出现在契约关系之中，基金管理者接受委托，对资金进行运作和管理。而投资者在买入收益凭证后将会依据契约中的约定获取一定比例的收益。
第二种是公司型REITs，这一模式的基础是我国出台的《公司法》，采取股份发行的方式实现资金筹募，并将获取的资金在房地产资产进行投资。这一模式下REITs拥有法人资格，可以面向市场进行基金筹募并且独立对资金进行运营管理。
在该种模式下，投资者通过认购REITs股份会成为公司的股东，公司将投资收益以股利方式分配给投资者。综合前文的阐述，两种REITs模式最为显著的差异体现在法律根据和运作模式上。契约型相比之下能够展现出更高的灵活性，这一模式在我国、日本等国家得到了普遍采用。而公司型则更受到美国企业的青睐。
五、总结
REITs这一模式引入我国的时间较晚，我国尚未从立法层面针对这一融资模式制定完善的法律法规，当前我国推行的产品无论在筹募途径、收益配置方面还是在运作方法、组织架构等方面都无法达到发达国家的水平。
住房租赁市场在我国的发展还有很长的路要走，这其中需要社会各界的努力，从立法、政策、企业到房东租户共同协调，从而实现还行业的稳定长久发展。
