从供给侧来看，商品房开发建设离不开土地要素的投入。在特定市场环境下开发商得到的土地数量与价格直接关系到商品房开发投资成本。在土地公有制的中国，土地资源的获取主要受到由地方政府垄断的土地出让行为的影响。特别是在城市化加速的背景下，地方政府正不断推动农村土地向城市用地转变，利用土地资源经营城市的发展模式促进了土地价格的上涨。中国经济增长前沿课题组等认为，2000年以后，中国的城市化进入相对独立的大发展阶段。地方政府对土地的供给特性和跨期分配效应导致了土地价格和房地产价格上升过快。土地要素的价值被重新评估，直接为地方政府创造了可观的“土地收入”，并促使地方政府不断加大公共基础设施投资，加速土地城市化，从而推动区域经济增长。
此外，地方政府通过土地资源的资本化，促使人均土地资本量提高，加快土地要素流入现代经济流程，扩大生产可能性曲线边界范围，进而满足国家资本形成的要求，促进经济增长。研究了城市扩张、土地开发和土地财政三者之间的关系及其相互作用的机制。他发现，城市扩张的过程必然涉及到土地的资本化运作与房地产业的快速发展，而这两个环节会给地方政府带来丰厚的财政收入。比如在财政担保或土地抵押融资方式下，地方政府往往采用土地出让收入或是已征收的城市建设用地，获取金融贷款，并以此带动大规模的城市建设。“从土地收入开始，到银行贷款，然后城市建设，最后继续征地”。这一循环往复的过程，不但塑造了城市繁荣的工业化和城市景象，提升了城市居住价值，而且也为地方政府带来了额外收益。
由于城市建设过程中迅速增长的以建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入无需与中央政府共享，因此，剧烈的城市化过程是与地方政府“经营城市”、“经营土地”的行为取向密不可分的。考察了地方政府土地出让行为对房地产市场造成的影响。通过研究中央政府、地方政府、开发商和消费者之间的博弈行为，他们指出，在分税制背景下，土地出让收入成为地方政府的重要财政收入来源。他们凭借对土地资源的管理权限和定价机制，垄断土地市场供给侧，利用招拍挂方式获取土地垄断收益。在这种环境下，只有资金实力较强的开发商才能够竞拍到土地。而这些追求利润最大化的开发商通过控制住房供应量的方式，加剧住房市场供求矛盾，推动房价不断上涨。
因此，地价和房价上涨的根本原因是地方政府谋利动机，高地价和高房价的直接原因是开发商垄断商品房供应。土地供给与土地定价机制只是地方政府实现自身利益的手段与方式。研究了土地资源配置体制与供给模式对房地产市场的影响。他们发现，从宏观市场层面看，住房市场供给量、开发成本、房屋类型及消费预期等变量受到土地市场供给量、供给价格、供给结构及政策偏好的影响，住房市场的长期均衡价格与交易量也会因此而产生变动；从微观层面看，城市住房市场价格、数量及发展趋势受到土地供给宏观变量的影响，而地方政府在招拍挂定价过程中会设立微观约束条件，控制土地出让价格，冲击周边住房与配套项目的价格。
商品房开发融资
住房产业是资本密集型产业。商品房开发项目的有效运作离不开金融市场的资金支持。对于开发商而言，商品房项目融资分为内部融资与外部融资。内部融资主要依靠自有资金，外部融资主要来自于银行信贷和非银金融机构的资金气Modigliani-Miller不相关定理在资本市场完善的情况下由进出、完全对等获得信息、不存在交易成本和税收，融资结构的选择同企业的价值无关，放松了完善资本市场假设，从公司治理结构的角度，分别考察了委托代理问题和信息不对称对不同类型外部融资方式的融资成本的影响，并由此发展了择序融资理论,即根据包含代理成本在内的融资成本和企业价值的差异，企业首先应当采取内部融资策略，然后考虑债务融资策略，最后选择股权融资方式。
但在现实情形下，各国资本市场差异较大，影响融资方式的因素各不相同，MM不相关定理和择序融资理论未必成立。融资结构至少受到企业自身的特点、所在行业的行业特征、所在经济的制度环境的综合影响。在中国，银行体系的信贷支持在商品房外部融资中占比较高，而非银金融机构资金比重较小。为了研究商品房开发融资特征，分别从制度环境、住房与金融行业特点、信息不对称、政策调控等几个方面梳理企业融资的相关文献。
开发商外部融资的决定因素
从制度环境来看，由于中国的金融体系中大部分银行属于国有企业，金融资源的分配有着显著的“重视国企、歧视民企”的特征。因此，开发商所有权性质或者自有资本规模是银行配置信贷资源的重要影响因素。内部融资是指开发商利用现有资金或扩大自有资金基础的融资，包括“抵押、贴现股票和债券而获得的现金”、“预收购房定金和购房款”和企业留存收益等。外部融资包括债务性融资和权益性融资。债务性融资包括直接债务融资和间接债务融资。权益性融资包括上市融资、合作开发融资和权益性房地产投资信托。由于在中国直接债务融资和权益性融资比重较低，所以重点研究间接债务融资。代理成本包括为设计、监督和约束利益冲突的代理人之间的一组契约所必须付出的成本，加上执行契约时成本超过利益所造成的剩余损失。
21国的金融抑制从资金供给、资金价格、资金流动三个方面影响不同类型企业的融资能力。其中，信贷市场抑制迫使银行业要兼顾利润最大化和政治利益最大化的双重目标。比如向低效益的国有企业提供优惠贷款不可避免会产生巨额银行坏帐损失，从而造成信贷市场资金漏损。此外，信贷市场上价格和数量的歧视造成了信贷市场分割。政府会根据企业的所有制因素差异设定不同的贷款利率，由此客观上形成了信贷市场双轨制，从而带来了金融机构寻租的机会。民营经济的金融困境源于国有金融体制对国有企业的金融支持和国有企业对这种支持的刚性依赖以及由此形成的信贷资本化。
民营经济难以在国家控制的金融体制中获得金融支持，因为它与国有金融体制处于不同的信用联系之中。由于中国的金融体制由大型银行主导，而大型银行给不同规模的企业提供金融服务的成本和效率不一样，所以缺乏为中小企业提供金融资源的动机，由此造成了中小企业普遍存在的融资难问题。比如银行会根据经营透明度和抵押条件上的差异对不同类型企业进行划分，实施差异化的金融服务。中小企业存在着刚性的金融缺口。这主要是因为中国的银行制度完全由自上而下的政府行政设计决定的，且制度运行效率低下。国有银行在行政体制与市场化的经营体制下举步维艰，难以实施有力的金融市场化改革。
而银行在经营过程中出现的成本与收益的不匹配、激励与约束机制的不兼容等问题，都造成了中小企业信贷规模的加速萎缩。中小企业融资困难既有银行方面的原因，也有中小企业自身的原因，还有政府融资服务方面的原因。考察了中小企业融资过程中面临的规模歧视和所有制歧视气检验结果显示，规模歧视在企业贷款中普遍存在。尽管中国的中小企业面临很高的信贷壁垒，但这种壁垒随着企业经营年限的推移亦即企业规模的扩大而逐步降低。
而所有制歧视是发展过程中的阶段性问题，特别是在经济转轨时期这一问题可能会很严重，但是从长远来看，只要继续加快经济与金融体制的市场化改革，所有制歧视产生的不利影响将会逐步减弱。从制度层面看，中小企规模歧视是由于借款者以及借贷双方的规模差异产生的融资偏差，其反映的是市场经济中产生中小企业融资壁垒的一般因素；所有制歧视是由于借款者以及借贷双方的产权差异形成的融资偏差。
业融资难的主要原因是国有商业银行与中小企业在融资体制上的不对称。这种体制不对称表现在三个方面：国有商业银行与中小企业在机构设置和管理权限上严重错位；所有制偏好难以形成统一的支持中小企业的政策体系；贷款程序不符合中小企业资金周转的特点。同时金融体制转换过程更容易产生对中小企业的政策歧视，很大程度上会抵消中小企业金融支持政策。中国开发商数量多、规模小，资产负债率过高，盈利能力较弱，抵抗风险能力差，一旦商品房市场不景气，具有较高概率产生信贷违约，给银行造成坏账损失。
