中国1472个县城和394个县级市共有常住人口2.5亿。县城楼市是一个不容忽视的万亿级市场。
虽然低水平的三四线市县在房地产市场的低迷中压力更大，但一系列数据显示“头县”的房价依然坚挺。第一财经记者梳理多个平台数据发现，截至今年6月，房价超过2万元/平方米的县城达到8个，均价超过1万元的县城达到117个。在房价排名前十的县城中，超过一半的城市房价同比上涨。
今年5月，国家层面出台了《关于以县城为重要载体推进城镇化建设的意见》，这意味着县城建设的又一轮大发展即将开始。研究中心高级研究总监马表示，一线城市周边的卫星县、工业基础深厚的富裕县、城镇化发展提升较大的县空将迎来房地产市场发展机遇。
几个县的房价继续上涨。
2021年5月，“县城房价大幅上涨”突然成为舆论热点。当时新华社发文批县城楼市“过度繁荣”。全国100多个县商品房均价超过1万元，一些普通小县城房价接近2万元每平方米。
时隔一年多，河南的县城房地产搞“蒜麦换房子”的营销，广西玉林的公务员逢年过节都要进村卖房。县城楼市已经冷了吗？
CBN梳理中国房价报价网等平台数据发现，大部分“头县”房价上涨趋势不变。
截至2022年7月，房价最高的10个县中，超过一半的县房价同比上涨。中国房价网数据显示，永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清房价同比上涨，陵水、义乌、万宁、江山同比下跌。
由于统计口径的不同，房地产宏观数据搜索查询工具“聚数据”显示，截至今年6月，房价排名前十的县中，有8个县房价同比上涨，而排名第一、第二的陵水和义乌房价仅下跌。
虽然两个数据平台有差异，但综合来看，十大县房价上涨的数量多于下跌的数量，个别县涨幅不小。
如金华永康平均房价达到24679元/平方米，同比上涨15.05%；台州温岭均价24275元/平方米，同比上涨9.70%；昆山均价达到23446元/平方米，同比上涨10.07%；温州21516元/平方米，同比上涨7.25%；湖州平均房价达到18416元/平方米，同比上涨11.51%。
此外，海南陵水房价虽然有所回落，但截至目前仍为33376元/平方米，同比跌幅仅为1.2%。陵水县至今仍是全国唯一一个房价突破3万元的县。房价十强县中，只有浙江义乌的跌幅最大，同比下跌8.14%。目前房价25690元/平方米。
截至今年6月，房价超过2万元/平方米的县城达到8个，均价超过1万元的县城达到117个。上述两个数字均超过去年同期的6和103。
即使是之前以“小麦换房子”闻名的河南商丘民权县，一年来房价也没有下跌。中国房价网数据显示，最近一个月民权县平均房价为5333元/平方米，同比上涨6.09%。安居客显示，目前民权县住宅均价为5105元/平方米，接近中国房价网的数据。此外，安居客网站显示，2018年全敏房价仅为3647元/平方米，此后涨到了2021年的4626元/平方米，而最近一年房价上涨了10.35%。
新型城镇化给县城带来机遇。
县城的房产数据似乎是一个隐藏的角落。统计局每月发布的70城房价报告中没有县城，很多研究机构发布的百城房地产报告中也很少记录县城数据。以易居研究院“百城”统计为例，其中包括4个一线城市，32个二线城市，64个三四线城市，大部分是地级市，只有极少数县城和县级市。
中国政府网数据显示，截至2021年底，全国共有1472个县，394个县级市，常住人口2.5亿。县和县级市数量约占县级行政区划数量的65%，常住人口占全国城镇常住人口的近30%。
由于房地产行业具有很强的地域性和不规范性，县域市场也是一个独立而有特色的赛道。
国新办去年发布的《中国全面小康社会》白皮书指出，2016年至2020年，约有1亿农业转移人口在城镇落户。这期间，县域楼市发展迅速，最早研究并沉入县域市场的品牌房企一度吃足了红利。
对于很多县城的楼市来说，碧桂园的到来是一个标志性事件。很多人认为碧桂园主要做三四线业务。事实上，碧桂园看中的是新型城镇化战略下的人口流动。因此，2016-2020年，碧桂园快速下沉，布局覆盖1334个县/镇。
要吃上一轮的县域发展红利，有中粮控股这个温州起家的黑马房企。公司一位高管曾对第一财经表示，2016年公司判断方向和趋势，开了整整三天的会讨论。最后发现下沉三四线更有利。
现在，一个类似于2016年县城发展的重大机遇摆在我们面前。
今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县为重要载体的城镇化建设的意见》，提出到2025年，以县为重要载体的城镇化建设取得重要进展，培育县域特色优势产业，完善市政设施体系，加强公共服务供给，提高人居环境质量，促进县域和乡村功能衔接互补。
7月12日，国家发改委(NDRC)发布《新型城镇化“十五”规划实施方案》，再次强调“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，选择一批条件好的县城进行重点发展，促进县城产业配套和效率提升、市政公用设施升级、公共服务设施升级扩容、环境基础设施升级扩容、县乡功能互补。
对于这些文件，克而瑞研究中心高级研究总监马解读为，目前中国一二线城市城市化率已经达到较高水平，城镇化发展面临放缓。在未来的人口流动中，县城将被提到更加重要的位置。马说，在“城乡流动”不变的情况下，人口流动的范围已经从省际流动变为省内流动。因此，加强县域建设迫在眉睫。
中国城市和小城镇改革发展中心主任高国力也认为:“资源禀赋、产业基础、交通条件好的县城，可以依托自身优势发展特色支柱产业，这将是吸纳农业转移人口和就近城镇化的重要载体。”
然而，一些研究机构并不完全看好县域楼市的未来。该研究院近日发布的100个城市居民购房意愿调查报告显示，目前，我国城市化率已超过63%，城镇化增速正在逐步放缓。人口大规模流入和集聚的一线和二线城市对住房的需求仍然较大，而能级较弱、人口萎缩的三四线城市和县城拥有1套以上住房的居民数量相对较多，未来新增住房需求相对有限。据调查，一线城市和县城差距很大。在过去的一个月里，一线城市的购房者意愿提高到了65%。但在限购限贷基本放开，同时加大推广宣传力度鼓励购房者的情况下，县城购房者的意愿从17%提升到30%。
