◎ 来源 | 地产密探
◎ 编辑 | 密探君
昨天，上交所债券披露了诸多房企一揽子发债及利率公告，其中大连万达商业管理集团表面看似平淡无奇的存量债付息，内里却暗藏重大信息。
据悉，上述债券为“16万达05”，于2016 年7月12日发行的大连万达商业2016 年公司债券债券，发行总额20亿元，期限5年，初始利率近3.45%。
2019 年6月，万达商管披露“16万达05”公司债投资者回售结果公告，总回售4300手，涉及金额430万元，这意味着绝大多数债券投资人仍愿意继续持有该债券，余额约19.937万元。
遗憾的是，万达商管当时设计该债券期限时，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，如发行人行使上调票面利率选择权，未被回售部分债券利率为存续期内前3年利率+上调基点，并在存续期后2年固定不变。
2019年6月，万达商管公告决定上调“16万达05”债券票面利率125个基点至4.7%，即存续期后2年票面利率4.7%并保持不变。目前，该债券利率为4.7%。
这就像一场“赌局”，没人知道后续市场如何变化，“愿赌服输”。从时点看，去年中期，中国银保监会主席郭树清在上海陆家嘴论坛上痛陈“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”
此后，房地产类信托、公司债等房企融资渠道被严重打压，不少房企对后市融资环境不太看好，态度开始趋于谨慎。时隔半年，疫情叠加全球经济衰退，全球各国央行开启“大放水”竞赛，中国央行也不例外，市场上流动性泛滥。
按马光远最新的话说，“流出来的钱，要么去股市，要么去房地产，我想不出第三个去处”。
昨天当日，旭辉集团披露25亿元公司债“18旭辉03”利率调整公告，该债券利率下调266个基点，从原来的5.46%猛砍到2.8%。
6月11日，龙湖对“15龙湖03”利率下调90个基点，从4.2%变成3.3%。几乎与此同时，格力地产对“18格地02”利率下调180个基点，从5.3%变成3.5%。
关于房企存量公司债利率，可以参考悦读地产密探在今年6月中旬刊发的《重磅！市场上钱太多？头部房企“动刀”，存量债利率密集下调》一文。
不要小看这几十个基点乃至更多基点的下调，从房企数亿乃至更大额的融资看，对节约财务成本可不是一笔小数目。
我们梳理发现，2019年中期及此后2个月，部分房企公司债调整的都成了“冤大头”，去年9月到今年1月份房企存量债利率调整的案例却“少之又少”。那么，到底哪些房企成了“冤大头”？
去年6月17日，“16协信06”上调100个基点，利率从6.5%调到7.5%；当日，新希望地产旗下“16 希望 02”上调115个基点，利率从3.85%上调到5%；去年6月25日，“16融侨01”上调170个基点，利率从5.8%上调到6.5%。
去年7月22日，“16华宇02”上调221个基点，利率从5.29%上调到7.5%；“16 名城 G1”上调181个基点，利率从5.99%上调到7.8%。
注意！去年8月底，蓝光发展旗下“16蓝光01”、“16蓝光02”分别上调了190个基点、235个基点，利率分别从5.5%、5.25%上调到7.4%、7.6%。
从房企公司债融资及对利率机制的设计乃至敏感度，我们可以看到一线房企尤其是头部房企，在期限安排及利率机制设计时相对债券投资者明显要强势一些，进退自如，上述那些“亏大了”的从规模、盈利性及抗风险性等普遍逊色一些，为融资则能让步就让步。
我们还注意到，今年2月以来，尤其是最近一两个月房企发债利率明显较低，同时存量债在当前乃至未来一段时间的窗口期附利率调整选择权进行调整的，无疑都是受益者。
如7月6日，万达商管在上清所披露50亿元中期票据再融资方案，期限为3年，对利率机制明显学聪明了，即存续期内前2年固定不变，第2年末可选择调整票面利率，意思是“可升可降”。
