大家好，我是一名帅气的分析师。
视金钱为路虎的闰土章。
今天我要讲一些烂尾楼。
前段时间，相信大家都看到了“多名业主停贷”的新闻。
这是因为，有很多房地产项目烂到天上去了——
截图/微博
很多人担心这会导致系统性风险。
我也作了系统的研究，并打算回答以下问题——
烂尾楼的根源是什么？
为什么车主会有“二次元空”的风险？
算不算房不炒政策调控的“副作用”？
有什么办法解决吗？
为了弄清楚这一切，我们必须从债务开始-
第一部分
我欠了太多钱。
每次回去盘点房地产相关负债，总有一种错觉，仿佛看到一群人在饭后等钱。
有两个人需要钱-
是开发商，赚钱买地盖房子。
二是城投公司用地方政府给的土地做抵押，赚钱搞城市建设。
他们都放手了，尽可能多地借钱。
不知道你有没有想过，他们俩过去为什么一直借钱？
他们不担心自己会摆脱债务吗？
这样一来，房企就乱了阵脚，拿地王，不丈量，拼规模，拼高周转，把原本用来盖房子的资金挪到新项目上，可以加快新土地的获取速度。
拿的地越多，规模越大；规模越大，能从金融机构拿到的钱就越多。
当原项目建设需要用钱时，也可以用融资资金搬家。
房企押注粗放经营模式，吸引业主共担风险。他们赌的是楼市永远繁荣，房价永远上涨，俗称“楼市信仰”。
直到监管宣布房企赌博失败，但同时也揭开了这个风险重重的烂摊子。
2020年8月，监管正式提出以资产负债率、净负债率、扣除预收账款后的现金短债率三个指标衡量房地产企业偿债能力的“三条红线”。
不符合标准的企业将被限制增加新的负债。
在监管三刀没下来之前，统计的重点房企中，只有9%是偿债尖子生。
可见大部分房企都是负债超负荷的，这些只是对明面上情况的统计。
很多房企会把负债隐藏在资产负债表之外，这样就无法得到统计数据，也可以让自己成为假高材生。
而地方政府，则是这场房地产债务狂欢中的隐形角色。
具体的举债目的和方式，可以参考之前写的关于城市的文章。
反正2009年到2020年，政府债务规模在上升，地方债务问题尤其严峻——
“十四五”期间，约1/4的省级政府要用50%以上的财政收入偿还债务本息。
地方政府每年举债的额度是有限的，但钱是不够的。
于是他们成立了前述城投公司，他们所欠的超出规定的政府债务之外的钱，通常被称为“隐性债务”。
这种债务是不可持续的，还可能伤害后续地方政府维持正常公共服务的功能。
因此，监管提出要控制地方政府的隐性负债。
监管果断决策，一手“房住不炒”、“三条红线”，一手减少地方隐性债务。
然而，国家发改委副主任、统计局局长哲也在去年年底指出，“房地产是支柱产业”。
根据申万宏源今年年初做的测算，房地产和上下游占中国GDP的比重从21.4%到30.2%不等，这是一条很大的经济大腿。
可见，现在突然把房地产的大腿去掉，其他行业如高科技还没有发展成熟，整个经济真的很难承受。
所以，监管并不打算彻底扼杀房地产。
毕竟住房和开发的需求还在。
那么，从这个角度来看，房企能不能算作赌输——
第二部分
还有其他接线员吗？
RealData本月对住房需求做了一个预测:由于我国人口总量的减少和人口年龄结构的变化，全社会住房总需求进入下降期。
所以，从长期来看，房地产的大腿迟早会从需求端收缩，即使现在不去监管。
到那时，对房地产市场的信心仍将不复存在。
但是，与其再等几年风险积累过高，不如现在就一步步释放风险。
所以，房地产公司确实丢了内裤，但是无形中绑架了经济，现在进退两难。......
再想想为什么近几年总人口下降这么厉害...................................................................................................................................................................
现在这个烂摊子的债务都等着销售来还，尤其是融资管控之后，通过销售来换现金流变得更重要了。
一些现金流撑不住的房企会在这场债务竞争中爆发。一旦爆发，必然会牵连到其未交付项目的所有者。
没上车的潜在购房者看到这一幕，很可能会选择持币观望，进一步加剧房企现金流紧张。
现在民营房企大量爆发，那么，问题来了——
第三部分
下一步是什么？
有人会说，不想住不想炒，完全放开监管，人们会重拾信心，继续买房。
这样楼市就进入上升期，金融机构就会继续放贷。现在有困难的房企可以方便的省下来，然后烂尾楼就有资金建了。
这个说法乍一看似乎有道理，因为目前的问题是流动性的问题，但本质上是矛盾的。
因为这背后的潜台词是:监管都是你的错。如果不把这个乱摊子曝光，风险会出来吗？
但不管烂摊子揭开没揭开，都改变不了已经烂掉的事实。
如果把乱七八糟的东西堵起来就能解决问题，那么今天我们就不在这里再讨论这个问题了。烂尾楼应该会随着2015年的涨价和去库存一起消失在历史中。
截图/杨光。com
据易居研究院测算，郑州、Xi、武汉、重庆等。都是目前停贷严重的城市。未完成建筑的总体规模如下-
处理烂尾楼的原则很简单:市场手段第一，但市场主体一般要求盈利；如果市场手段最终解决不了，政府就会出面。
所以接下来应该有两种赚钱的方法-
方法一:找到失主父亲的硬币。
毕竟烂尾楼的产权已经卖了，就算业主父亲接手这个报价，也不能再卖了赚钱。
所以，要想靠市场解决问题，只能让开发商自己推销。
以前是矿山开发商和一些好的资产。
有实力的国企和AMC，只要配得上，都会愿意接手。
根据华创证券的测算，如果以并购的方式救助房企，估计可以融资5000亿左右，基本可以覆盖房企担保的成本。
这样下去，房地产市场会逐渐被国企主导。
2:政府把钱放在最底层。
就目前的情况来看，可以看到的郑州和重庆还在用市场的思路来推动楼宇安全，还没有到需要政府做后盾的那一步。
截图/彩莲
但如果市场手段用光了，这个烂摊子的窟窿填不上，政府就得收拾烂摊子。......
我们在今年3月份的政府工作报告中提出设立金融稳定保障基金，这是用来应对重大金融风险的储备基金，在这波浪潮中可以派上用场。
这个基金的钱，一方面是从市场上筹集的；另一方面，央妈可以再贷款提供流动性支持。
央妈的支持也是有历史经验的。比如亚洲金融危机的时候，央妈提供了6000亿的再融资来买四大行的不良资产。
当然，如果政府这次擦屁股，肯定不是白擦的。
还记得前面提到的“房地产市场将逐渐被国企主导”吗？
然后在风险清理完毕，市场恢复良好后，可以提高国企的分红率！
我们国企的分红率只有16%，国际上国企平均分红率能达到50%。这个差距迟早要追上的~
很多人都提到了预售制度对烂尾楼的影响。目前关于预售制度的立法还没有把责任落实到位。
以部门规章《城市商品房预售管理办法》为例。这里规定，开发企业未按规定使用商品房预售款的，罚款不超过3万元。
如果我是开发商，我就不会权衡利弊？
如果我是法官，如何更好地运用法律保护业主权益？
只有自上而下完善立法，压实银行的监管责任，彻底解决烂尾楼风险，才能真正恢复购房者的信心。
老规矩，一张图总结——
「贪婪是好的。」《投资帅哥》所有内容仅为传授知识和理财教育之目的，不构成任何投资建议。请参考最新文章。
P.S .又到了上市公司的中报季。财务造假一直是投资者头疼的问题，那么财务造假的坑能不能避免？如何识别金融诈骗的常见套路？投资时应该重点关注哪些财务指标？改天再说吧。我想知道你是否会感兴趣。
风险提示:房地产调控超预期；政府放弃了。
相关阅读:
城市的选择对你的生活有什么影响？》
房价上涨的本质是什么？》
这个决定真的很蠢吗？》
本文/闰土章
附图片编辑/福克斯，金橘五，飞跃地球一章
来自flaticon的Icon/ freepik
创/肖静，@ foxjun raphael，曾就职于麦肯锡金融机构集团，也曾在Google和VC任职。华尔街见闻、36Kr、新浪财经、南方周末、linkedin等媒体专栏作家，畅销书《风口上的猪》、《无现金时代》作者。
参考/楼继伟:面向2035的金融改革与发展，房地产行业专题研究:房地产行业及产业链对GDP的影响分析，房地产开发新模式系列研究:2021-2035年中国住房需求预测，《城市商品房预售管理办法》，缺多少钱？-拆解房企流动性困境，郑州国企拟联手地方AMC设立房地产救助基金，项目停工问题亟待解决，趋势的力量，江苏多地商品房集中“烂尾”，部分开发商将预售资金挪作他用。
