写作/李斗
编辑/董雨晴
大约一周前，王召集200多名核心员工，回到位于河北廊坊的华夏幸福总部。在福朋喜来登酒店，有近20个酒桌，员工们从晚上7点开始喝酒，一直喝到深夜。
王很少高调露面。他一连喝了好几壶酒，看起来心情不错。他自信地向员工宣称，他可以快乐地生活。宴会前一天，华夏幸福刚刚宣布了债务流程已经解决一大半的消息。
但是，要解决华夏幸福的下半场危机，仅仅依靠之前“开放建设”的产业新城模式已经行不通了。老王面临着一个关系到公司命运的选择题。
宴会当天，他宣布了一项轻资产转型战略:不再进行产业地产开发，转向产业轻资产服务，将探索“代建、装修、物业”等业务。
新的商业版图已经大大扩展，但大家都听说了，王依然没有丢掉工业新城的老本行。虽然在过去的两三年里，他在通往新兴工业城市的道路上有过多次跌倒，他也多次反思自己。但痛定思痛后，老王终于端起了工业新城的老饭碗。
过去，他是开天辟地的“国王”。但是，在“大开放、大建设”的模式过去之后，老王正在努力搭上新时代的小船。
成为乙方，“跪求”赚钱。
2022年6月，浙江温州海洋经济发展示范区正式挂牌不到一个月，众多大型项目投资的消息开始纷至沓来。
中国幸福轻资产模式的正式启动，只需要一个华丽的开场。开发区和高新区一直是经济转型发展的排头兵，享受一系列优惠政策和资源。
华夏幸福通过“投资顾问+轻资产”的模式，为当地引进了一家锂电池干隔膜企业——英博莱。英莱宣布一期计划投资30亿元和12.4亿元。一期投资最快将于今年第四季度完成投产。
并表示致力于发展海上风电产业集群“温州海晶区”，已落地新能源产业项目12个，总投资1258亿元。招商工作也在紧锣密鼓的进行中，已经对接专业运营机构50余次。
这种招商模式在很多地方已经成为常态。虽然各地都有强烈的招商引资愿望，但摆到谈判桌上的大多是土地优惠、税费减免等常规套路，对产业的深入研究并不多。
图/视觉中国
从事产业招商的杨林说，“在目前的环境下，所有地方政府都面临这些问题，都需要轻资产招商运营公司。”它补充道，“目前，地方政府招商引资的压力很大，但相关人员配备不多，简直忙不过来，而且还涉及到灵活性的问题。因此，在市场上寻找第三方专业团队，将部分招商工作外包出去是必然的，这样效率更高，也更灵活。”
但在温州海景区的落地项目中，英博莱的参与并不十分耀眼。华夏幸福在温州海景区的投资只占这个投资池的十分之一。
从全国布局来看，华夏幸福已经完成了三个轻资产项目的对接。
虽然轻资产项目不多，但这对于华夏幸福来说，是另一个新故事的开始。
1988年出生、负责华夏幸福战略的林成宏解释说，华夏幸福要从甲方文化转变为乙方文化，从“躺着赚钱”转变为“跪着赚钱”。
“过去，公司很容易赚钱。在主要的工业新城和相关商业区，只要园区内的企业有新的投资，公司就可以拿45%的投资，躺着赚钱。新战略是重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空为核心的企业服务体系。”华夏幸福表示。
重资产的时代已经过去了。
新城的老路，华夏幸福已经走了20多年。在PPP模式正式命名之前，老王已经想出了一个非主流的产业模式。
在其他开发商单纯靠卖房赚钱的时候，华夏幸福可以在卖房的同时，帮政府赚回产业和税收。
这种“一手抓产业，一手抓地产”的模式让华夏幸福，最终成就了中国前10名之内的地产公司，登上富豪榜榜首的年轻小镇王。
2017年起，华夏幸福开始走上战略扩张之路。它立下了一个慷慨的条约:只要有企业投资产业园，华夏幸福就可以获得45%的投资。对于当地来说，这也是一笔无风险的生意:既能卖地，又能分担当地投资的压力。
很快，中国的幸福产业新城模式开始被复制到全国各地。然而，事情也开始朝着令人不安的方向发展。
北京周边限购，销售下滑，让华夏幸福对产业地产的想象成了泡沫。原本用来平衡行业长期投资风险的房地产销售，也不再高速运行。2017年以来，充当华夏幸福“摇钱树”的住宅销售板块孔雀城陷入销售困境，集团账上的现金流几乎减半。
“产业地产还没有形成全国性的产业布局。华夏幸福在这方面是有先例的，但面临的困难也源于此——产业摊子太大。”产业从业者王鹏认为，如果在全国房价快速上涨的情况下，华夏幸福可以用商住用地弥补长期的产业用地问题，模式会持续运作下去。但是现在，现在的房价走势已经让中国的幸福难以为继。
图/视觉中国
销量的下滑趋势，带来的是华夏幸福整个产业模式的崩塌。没有销售款的支撑，工业园的一系列运作开始产生不断的摩擦。
排名研究院院长谢表示，“一般来说，一个工业园区从开始建设到成熟需要十年时间，其中任何一个环节出现问题，都会进一步加大风险”。对于依赖政企关系的华夏幸福来说，风险被放大了很多倍。
“地方业务审批比较慢，很多事情要拖两三年，而行业回款周期比较长，导致拖欠各类客户货款，后期发债也比较困难。”王鹏介绍。
在很多地区，中国快乐工业地产的魅力开始迅速消退。
以山东为例。刚进北方大省山东的时候，中国幸福新工业城的大规划严重水土不服。王鹏回忆，当时华夏幸福专门从本地系统招人做山东某区域总经理，以此推进产业新城计划。“但是这块地没有被拿下来，然后就没了。”
据王鹏介绍，因为土地没有项目，华夏幸福很多分店的人都被裁撤了。“山东分公司被裁撤后，这个老板只能去总部当顾问。”
对于那些正在建设的新兴工业城市来说，一系列新的麻烦开始出现。
在华夏幸福的巅峰时期，发展了77个新兴工业城市，布局了15个都市圈。然而，由于区域选择不佳和产业引进有限等因素，一些新兴工业城市没有经受住市场风险。
2022年4月，华夏幸福转让首批产业新城项目。位于廊坊市广阳区和永清县的工业新城项目全部出售给当地城投公司。
如今，产业发展方式已经“吃了亏”的华夏幸福，已经很难有机会赚取重资产的红利了。
2019年财政部10号文发布后，工业地产的投资模式受到很大影响。自此，中国八大央企迅速进入一级开发领域，其体量在过去几年中已远远超过民营企业。
反正华夏幸福工业地产的老模式很难有新的故事了。
“轻资产”真的好闻吗？
现在，必须下决心对王进行一次大的调整。他赌的是新兴工业城市的轻资产模式。他为新兴工业城市找到了新的出路，做起了轻资产生意。
他比另一位地产界老王王健林早几年踏入“轻资产”的河流，王健林如今被视为地产界为数不多的赢家。王学文也计划摸着石头过河，轻资产。然而，打破一堵坚硬的墙从来都不容易。
众所周知，华夏幸福的核心优势是产业园区开发，业务范围包括土地一级开发、基础设施投资、园区租赁、住宅销售等一站式服务。
但对于来到轻资产赛道的华夏幸福来说，业务已经没有当初看起来那么有吸引力了。在原有的基建投资、一级土地开发等资源优势不复存在后，华夏幸福与当地政府的强联系也被中断。
“你很难整合很多资源，因为你的筹码少，你没有决定权。这和一些代理投资公司没有太大区别，只是作为代理人来做事。当然，这种事情也是最安全的。”在实践者陈星看来。
图/视觉中国
与重资产的模式不同，轻资产要想盈利，将极大考验园区的运营和服务能力。这就意味着园区的服务能力必须过硬，才能带来更丰厚的收益。
但“卖服务”是轻资产商人的一贯故事，其故事前提在于前期扎实的招商。如何真正给政府带来项目，才是问题的关键。
王一直致力于产业招商的推广工作。华夏幸福副总裁孟静曾经说过，“三分之二的人从事招商工作，有点像政府的第一、第二招商局”。
在廊坊一次“对外开放”工作会议的报告中，王曾自豪地透露了招商引资的秘密:“可以说全国这些企业，每个行业有多少企业，谁是老板，谁是书记，多少个电话？我们有GPS定位系统，长期跟踪，持续服务，挖掘投资机会。”
然而，时过境迁。无论是政府的投资需求，还是企业的投资需求，都出现了明显的变化。至少，企业的投资需求不再仅仅着眼于以前的税收优惠。
陈星说，“过去，地方政府给企业一块地，给你更便宜的地价或者减税。其实也差不多，很难吸引到企业。企业关心的是产业资本投入，也就是说能拿到多少钱，甚至能得到多少市场回报。但单靠华夏幸福可能无法满足这些诉求，其空范围有限。
经过多年激烈的市场竞争，地方政府的招商工作越来越专业，并具有明显的主导地位。虽然代理人在经验和技术上有一定优势，但相比之下，当地能给的空显然更大，他们有政策倾斜、官方支持、信息支持、协调效率等诸多优势。
“也欢迎华夏幸福做各地代理，但它能提供的更深层次的服务并不多，只是多了一个提供当地信息的渠道。项目落地，华夏幸福将获得相应的投资奖励。但各地并不只有这个投资渠道，所有的投资企业都是一样的。”告诉陈星财经世界周刊。
但从另一个意义上来说，华夏幸福这种做产业轻资产的模式，也算是紧跟时代潮流了。存量运营已经成为产业地产的趋势和方向。在存量基础上盘活存量资产，创造资产增值，是政策引导的方向。
谢认为，如果产业招商模式能够升级，将是华夏幸福翻身的好机会。
“现在地方政府正在大力振兴该行业，并给它一个新的定位。这里曾经是旧厂房，制造车间，现在将通过产城融合的模式重新激活。在这方面，股票行业的运作还是很迫切的。”
王并不认输。
以火锅店起家的王一路艰难前行。王很早就经历了无法偿还债务的焦虑。
两年前，因为装修生意，王还欠了一屁股债。这位26岁的小镇青年当时还挺清醒的。他烧掉了装修合同，并宣称不再索要欠款。这种撤退策略使王成功地获得了第一块开发销售的土地，踏入了房地产的大门。
上一次被围攻讨债是今年春节前。由于无力支付赔偿金，他将被解雇的员工限制在廊坊的一家酒店里。
面对讨债的员工，王淡定回应，“来回跑，跟我说没钱，能解决问题吗？”他告诉他的员工，公司还有很多房子要交付，还有钱要给农民工。
2021年以来的这场危机，可以算是王最艰难的阶段。王向外界坦承，国内待还债务达1000亿元，目前可动用资金只有8亿元。他恳求债权人给“时间”，决定“先不还钱，保证有序经营”。
他也很少做出创业23年来的第一次深刻反思。他说自己野心勃勃，误判了北京周边的房地产形势；长三角等新区还在培育期，不达预期。个人扩张，激进扩张，重规模轻效率，管理不严谨等。
在今年年初的一次债务会议上，他建议相互忠诚的兄弟们留下来帮助他和公司，向债权人乞求时间，向社会和员工乞求帮助。曾经以485亿元成为河北首富的老王，一度失去了野心。
然而，在老板的世界里，从来没有失败这个词。恒大负债万亿，许家印还能在恒驰动员会上谈笑风生，这是前所未有的。正经历债务危机的王要乐观得多。
确实有一些改善的迹象。自去年9月底正式公布债务重组方案以来，华夏幸福正在逐渐走出泥淖，在债务重组方面取得了不少进展。通过出售资产、延期、抵押等一系列行动，将近一半的债务得到清偿。
华夏幸福最新公告显示，经过一年的债务重组，与2021年12月末的1078亿元相比，其累计逾期债务下降了一大半，但仍高达464亿元。
华夏幸福最新的说法是，计划在2022-2023年完成债务重组，到2025年，华夏幸福实现全面转型。
近两年来，大多数公司都经历了或多或少的流动性危机。现在，没有了产业发展的护城河，国内最大的生产经营者华夏幸福能否安全到达河对岸，谁也说不准。
