文|不锈钢碗
编者按:
所谓“烂尾楼”，就是“商品房预售制”的民间别称。在中国动荡的40年经济中，烂尾楼的身影一直贯穿着房地产业的发展。有人说，对烂尾楼的解读，就是对房地产商业化轨迹的解读。
这是中国烂尾楼简史的前半部分。影响无数人命运的烂尾楼制度是如何起源和成长的？我们必须从两个世纪和两个城市的故事中寻找答案...
袁琪千年之交，无数港人跨世纪，除了中环灯火辉煌，还有TVB热播的电视剧《创世纪》。
传闻这部电视剧的原型是四大家族中的“二李”李嘉诚和李兆基之间的“商战”。
1985年，在地产界战无不胜的李嘉诚看中了尖沙咀的美丽华酒店。经过多次操作，它想买两块地进行拆迁重组。没想到，遭到了对方的反对。当时酒店的创始人杨之华已经去世。他的后代不想看到他们的祖先被拆毁，所以他们联系了他们父亲的前合伙人李兆基。
就这样，后者以极低的价格吃下了这块大蛋糕。这笔交易让李嘉诚损失超过150亿元。有媒体报道称，这是李嘉诚迄今为止的:
经历最大的商业失败。
看中了这一题材的TVB，立即将其翻拍成商战剧。为了还原香港楼市的壮丽史诗，他们先后投入1.5亿元，请来了港台娱乐圈一半的顶级明星:
罗嘉良、郭晋安、古天乐、吴奇隆、郭可盈、蔡少芬……
大量投资是值得的。这部气势恢宏的电视剧不仅创造了当时的收视纪录，也为后来的房地产界留下了许多脍炙人口的金句。有人说，看懂了这部剧，就相当于看懂了香港房地产。很多人还记得演员徐文彪的两个问题:
一句是“我努力工作，只赚一点钱；在外面炒房的，花一点时间就能赚很多钱。这公平吗？”，另一句是:
“为什么人一辈子都在为房子买单？”
当时几乎代表了绝大多数香港人的心声，比如这部剧的著名编剧、作者司徒锦园，当时已经45岁了，还没钱买房。
香港房价从维多利亚时代开始就居高不下，这已经不是什么秘密了。从2010年到2018年，连续九年，这个城市在全球最买不起的房价排行榜上排名第一。2017年，香港政府的统计数据显示，香港人均居住面积中位数为161英尺。
约14.96平米。
近代以来，许多人试图改变这种状况，其中包括著名的爱国商人霍英东。
那是1953年，是香港历史上土地最密集的一年。战争导致很多大陆人涌入这颗东方明珠。在整个20世纪50年代，香港人口从50万猛增至150万。另一方面，许多房屋在之前的战争中被毁。
同时，很多港商对房地产的态度也很模糊。一位研究港澳的学者曾说，香港早期的贸易带有非常浓厚的资本色彩。比如当时的房地产商，普遍喜欢和大企业打交道，租赁和买卖房产。
全楼都有交易。
霍英东改变了这一切。他的建筑是层层逐户卖给公众的。为了让普通人参与进来，在建设之前，他还编写并分发了销售手册:
首期付50%定金，第二层完工时付10%...
霍的顾问后来回忆说，这种模式的本质是把房地产产业化。“一个工厂不可能囤积大量现货，让其他买家去买。一般接到订单就开始生产。”
面对“贵楼穷”的现实，改变了几代人命运的“商品房预售制度”诞生了。
经历了几十年的风风雨雨，人们对这种模式的态度也发生了180度的转变。
2006年“两会”上，33名NPC代表联名签署了取消商品房预售制度的提案；在搜狐的一项在线调查中，持相同观点的人比例为90%。中国人民大学商法研究所所长刘俊海的态度更为激烈:
商品房预售制度是万恶之源，是各种不诚信、违约、侵权甚至欺诈的根源之一...
尽管名声如此巨大，然而，一个不容忽视的事实是，商品房预售制度及其背后的房地产经营过程，也为这片土地带来了安居乐业的繁荣。
处于休眠状态
在香港接过这份繁华的那一刻，另一边，就在罗湖桥附近的深圳，却是另一番景象。
一个年轻的排水工刚到这里，现在他正看着这座只有50米宽的钢桥:
"桥的另一边是香港."在桥的这一边，南方有一个城镇。年轻人看到铁轨旁有丢弃的死猪和嗡嗡飞舞的绿蝇。
这个年轻人的名字叫王石。那是1978年4月。深圳的木棉刚刚枯萎。他和木棉一样，不知道自己未来的命运会牢牢系在这片土地上。
没有人能预测历史的趋势。追溯到1978年，当时的中国人连“房地产”这个名词都不知道。对当时的中国人来说，改善生活条件就像房间里的大象，这是一种
迫切而隐秘的需求。
从1950年到1978年，将近30年的时间里，房地产的商品属性被完全否定，能否获得一套房子取决于单位的分配。在这个问题上，
市长和市场运作不佳。
几十年后，有人在潘家园旧货市场的摊位上看到了中国社会科学院院长胡乔木写的《要房信》。为了给学院三位著名学者筹集宿舍，时任副校长李先念给房管所服务台打了电话。
那时候，比起大厂、股份、分红，“铁饭碗”才是真正的需要。只要能在这个单位工作，就可以理直气壮地期待一方有自己的立足之地。
在过去的30年里，中国人民在住房上投资了374亿元。
年人均住房投资不到10元。
这三十年也是中国房地产的蛰伏期。
要想彻底锁住房子的商业空房，除了禁止买卖，连装修维修都要在单位领导下进行。
学者江洋回忆起他和钱钟书住在教育部7号楼西端办公室的日子:“封闭的年月里，冬天有暖气，不积，使房子胀裂，南北墙开了一条大缝。”这对夫妇的住宿条件直到1977年才得到改善。
1978年，中国城镇居民人均住宅面积仅为6.7平方米，住房面积甚至出现倒退，比1949年减少0.9平方米。
为什么房子越来越小？越住越挤？
转折点总是发生在短暂的瞬间。今年秋天，总设计师去了新加坡，参观了当地的住宅小区。
1978年10月的一个早晨，站在北京几十栋在建的公寓楼前，他顶着巨大的压力，问了一个关键问题:
“居民住房能成为商品吗？”
面对沉默的场面，他在自言自语中表达了自己的态度:
“如果可以的话，我想给朴芳买套房子。这个孩子因为我而残疾。我需要照顾他。”
那一年，在北京召开的全国城市住房建设会议上，各省市领导收到了中央关于住房问题的指示:允许私人建房或私人公助，可以分期付款，在改善住房问题上。
路要宽一些。
楼市轰轰烈烈的商业化时代突然拉开序幕。
试探
伴随着这个时代，深圳的地位腾飞了。1979年，深圳全面启动改革开放，开启了建设经济特区的第一步。
深圳经济特区的初步建立
那一年，广东各地集中支持小渔村的基础设施建设。在惠阳邮政局工作的罗金星是最早报名的人之一。
1979年3月，一辆载满人的面包车开进了深圳宝安党校的安置房。从面包车上走下来32名来自全省各部门的干部。简单的会后，深圳市委领导给罗金星布置了一个任务。他将出任房屋委员会副主任，解决特区目前的房屋问题:
一年内按省级干部住房标准建设2万平方米、300多套干部宿舍。
为实现这一目标，该市批准了50万元的财政预算。罗金星大致算了一下。
项目的资金缺口大于资金。
他去组织反映，副书记拍拍他的肩膀，告诉他能给的就这么多，还有什么困难。“可以留到十个月后年终总结会上。”
就这样，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立了，财务、出纳、两个技术员、四辆旧自行车。
一栋两层的破房子，办公室和厨房连在一起。罗金星负责:
采购、监督、处理和烹饪。
让他痛苦的不是鸡毛蒜皮的小事，而是资金的匮乏。放眼南方的深圳一大片区域，香港的楼市早已被市场的无形之手盘活，一派繁荣景象。
熟悉的香港商人罗金星开玩笑说“金饭碗要饭”。港商出钱，深圳出地，皆大欢喜。罗金星没敢回答。当时宪法规定，禁止出租和买卖土地。这不是一个简单的经济问题，甚至不是一个犯罪问题，而是一个路线问题。
不甘心的干部找到深圳市委政策研究室，一群人翻阅马列经典。最后，在角落里，他们发现了列宁和恩格斯同志的一句名言:
“房子不一定要无偿交给个人或者合作社。”
都是社会主义。苏联能做到。为什么中国的经济特区不行？带着这个想法，忐忑不安的罗金星找到了市委书记张训富。后者的轻描淡写打消了他所有的顾虑:
“《共产党宣言》还说，‘剥夺不动产，把地租用于国家支出’。先这样吧。”
事情的发展很快超出了所有人的预料。允许港商卖地投资的消息一发布，香港地产商刘天就开着推土机和自行车赶到了深圳。方案很快敲定，深圳的土地分成85%。
交易达成后的第三天，刘天的香港苗栗房地产购买中心挤满了狂热的买家。一期108套房子，5000个购房者，都是排队抽签，拿现金。
拿一张规划图。
春节过后，罗金星拿着相关手续去办理审批，然后去规划局划地。中国历史上首个预售项目东湖丽园在此落地。
有人总结了中国楼市的发展轨迹:
摸深圳过江，深圳摸香港过江。
内地商品房预售制度试点，让老百姓对房地产行业有了更准确的认识。在以后的日子里，随着商品房预售制度的普及，“烂尾楼”这个名字也响彻全国。
有意思的是，关于这个代号的由来，市场上有很多说法。
有人说，预售制的合同最初在香港叫“楼号”，后来传到内地就成了“楼号”；
也有人说，之所以叫烂尾楼，是把整个房子拆了卖，就像风中飘来的花。
最有哲理的是第三种解释:
如果说建成的商品房是开发商的果实，那么无数老百姓用钱包买的只是一朵美丽的花。
参考资料:
1.江洋的《我们三个人》
2.王石的路与梦:我和万科
3.王文丽的《中国商品房预售按揭制度研究》
4.中国青年网《房子里的那些事》
5.宝友区楼花死亡史
