北京联东投资有限公司，简称联东集团，成立于2003年6月18日，目前注册资本达30亿元人民币，是集产业园区开发运营、建筑模板钢结构和投资业务为一体的集团公司。
本文重点介绍分析联东集团产业园区开发运营业务，通过对联东集团的业务构成，产业园区开发运营的发展历程和近期动作以及相关数据，分析了联东产业园区的业务模式、产品特征、产业投融资情况以及组织管理和企业文化，最后总结了联东产业园区发展的启示与展望。
本文所有参考资料来自联东集团网站、微信公众号、相关公开报告和网络公开披露的信息，具体出处不做援引解释，相关数据可能有所偏差，但大致接近。
一、联东集团业务分析
联东集团有三大业务板块：产业园区开发运营、建筑模板钢结构和投资业务。
1、产业园区开发运营业务
联东创立于 1991 年的唐山，创立之初是一家开展建筑模板业务的生产作坊，后来逐渐扩大规模建造自己的车间厂房，并由于不断增长的业务量及扩大再生产，形成了自己的产业园区，到2003年由于具备了建设厂房车间的经验，开始探索产业园区项目。
目前联东已成为中国领先的产业园区专业开发运营商，以 “联东 U 谷”为核心品牌，布局全国市场。根据联东官方网站显示，其目前已在全国 69个城市投资运营产业园区314个，引进制造业企业和科技型企业超过 13000 家。
2、建筑模板钢结构业务
联东建筑模板钢结构产品营销网络覆盖国内大部分城市，目前在天津、北京、太原、西安、成都设立有独立的模板生产制造公司，并在全国各地设有大量的建筑工程公司以服务于当地项目。
联东建筑模板钢结构业务的产销规模连续10年行业内排名第一，并成功进军海外市场。其产品远销意大利、法国、挪威、新加坡、马来西亚、巴林、科威特、伊朗等地，累计服务工程项目上万个，荣获 “奥运特别贡献奖”、十多项鲁班奖、上百个长城杯奖，拥有40多项专利，是行业内首家“高新技术企业“、“企业技术中心”，并连续11年被评为行业优秀品牌、综合评比第一名，是中国模板协会、模板租赁协会副理事长单位。
作为一家拥有建筑类制造业实体企业的集团公司，联东的建筑模板钢结构业务为其早期的产业园区开发建设提供了现金流保障，也为其产业园区的开发建设降低了成本，同时还在房地产及基础设施建设方面积累了大量的经验和政企关系，这对联东的标准化产业园区项目跨地区规模化复制，起到了关键性作用。
3、投资业务
联东的投资业务早期主要为金融机构，例如参股北京银行、上海东方证券、北银消费金融公司、北银丰业等，后期有投入到科技新兴产业，例如镁伽机器人、撼地数科。
早期联东通过对金融机构的投资，在自身融资方面及园区入驻企业的金融服务方面获得了较大的优势。在过去资本驱动产业的经济增长周期，银行类融资是很多企业的刚需，联东通过参股金融机构，间接的对其招商工作提供了支撑。
近期，联东又投资了明势资本、同创伟业的旗下基金，开始以股权方式投资入园企业，这种利用私募基金杠杆，为企业提供非银行类融资的服务，对科技新兴产业具有一定的吸引力，可以看出这些投资也还是在为其招商工作提供相应的支持。
另外联东通过对科技新兴产业的投资，与明势资本、博世创投，创新工场，愉悦资本等国内风险投资机构加强了联系，这对其在科技新兴产业方面的招商工作也有一定的帮助。
值得注意的是近期联东对撼地数科的投资。撼地数科全称“撼地数智科技有限公司”，是国内最早实践大数据技术赋能产业数字化的高新技术企业，拥有业内领先的企业数据库和数据治理能力，已构建完整的产业数字化生态布局。
据撼地数科官网的显示，其拥有1.8亿企业实体数据和1.2亿的个体户数据，能通过10000+组合维度，深度挖掘企业信息，超高维探究企业关系，并已经形成了产业大数据招商云、产业大数据招商云、区域风险预警平台、产业智能服务平台、大数据可视化系统、区域经济监测平台、园区顾问服务体系、园区运营服务平台、海量优质园区推荐等产品和服务。
目前撼地数科已服务国内20余个核心城市，以及除联东集团以外的如中南高科、亿达中国等400多家产业园区和上万家企业的产业研究和招商引资工作。
分析认为，联东投资撼地数科不仅是意在对其产业园区招商工作的支持，鉴于撼地数科对政府招商和产业大数据分析上的技术优势，联东还将能通过撼地数科与各地政府，特别是二三线城市政府产生更紧密的联系，并通过科学数据分析而获得更多的政策支持和产业规划方面的引导，同时在企业供应链方面也有能力去进行行业整合，这将对于联东转型产业园区运营服务，起到四两拨千斤的作用。
综上，联东的主营业务之间有着紧密联系，其战略意图明显，并已经取得了先发优势。总体来说联东在各业务板块的经营上都采取了稳扎稳打，循序渐进的方式，这可能是基于其早期经营实体企业的经验和理念。
联东在其模板钢结构和产业园区产品标准化、规模化复制上，形成了低成本优势；在为中小型企业提供厂房及办公空间及服务方面，形成了客户、产品和服务的差异化；联东还通过其分布全国的产业园区，利用数字技术对企业数据、行业趋势和产业投资进行集中化研究，在未来将形成各类产业细分领域及特定地理范围的集中化产业服务，这些都意味着联东有意识或无意识地在实践企业基本竞争战略[1]。
一些看似简单的经营原则，在一家优秀企业的发展中会展现的淋漓尽致，但这往往是事后观察分析的结果，如果一家企业事先就能意识到这些原则，并予以坚持，那么就有可能克服外部市场环境和其它不利因素，建立起自己的核心竞争力，从而基业长青。
二、联东园区业务发展历程
1、2013年以前的发展
2003年，联东初涉产业园开发时期，主要是用建筑模板业务来支撑地产发展；直到2007年以后，随着运营模式的日渐成熟，产品实现预售，并且得到银行大额贷款，同时加上自有资金，联东才逐渐实现了单个产业园区项目资金的内部滚动。
联东的产业园区开发，在早期采取的是销售与租赁兼具的模式，一般是"6+2+2"标准或"4+3+3"标准。在中后期随着市场规模的扩大，除了政府要求持有的物业以外，联东的产业园区项目均采取了尽量短时间内完成销售的高周转模式。
2008年全球金融危机以后，我国的生产制造获得了新的一轮反弹和沿海城市的产业转移，内地大量的中小企业快速崛起，联东集团抓住时代趋势，依托其标准化产品与业务模式，进行了一次阶段性的粗放式全国扩张。
2、2013-2015年的快速扩张
2013年，联东集团将产业园区规模做到了民营企业的榜首，2014年，联东集团进入了入杭州、郑州、大连、青岛、成都等25个经济发达城市，入园企业突破5000家。
2015年以前，联东主要采取的是标准化产品规模化扩张的战略发展模式，但由于其过于激进的布局一些三四线城市项目，因此部分项目的招商与后期运营都陷入困境，使得联东集团出现资金流转困难，为此联东集团在2015年的上清所发行了两期共计9亿元的定向债务。
3、2015-2017年的收缩调整
2015年以后联东提出“回归一二线”的口号，重新聚焦于“2+13”——即北京、上海和经济较为发达的 13 个省会城市，目前其重要项目均布局在这些城市。
4、2017年后的战略调整
进入2017年以后，在一二线城市，一方面由于产业园区空置较高，土地的利用效率较低，政府的政策方向是以盘活存量物业为主；另一方面，政府在国家环保治理与产业升级的趋势下，向三四线城市转移了大量的高污染、高能耗的污染类企业，使得产业地产又迎来了一个发展的小高峰。
在这样的时代背景下，联东集团制定了新的发展战略，在一二线城市，开始布局轻存量资产改造的资产项目；而在三四城市，紧抓产业转移趋势，重启了规模化布局重资产项目，并提出了2018年年底完成200个园区，到2020年将打造超过350个园区的宏伟目标。
但由于2018年开始愈演愈烈的贸易战和2020年的疫情，此战略目标没有实现。
2018年联东集团董事长刘振东提出了一个 5 年目标，即5 年之后联东将转变为一个纯服务公司，届时的一个标志就是服务收入将超过园区租售收入，这意味着联东将大力发展轻资产服务，目前来看联东在运营服务方面已经取得了一定成绩，但从整体收益来看，与此目标还有一定差距。
三、联东近期的主要动作
1、聚焦经济发达和产业转移地区
根据联东官网数据显示，自2020年以来，联东先后在成都、武汉、大连、重庆、上海、长沙、佛山、惠州、潍坊、广州、南通、济南、天津、温江、青岛有新建项目开工。
自2019年以来，联东对新建项目有所控制，投资区域在中西部基本为省会城市，东部沿海地区则聚焦经济较发达的产业转移区域，基本限制在长三角和粤港澳大湾区范围内。
2、进入存量盘活市场，模式由重向轻
联东分别在北京、上海、苏州、南京、廊坊签约老工业片区和存量项目，由过去的拿地建设开发，开始进入存量盘活市场。
2016年，联东集团与南京经开区合作，收购机轮酱油厂地块80亩，投资建设联东U谷南京经开国际企业港项目；2017年联东收购廊坊一块闲置存量用地86亩，投资建设联东U谷廊坊国际企业港项目；
2019年5月，联东在上海开发的老工业片区二次开发项目联东 U 谷上海松江车墩科技企业创新港项目揭牌，8 月 21 日，联东在苏州签约了首个单体量最大的存量盘活项目，项目规模达205亩。
3、聚焦新兴产业链，逐步建立行业平台
自2019年以来，联东的招商和运营开始聚焦到一些新兴产业链，比如大健康产业、高端装备产业、电子信息产业、节能环保产业、检验检测产业，同时联东还根据不同区域的产业发展重点，与当地服务科研机构共同搭建基于上述产业链的资源整合平台。
由于联东分布全国重点城市的产业园区，以其通用标准厂房和研发楼，抢占了市场先机，上述产业均有国内外知名企业落户园区。
2019年，联东与上海医疗器械行业协会，签署战略合作协议，该协会工作站正式授牌联东U谷，全线进驻联东U谷上海区域所有园区，为入园的医疗器械企业提供政策法规培训、报审报批、技术转化支持、院士专家支持等多项专业服务。
联东还与中科院行管局中科科兴发展有限公司、江苏省国际科技交流与合作中心、全球顶尖创业加速器Startupbootcamp 、河南省认证认可协会等第三方专业机构开展合作，助力各产业的研发设计、投资与交流。
四、联东的业务模式分析
联东业务发展逻辑是：“城市深耕，规模复制、引入龙头、服务产业”，这四个步骤。
1、城市深耕
所谓城市深耕即优选经济较为发达的一线城市极其周边将项目完全覆盖，最大限度的与区域市场需求相匹配，这样做的好处是城市能级越高，项目的相对价值就会越高。
例如联东除最开始布局产业园区开发的北京以外，在上海地区也已累计超过近二十个项目落地，粤港澳大湾区到目前则有二十三个项目落地。
来源：亿翰智库-产城白皮书
联东通过对中国294个城市的城市力、区位力分析后，得出最终42个符合联东集团进入的城市矩阵。再将筛选出来的城市按照GDP的数额，将城市分为必须进入、重点进入及选择进入的城市。通过层层的筛选，确保联东项目的选址的准确性，使得联东能在利润微薄的产业园区开发中获利。
从投资收益的角度来看：由于目前的产业园区开发建设要求自持部分物业资产，土地则是不可再生的资源，能够在经济发达的区域，以较低的成本抢占土地和物业资源，是资本保值、增值的一种方式。
从投资风险的角度来看：相对于我国迈向经济发达国家的总体趋势，以几十年的国家经济发展周期作为背景，那么前期任何时间上的土地成本都可以理解为是较低的，且中国一直是全球生产大国，这一地位不可撼动，又由于目前我国的经济政策调整为国内大循环为主体，所以实体企业的生产制造依然会保持一定的增速，且不可被线上替代。因此从种种条件来看，抢占经济发达地区的优质园区土地和资产，风险其实要明显小于住宅和商业物业的投资。
2、规模复制
所谓规模复制，指的是联东坚持只做产业园区，只做厂房、研发、办公类工业用地性质的物业，先打造样板标杆项目，再进行复制，并形成一定业务规模。
目前一些地方性园区开发运营商的成功项目案例，多是有其特殊性和偶然性，难以总结并规模化复制，但联东却能反其道行之，这个原因可能还是由于联东是做实业出身，通过单项目的成本控制，以低价占领市场，并迅速规划化复制以获得更多边际收益，这大概是联东骨子里的经营基因。
来源：历年网络数据
虽然单个工业园项目盈利空间是有限的，但入驻企业的基本需求却类同，通过规模化开发，形成大流量的入驻企业，就可以通过网络效应[2]而获取相应的边际收益。
联东以大规模复制的产业园区开发建设，吸纳各类优质产业资源，同时又由于有这些优质产业资源，又有筹码通过政府拿到更多、更好的土地资源，如此形成正向反馈。而在销售方面，只需要在经济周期较好的时间段有力去化产品，就能够获得较大的收益，而在经济周期不好的时间段，入驻企业更需要通过园区运营方来与政府和资本对话，从而获得更多的支持，这又让联东在产业运营服务方面的能力和收益都获得提升。
3、引入龙头
在招商方面，联东对外宣称有四大招商模式：联动招商、产业链招商、合作招商及大数据招商。
联动招商：联东集团每个园区都有主要的产业定位，全国的产业园区定位存在一定差异。联东集团将所有的园区联动起来共同招商，例如上海嘉定园区的招商经理可以根据客户的需求将客户推给昆山园区的招商经理。
产业链招商：产业园区内结合园区产业基础，围绕联东选定的人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等特定产业的产业链条开展产业链条招商。
合作招商：联东集团拥有 300 多名招商人员，并且与 50 多家合作机构 10000 家意向企业开展合作，通过以商招商、中介招商等获取商户资源。
来源：亿翰智库-产城白皮书
大数据招商：联东集团从商务部获得全国 4 千多万家中小企业数据，并对企业进行分类研究，通过企业研究实现项目的精准招商。
另外，联东集团还积极与商会、科研机构、企业等开展关系合作，强化企业的招商能力。目前，联东已经与中国房地产协会、清华大学经济管理学院、仲量联行等机构签订了合作协议。
为了保障园区招商质量，联东在各项目还采取了“两优、三审、四有”的招商管控模式。“两优”就是优质项目和优质客户，“三审”指项目自审、政府复审与集团终审，保障园区招商质量；“四有”就是产业有方向、产品有形象、客户有质量、去化有保障。最终形成一个“区位好、品质好、服务好、邻里好与口碑好”的“五好”园区。
联东上述的这一套招商方式，最终在各个项目上有多少能够落实其实很难说，但这种宣传本身确实是有效果的，有一个招商并优选企业的工作方法论，比没有要好很多。
由于联东的园区占据了一二线城市较好的区域位置，并进行了规模化复制，因此除了那些可以直接和政府洽谈拿地，并有能力通过自身完成园区开发建设的头部企业，各行业的龙头企业想要在异地建厂或者扩大再生产，那么最好的办法还是直接购买或租用厂房，这比自己建设来说还是要便捷一些，且缩短建设周期。
4、产业服务
在产业服务方面其实一直并非是联东的工作重点，因为十四五规划的新旧动能转换和产业结构调整，促进了一大批的企业转型升级和产业转移，标准厂房的租售行情还是一路向好的，联东的精力主要还是投入在产业园区的滚动开发上。
直到2018年中美贸易战，让整个产业园区开发行业感觉到了寒冬的到来，2019年的中美科技战和2020年的疫情，更加剧了全球经济发展的不确定性。转型产业服务，越来越成为了所有园区开发商的当务之急，在这个大的背景下，联东才逐步开展相关的产业服务。
联东号称建立了十大园区运营服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。然而这十大服务平台在其他产业园区中也较为常见，并未突出联东的差异化，因此联东在最近几年着力打造自身产业服务的特色，目前来看，联东实际落地并已经形成一定影响力的运营平台，主要为金融服务平台、人才服务平台、和科技服务平台，其中金融服务平台和人才服务平台已线上化部署，可以服务于分散在全国各地的园区，并形成了数据库，科技服务平台则还是根据不同区域的具体情况在开展。
来源：亿翰智库-产城白皮书
人才服务：通过举办招聘会和培训活动，为入园企业提供人才储备，为企业发展提供持续动力；联东在其U谷微社区公众号上建有U企业招聘栏目，各项目中也都有配置相应人员开展入园企业的员工招聘活动。
科技服务：联东在各园区形成了“宣讲团+辅导小组”的落地模式，帮助各种类型的企业及时利用好政府的引导政策、创新政策；这方面的服务还体现在政府扶持政策申请和手续办理方面，也是联东增值服务收益的一个重要组成部分。
来源：联东官网
金融服务：联东通过整合银行、科技租赁、资产管理等机构资源，打造园区绿色快速贷款、融资通道。目前U谷金融已上线PC和APP，可为入住企业提供各项金融服务。
除上述产业服务以外，联东还增强了增值服务内容，例如优客餐厅、U客便利店以及智慧U谷收费管理系统等。
由于联东目前园区主题性较弱，企业需求较为分散，需要依靠园区扩大规模，增加企业数量来为园区运营体系构建出更多运营场景，以此衍生出有针对性的园区运营服务产品，这意味着如果入园企业数量不够多，产业链不够清晰，那么相应的服务利润率就会很低，从而难以为继，因此发展面对企业的产业服务在前期规模不足的情况下还是较为困难。
5、盈利模式
主要盈利模式：物业租售与物业服务，以及政府税收减免和补贴
目前联东集团主要采取“物业租售+物业服务”的业务模型来实现单个产业园区的的内部资金平衡。由于联东不做一级开发，联东的盈利除了物业的租售以外，还通过政府的产业补贴来获得收入；同时，通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营的不确定性的收入。
政府税收减免为企业盈利提供了保障。标准厂房是地区产业发展的核心平台，向上对接政府的宏观调控，向下链接实体企业。政府为支持实体企业发展，会给予产业地产企业大量税收返还。因此一些通过市场化运营不能盈利的园区，一般会有政府补贴兜底。
产品付款方式：根据不同城市多样灵活
联东的产品付款采取多方式结合，根据不同城市、企业环境等，首付比例、分期时间、利息等均有所不同。
一般来说，北京及部分省会城市付款方式要求严格，首付五成，一年内必须全部付清，半年内免息；其他城市园区产品有一些首付三成，一年之内免息分期，最长两年内付清全款；园区产品项目均可按揭；总部综合体首付3-5成，多采用按揭形式，也可一年内分期付清。
有些地区的产权证发方根据政府要求，需满足一些条件，例如联东U谷南上海国际企业港的产证发放就需要满足两个条件：
1）企业需付清全款，并正式投产；
2）投产两年，产值符合园区要求。满足这两个条件后才可发放产证。
6、业务发展飞轮
上述联东的产业园区业务模式，从各细分点来看，并无特别之处，其他的产业园区开发商、运营商也是大同小异在做着这些工作。但如果我们将这些工作形成一个整体来看，就可以发现联东产业园区有可能是自觉或不自觉的，在构建一个正反馈的业务发展飞轮：
联东业务发展飞轮设想
吉姆·柯林斯在《飞轮效应》一书中指出：“企业从优秀到卓越的转型中，没有单一地起决定作用的创举，没有惊人的创新，没有幸运的突变，也没有奇迹的瞬间。相反，整个过程就像在不断地推着一个巨大的、沉重的飞轮进行转动。”
“飞轮效应”所说的，就是企业要找到一个可持续、可良性循环的商业运作模式。
这种模式就像一个沉重的飞轮，在开始推动时，会非常费力。但是通过持续不断的发力，这个飞轮的动能会越来越大，运转会越来越快，最终变成一种不可阻挡、强劲高效的商业模式。
事实上我们发现，市场化的企业发展到一定阶段，都会形成类似的“飞轮效应”，无论其是有意识还是无意识，都一定是有能力在某个领域聚合客户和资源，并促进二者的供给相适应和匹配，如此就能源源不断地吸引更多的客户和资源，直到某一方枯竭或整个循环被替代。
所以，联东是否正在构建自己的业务飞轮并不重要，重要的是我们可以通过分析其业务组合，看出来这个飞轮的逻辑，并能够按照这个逻辑去思考我们自己公司的发展。
五、联东的产品
来源：亿翰智库-产城白皮书
在产品打造层面，联东围绕特定的产业，打造出“联东 U 谷”与“联东 H 谷”两类核心产品线。新开发了科技综合体、特色产业小镇等特色产品。联东产品主要有标准厂房、中试研发楼和企业独栋三类。通过对主要产品的不同比例的排列组合，形成了“总部综合体 H 类、产业综合体 U 类”两类核心产品线及科技综合体与特色产业小镇两类新增产品。实现了园区产业方向、招商企业标准与项目产品体系的一一对应。
1、一线城市定制化，二线城市标准化
联东集团的产品采取标准化和个性化兼顾的策略，明确“一线定制化，二线标准化”的产品理念。在一线核心城市请国际知名的设计师进行个性化的产品设计，提升企业的知名度。在二三线城市联东快速复制成熟的产品线，助力企业规模扩张。
虽然联东有这样的产业研发理念，但在实际项目操盘中，定制化率并不高，哪怕是一线城市与二线城市相比，其产品也没有明显的区别，所以联东的产品策略归根结底还是标准化，只不过是有所不同的标准而已。
2、根据区位提供不同的标准化产品
联东坚持在市内老城区开发总部综合体，在郊区开发标准厂房。这两种产其实也都是标准化的，而这种简单的划分让联东避免了在招商方面很多的风险。
这是因为可分割的标准厂房，其空间功能可以兼容总部综合体，反之则不行。所以在郊区开发的标准厂房，也可以用作办公，但市区内的总部办公则不能作为标准厂房使用。
这其实是最基本的符合城市产业分布规律的一种产品定位方式，虽然联东集团对外宣称其对人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等产业进行研究，能够让联东对产业企业发展诉求非常清晰，可做到精准的产业定位、客户定位和产品定位。但是从逻辑上来说，在已确定的标准化产品面前，这些说法更多的是起到了宣传作用。
3、保障高周转
来源：亿翰智库-产城白皮书
在产品塑造方面，联东通过高度标准化的产品，保证项目高周转，并制定了产品标准的前置三大原则：现金流优先原则、成熟领先原则和核心客户原则。其中40%的快销回现产品和30%的核心标杆产品都是标准化产品，只不过40%的产品必须尽快去化，而所谓核心客户指的是龙头企业及行业资源型企业，根本目的还是为了去化和高周转。
4、低成本打造多层标准厂房
由于设计规范明确24米高度以下的建筑，其主体结构的钢筋混凝土含量成本最低，因此多层标准厂方大多控制在24米高度以下。这即意味着标准厂房最高只能做到6层，因为还有楼板厚度及管网敷设，所以6层是低成本多层标准厂房的设计极限。
因此联东的多层标准工业厂房，一般为 4 ～ 6 层 ,柱距大多在 6～ 9m ,结构形式为常见的现浇钢筋混凝土框架结构,布局灵活;并且分区设置电梯 , 垂直交通方便快捷；底层高一般一层为 6m或4.5m， 以上各层为3.8 ～ 4.5m。
联东的多层标准厂房实际上是为了适应更高的土地利用率，因为如此才会有更多的收益来源。所以联东所谓的标准化，可能只是一种被逼无奈。这种标准化将会牺牲层高、密度乃至绿化率和公共场所例如停车场，而最大限度的提升容积率并确保成本可控。
一般来说，普通厂房的单位建安成本要比标准厂房高一点，那其实只是因为后者更高的容积率，摊薄了每平米的建造成本，而并没有在设计和施工工艺上有什么特别之处。
关于厂房的楼面荷载，一般为12kN/m2、8 kN/m2和5kN/m2。12kN/m2荷载适用于较大型机械加工设备、粮食加工;8 kN/m2荷载适用于光学、电子、轻工、医药 、半导体器 ; 5kN/m2荷载适用于仪器仪表、纺织、皮革 。
一般大型机械加工设备企业只会考虑一楼，二楼以上仅作为研发办公，所以8 kN/m2和5kN/m2荷载可适合其他大部产业需求，因此联东的标准厂房合作除特别定制以外，大多为8 kN/m2和5kN/m2荷载，大部分是5kN/m2荷载。
六、联东的投融资业务
1、与银行广泛合作
2004 年，联东集团入股北京银行，成为北京银行前十大股东；2017 年 9 月，联东和北京银行签署全面战略合作协议，约定北京银行在十三五期间向联东提供意向性资金支持人民币 100 亿元；2017 年9月联东与北京银行签署全面战略合作协议，同年 12 月北京银行完成定向增发，联东集团认购北京银行 2.2%的股份，成为北京银行第七大股东。
2017年联东与华夏银行合作，在联东U谷无锡总部商务园搭建专项融资扶持平台，此后联东在地方的项目多有和当地银行或分行合作，向入园企业提供融资服务。目前与联东合作的银行还有工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、兴业银行、招商银行、宁波银行等。
2018年联东与农业银行北京分行签署银企战略合作协议，3年内向联东集团提供不少于50亿的授信支持，2019年3月联东与交通银行北京分行签署战略合作协议，2020年以来还先后与中国银行广州分行、恒丰银行和浦发银行北京分行签订了战略合作协议。
联东依托银行等投资机构，可对自身业务提供金融服务，同时对产业园区的租售业务也能给予企业贷款购买或租赁物业；还可以给予企业提供融资、贷款等金融服务，从中获取收益和品牌影响力。
2、有非银行融资渠道及开展产业投资
在融资方面，2015 年联东集团在上清所发行了 5 亿元企业抵押债务，债券利率为 7.5%。2018 年 9 月 28 日，联东集团第一单资产证券化产品——“国君资管联东 U 谷一期资产支持专项计划” 在上交所成功发行，发行规模 10 亿元。
另外，联东集团还参股东方证券、北银消费金融公司等金融机构，近期又投资了明势资本、同创伟业的旗下基金，开始以股权方式投资入园企业。
七、联东的组织管理和企业文化
1、联东的组织管理
联东的组织管控采用的是“强干弱支，强总部+扁平化”的组织管控模式，这种模式类似于树干与树枝的关系。
总部直接管控地方项目的城市进入、项目定位、客群定位等， 并集聚了有能力、有经验的一群高管，直接负责地方各公司人事、财务、工程、招商等各条线，并控制着各个园区的开发进度和项目质量，而地方的城市和项目主要负责横向统筹和协调区域项目。
来源：亿翰智库-产城白皮书
联东的组织模式使得企业保障项目的开发周期与开发质量，同时可以弱化区域项目从业人员的专业素质，降低企业成本，使得企业从依靠“人” 向依靠“制度”转变。
联东在员工层面，采取制度化管理模式，员工绩效、职称等标准都会预先制定好标准，增强员工利益公平性。同时也会赋予员工一定自主权利，首先员工不会局限在一个项目上的管控上面，可进行多个项目管理，甚至能力达标，可以做到城市老总；其次员工可自主选择联东项目跟投，无强制。这种标准化及自主化并行的模式有效保障员工间的公平性、利益性，能够极大地调动员工的积极性，利于企业经营。
2、联东的企业文化
2020年8月联东集团发布了2020版联东文化，并进行了宣贯。
来源：联东官网
联东的2020版企业文化与旧版企业文化对比，还是有了很大的不同。例如：新的“联东愿景”中增加了一条：“打造最具影响力的产业服务平台”，这明确了联东的发展方向，即联东要做产业服务平台，可以看作是联东转型的一个标志。另外两个企业愿景“成为行业领军者，做受尊重的企业”没有变化。
新的“联东使命”修改为“服务新兴产业，助力中国经济发展”，这与联东以前的企业使命“创百年联东，成就你我”有着很大的差别，这表明了联东重点服务对象主要为新兴产业，而服务目标则是助力中国经济发展。这个使命不再着眼于企业本身，而是更加有格局，有社会责任感，同时也与我国十九届五中全会所提出的“坚持把发展经济着力点放在实体经济上，坚定不移建设制造强国、质量强国、网络强国、数字中国，推进产业基础高级化、产业链现代化，提高经济质量效益和核心竞争力。”是相对应的。
八、联东U谷园区发展的启示与展望
1、顺应国家经济发展趋势，未来还有哪些可能的布局方向？
从联东U谷园区2003年开始进入产业园区项目开发开发，到目前成为民营园区开发企业龙头，经历了几次国家实体经济的高速发展周期，顺应了我国制造业大国的发展趋势。
首先是2000年后我国加入WTO，全球贸易生产激发外资企业进入中国，以及蓬勃发展的中小企业对园区厂房的需求；其次是08年金融危机以后我国的产业转移，沿海城市部分产业向内地迁移，使内地城市对园区需求的增加；最近一次是十三五规划我国的新旧动能转换和产业结构升级，环境治理和政府盘活存量物业的需求。
从目前我国十四五规划和十九届五中全会后的经济形式来看，国内大循环为主体的拉动内需，要求与和谐发展的生态建设将成为经济发展重点，由此我国主体经济可能会从大型城市向周边城镇延展。
联东既已基本完成国内主要城市的园区开发布局，下一步最合适的发展方向是一方面加强建设已有园区的招商运营服务，通过大量入驻企业和分布全国的园区形成网络效应，扩大服务盈利水平；二方面是继续向这些已经布局的重点城市周边继续延伸，建设与农业和矿产等资源型相关联的生态园区；第三方面是根据国际形式的变化，寻找国际合作和服务输出；最后联东在产业投资方面可能会聚焦到某类基础产业，以利于其整合产业链，或与大型国企合作可能会更有利于发展；其实联东还有一个产业投资发展方向，即与装备制造企业和数字化企业合作，开展数字化柔性生产[3]的设备租赁和资源整合，不过这个方向目前还比较前沿，且投资回报周期较长，但作为未来制造业的基础设施，结合生产结构的变革趋势，却是值得长期投入的。
2、标准化厂房与成熟的业务模式，未来是否可以继续复制？
联东集团早期从事产业地产是为了从建筑钢材模板的上游探索更大的利润市场，标准化的厂房与成熟的业务模式是联东集团全国复制的保障。
目前，联东无论是做存量资产项目还是做新增项目，除了一些特别定制以外，联东基本上延用标准厂房的规划建设模式，而联东的优势还是突出在其招商及运营服务方面。
由于疫情及全球经济形式趋缓，目前来看三四线城市的标准化厂房市场需求也明显疲软，而且相关地方的产业政策也会根据国家经济政策发生一些变化。土地优惠、税收补贴及招商奖励等在未来可能会减少，地方政府将更注重市场供给均衡和自然生态建设，以避免产能过剩带来的风险。
因此，联东目前的标准化园区产品规模化复制的业务模式，可能会需要有所调整。一方面可以考虑产品的定制化与差异化，这当然会提高成本，但在一二线城市存量项目中应该可以尝试，并通过服务而获得持续的利润。这方面联东已经在尝试开展，但还没有形成突出效应；二方面也可以采取与产业相结合的持有租赁，但这和被动的持有标准厂房不同，而是类似于物流园区项目，不仅提供标准化的物业空间，同时主动地与装备制造企业合作，直接为客户提供一体化的生产线解决方案。
3、大力发展产业服务，是向功能性服务发展还是生产性服务发展？
本文前述，联东董事长曾提出5年内联东将转变为一个纯服务公司，届时的一个标志就是服务收入将超过园区租售收入。
然而联东是如何定义产业服务的呢？我们从其官网及相关报道的信息可获知，联东在人才服务、金融服务、活动组织及园区配套服务方面是有投入且具备了一定的基础，不过所有这些我们可定义为园区功能性服务，这些服务在一般产业园区中都有，只是做的好不好，以及规模大不大而已，而且这些功能在城市功能服务中也都有体现，并非产业服务的核心。
生产性服务[4]需要更贴近企业经营，须在某些经营环节上予以支持甚至是替代，例如企业的产品研发外包、企业的售后服务外包、企业的数字化建设，企业的物流仓储管理、企业的生产线管理、企业的贸易或交易管理。
安博、普洛斯等作为全球物流园区运营商的龙头，其发展模式和速度明显优于综合类园区开发运营商，并能够得到资本市场的普遍认可，这就是因为其切入到生产性服务的公共需求环节，而类似的思路，其实也是产业园区发展未来的方向。
想要真正介入生产性服务，其实还是有相当难度，先从功能性服务做好做大，也是一种循序渐进的策略，但如果能在某一类生产性服务上切入，则不失为长远的战略眼光。
附注：
1、基本竞争战略是由美国哈佛商学院著名的战略管理学家迈克尔·波特提出的，分别为：成本领先战略、差异化战略、集中化战略。企业必须从这三种战略中选择一种，作为其主导战略。要么把成本控制到比竞争者更低的程度；要么在企业产品和服务中形成与众不同的特色，让顾客感觉到你提供了比其他竞争者更多的价值；要么企业致力于服务于某一特定的市场细分、某一特定的产品种类或某一特定的地理范围。
2、网络效应是指产品价值随购买这种产品及其兼容产品的消费者的数量增加而增加。例如在电信系统中，当人们都不使用电话时，安装电话是没有价值的，而电话越普及， 安装电话的价值就越高。在互联网、传媒、航空运输、金融等行业普遍存在网络效应。
3、柔性生产是针对大规模生产的弊端而提出的新型生产模式。所谓柔性生产即通过系统结构、人员组织、运作方式和市场营销等方面的改革，使生产系统能对市场需求变化作出快速的适应，同时消除冗余无用的损耗，力求企业获得更大的效益。
4、1975年美国经济学家布朗宁和辛格曼在对服务业进行分类时，最早提出了生产性服务业概念。一般认为，所谓生产性服务业是与制造业直接相关的配套服务业，是从制造业内部生产服务部门而独立发展起来的新兴产业，它的主要功能是为生产过程的不同阶段提供服务产品，它贯穿于企业生产的上游、中游和下游诸环节中，包括物流、研发、信息、中介、金融保险以及贸易相关服务等。
