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混凝土是房地产的背书，但如今，大数据、虚拟现实、云计算等新技术已经与传统房地产相结合。地产+科技，在资本市场上会擦出怎样的火花？
在本文中，海投环球将向投资者介绍“地产与科技”这一新兴行业的投资机会——地产科技行业。随着科技的“武装升级”，房地产科技行业正在不断吸引大量资本寻求高回报。
房地产技术的前世
在了解地产科技的风险投资机会之前，我们先简单了解一下地产科技的一段前世。
科技是房地产衍生出来的新产业。通过技术和软件为房地产行业参与者提供电子化、智能化的服务。
房地产的“初现”早在90年代末，至今经历了三次迭代和升级。
值得注意的是，3.0时代正在转向。在这个阶段，传统地产与科技的结合更加包罗万象。嗅觉敏锐的风险投资机构最先意识到其中的潜力。随着资本的涌入，试图用科技改变传统房地产行业方方面面的初创公司如雨后春笋般涌现。
来源:PitchBook
那么房地产技术细分行业处于什么阶段呢？根据VentureScanner的融资数据，截至2019年第三季度，房地产科技行业共有7个细分行业处于初创阶段，4个处于成熟阶段，1个被归类为行业重塑者。目前还没有一个行业同时拥有高融资额和长企业龄。最有前景的行业是家庭保险。
房地产风险投资机会
PitchBook数据显示，2019年前11个月，全球房地产科技行业共有477笔风险投资融资，其中48%属于天使轮或首轮融资，共计229笔。第二轮或第三轮风险投资融资占总交易的三分之一，只有19%的融资是第四轮或更晚的。基于之前观察到地产科技大部分细分行业仍处于初级阶段，我们认为地产科技仍有大量优秀的天使/轮投资机会供投资人发掘。
北美房地产技术风险投资机会
2019年前11个月，北美地产科技共有250家公司进行了289笔风险投资融资，涉及571家投资机构或个人投资者。最大的单笔融资是Knock和Knotel分别融资4亿美元。
2014年以来，大量风险投资涌入房地产科技行业。2019年前11个月，融资总额已达52.6亿美元，远高于2018年的37.6亿美元。预计未来房地产科技仍将吸引大量风险投资，投资者可考虑关注合适的投资标的，适时参与。
根据行业发展趋势、市场规模等条件，海投总结梳理了房地产科技行业的四个潜在投资方向，并从这些方向中选择市场定位明确、业务和发展潜力独特、核心产品和技术领先、优秀创始人和投资机构的创业公司作为潜在投资对象。
首先，虚拟现实
房地产行业有很多虚拟现实技术的理想应用场景，比如VR看房。提升购房者远程看房的用户体验，帮助购房者便捷选择理想的装修效果，帮助建筑商提前规划房屋建设，等等。
在商业模式上，虚拟现实主要是通过为房地产开发商提供更好的楼盘展示方案来创造价值，所以这个行业的公司会通过为房地产开发商提供服务来盈利。选择虚拟现实服务的房地产开发商可以为购房者提供更好的看房体验，从而提高卖房成功率和客户满意度，在与同行的竞争中获得更明显的优势。
美国房地产经纪人协会2019年的最新调查显示，约44%的人在选择买房时会在网上寻找，预计这一比例将继续上升。考虑到大多数房地产开发商的虚拟现实技术转化率较低，现阶段相关初创企业对房地产行业的发展前景极佳。
随着虚拟现实技术的进一步沉淀，预计该技术下一阶段的增强现实技术将逐步应用于房地产行业，大大提升购房者和房地产开发商在现场买卖房屋的交互体验。
1.虚拟现实的潜在目标——房间
Room于2016年创立于美国德克萨斯州达拉斯。该公司为房地产开发商提供虚拟现实驱动的新销售方案，使其客户在选房时能够实时体验不同的设计方案，并具有自由改变和设计潜在房型的能力。利用同样的技术，开发商的设计师也可以在更短的时间内设计出更好的装修方案，吸引更多的买家。Room是通过为房地产商提供服务来盈利的，其最大的贡献在于通过虚拟现实技术极大的提升了购房者的体验，从而促进了房地产商的总销量和效率。说明Roomored在官网已经和美国至少12家开发商达成合作关系。
该公司创始人法鲁克·马利克(Farrukh Malik)曾担任国际知名投资银行麦格理(McGree)旗下75亿美元房地产基金的副总裁。他有丰富的房地产经验和人脉。
目前，该公司的总融资额为320万美元，投资方包括Venn Ventures、Perot Jain、Central Texas Angel Network和VisionTech Partners。
2.虚拟现实的潜在目标——geo cv
GEO CV于2014年在纽约成立。通过改装的智能手机拍摄，无人机的航拍视角，结合后期图像合成系统，为买家实现了3D+360度的观看体验。购房者可以足不出户，在网站上浏览相关楼盘的3D全方位透视图、第一视角内景、2D实景俯瞰图等功能，并可以自由切换视角，极大丰富了看房流程。
虽然背后的技术非常复杂，但是GeoCV的用户只需要一部配备3D组件的智能手机就可以快速录制VR，这也是GeoCV区别于其他同类竞争对手的主要点。后期上传到GeoCV cloud后，系统会自动将拍摄的数千张照片拼接成3D场景，供买家自由观看。
该公司于2017年4月开始测试其产品，并于2018年成功毕业于ModerneVentures的孵化器项目。目前已经开始产生营业额。
公司的联合创始人之一Anto Yakubenko是莫斯科国立大学的计算机科学博士。同时拥有超过15年的3D影像/虚拟现实行业经验，负责公司核心技术研发。
目前GeoCV总融资额为491万美元，投资方包括Emery Capital、Rothenberg Ventures、Start A Ventures等。
第二，网上投资
网上投资房地产也叫房地产众筹。
房地产众筹是指发起人通过线上或线下渠道向合格投资者发起针对某一房地产项目的众筹，以达到营销、融资、销售等商业目的，并承诺给予投资者产权、股权或其他回报的一种商业模式。众筹平台的兴起，让有兴趣投资房产的投资者无需投入大量资金，也能参与投资。2015年全球房地产在线投资交易额达到25亿美元，2016年保守估计达到35亿美元。
在商业模式上，与其他平台服务类似，在线投资房地产科技公司通过连接房地产行业的资产端和资金端来创造价值。为平台资产端提供了更加便捷灵活的贷款方式，同时也为个人投资者提供了一个小资本投资房地产行业的机会。与REIT不同的是，投资者可以根据自己的判断和风险偏好来设定房地产投资组合，更加个性化。在平台的过程中，负责审核资产，办理相关贷款合规流程，最终收取一定比例的佣金进行盈利。
房地产行业长期稳定的高回报也是目前网上房地产投资火爆的原因之一。自2000年以来，房地产的年化收益率为10.71%，几乎是美国股市的两倍。同时，考虑到众筹模式门槛较低，预计未来仍会有大量个人投资者涌入行业。
1.网上投资的潜在目标——底层
Groundfloor于2013年成立于美国亚特兰大，是一家美国房地产众筹投资平台，致力于将私人贷款项目带入公共投资领域。众筹资金主要用于房地产贷款项目。收益率在5.5%-22%之间，平均贷款期限在一年左右。Groundfloor使用自己的内部项目评级系统对所有房地产开发商的信用级别进行评级，并根据结果分配相应的贷款期限和利率。该公司还负责起草贷款的招股说明书，并在SEC注册，之后可以在平台上为个人投资者进行众筹。
创始人Nikhil Bhargava拥有杜克大学法学硕士学位，在SEC、加拿大皇家银行等金融机构拥有丰富的工作经验。
目前，该公司的总融资额为1880万美元，投资者包括Rising Realty Partners、Ackman-Ziff房地产集团、Martin S. Burgery、Collaborative Fund、Benjamin Miller等。
2.网上投资的潜在目标——翻盘基金
Fund That Flip于2014年在纽约成立，为房屋装修贷款提供了一个平台，以连接装修和个人投资者。平台负责筛选符合条件的借款人并进行基本的尽职调查，然后将出借人及房屋信息、贷款条款、募集资金等信息放在平台上，供投资人选择。公司对借款人的资质要求非常严格，只为过往业绩可靠的装修提供贷款资质。平均超审率在7%左右，贷款价值比需要保持在装修价值的70%以下。该平台对投资者友好，起始投资门槛为5000美元，每增加5000美元递增。目前平台上挂牌的贷款项目有上千个，在房产装修贷款领域具有一定规模。
近日，2019年8月，公司完成由EdisonPartners领投的A轮融资，融资总额1470万美元。爱迪生合伙公司(Edison Partners)是美国著名的风险投资机构，已有33年历史，总资产16亿美元。Edison Partners合伙人共有275年的行业经验，已成功退出180家投资公司。
第三，智能物业管理
智能物业管理是指将大数据、云计算等新兴技术应用于传统房地产物业管理领域而诞生的一个全新的子行业。与现有物业管理水平相比，智能物业管理通过整合数据、简化流程，大大提高了房地产运营的效率，增强了在行业中的竞争力。
全球智能物业管理行业规模从2014年的17.8亿美元增长到18年的25.6亿美元，年增长率为7.5%。预计2023年将达到36.5亿美元。
在商业模式上，智能物业管理的主要服务对象是房产运营商，通过优化房产管理流程、提升住户体验、降低管理人力成本来创造价值，并向房产运营商收取一定的服务费。
随着房地产行业的不断竞争，只有拥有更高效的管理和运营技术的公司才能脱颖而出。考虑到智能物业管理尚处于起步阶段，大量潜在客户可以转换，该行业的创业公司具有较高的投资潜力。
1.智能物业管理的潜在目标——直接
Direct于2017年成立于犹他州盐湖城，致力于为企业和个人酒店管理者提供最优质的物业管理系统。其开发的平台为用户提供一站式功能，包括渠道管理、客户关系管理、网站建设、自动工作流程安排和在线交易。致力于为酒店管理者提供耗时更少、效率更高、效益最大化的酒店管理工具。公司的产品有一个清晰的框架，核心功能分为六大类，上面更高层次的功能也分为六大类。Direct根据客户的不同需求，将这些功能分为三种不同的收费方案，分别为每月49399美元和999美元，收取1%的交易费。
该公司创始人韦斯·史密斯(Wes Smithe)有近10年的度假租赁经验。在成为Direct之前，他分别负责两家成功的度假租赁公司GamedayHousing和Vaystays。
该公司于2019年11月27日刚刚完成第一笔100万美元天使轮融资，投资方并未透露。
2.智能物业管理的潜在目标——无处不在的前台
FrontdeskAnywhere于2009年在加利福尼亚州旧金山成立。通过其基于云计算的物业管理系统，该公司致力于为独立酒店和管理集团提供高效的管理工具。系统的界面支持客户定制，可以连接酒店员工和管理人员，促进工作效率。主要功能包括在线预订系统、评价管理、成交管理、渠道合作、合作伙伴开发等。这家公司历史悠久。目前业务覆盖美洲、亚洲、欧洲，已经服务于45个国家的数千家酒店。
创始人JoeKiernan在软件开发、信息技术和房地产技术领域拥有近20年的经验。
FrontdeskAnywhere上一次融资是在2017年11月，该公司没有披露融资金额。投资者包括硅谷著名风险投资机构Glynn Capital、亚洲颇具影响力的投资机构Getz Group和Louis T Collection。
第四，智能家居
智能家居(Smart home)又称智能房屋，是以房屋为平台，集建筑、网络通信、信息家电、设备自动化于一体，集系统、结构、服务、管理于一体的高效、舒适、安全、便捷、环保的生活环境。智能家居利用先进的计算机技术、网络通信技术和综合布线技术，将与家居生活相关的各种子系统有机地结合起来，通过统筹管理，使家居生活更加舒适和安全。
智能家居已经成为美国房主的主流需求。调查显示，超过45%的美国房主计划或已经购买智能家居产品。70%已经购买智能家居产品的房主会继续购买智能家居产品。智能家居行业的商业模式灵活，既可以直接向家庭销售产品，也可以与房地产开发商合作，提前在预售的房屋中安装智能家居系统，以提升房地产的整体价值和对购房者的吸引力。
无论是直接购买智能家居产品的消费者，还是选择提前携带产品的卖家，他们无疑看到了其能够大幅提升住房体验的价值，这也是行业能够获得可观利润的核心原因。
预计2019年美国智能家居市场销售额将达到235.77亿美元，2019-2023年复合年增长率为15.4%，到2023年市场规模将达到417.56亿美元。
1.智能家居的潜在目标——狮鹫
Gryphon成立于2014年，位于加州圣地亚哥，是一家致力于家庭无线网络安全的创业公司。它的Gryphon路由器可以覆盖最大3000平方英尺的区域，同时实现高网络速度。这款路由器最大的竞争力来自于它的安全性能。通过该公司自主开发的系统，它可以保护连接到其无线网络的每一台设备，包括物联网中的其他智能家居设备。随着近年来发达国家家庭网络安全意识的增强，预计该行业将满足日益增长的需求。此外，路由器还提供了家长控制功能，方便家庭中的家长更好地管理孩子的上网时间。
目前一台路由器在Gryphon的价格是209美元左右。考虑到它的强覆盖性，大部分家庭只需要一台路由器就能满足全覆盖。作为2014年成立的公司，2018年披露的营业额为70万美元。
公司创始人Arup Bhattacharya和公司首席执行官吴炯曾在摩托罗拉、英伟达、Novatel Wireless等国际科技公司担任高管。，并有丰富的行业经验。
公司融资总额达199万美元，已于2019年6月全部融资完毕。投资者包括Ben Jen Holdings、亚利桑那科技投资者和其他未披露的投资者。该公司的投资前估值为1189万美元。
2.智能家居的潜在目标——德科
2015年在西雅图成立，由Deako开发的智能开关取代了传统家庭中的电灯开关。其功能包括遥控开关、语音开关、亮度等级、定时开关等。用户可以通过手机上的app或者家里现有的智能语音助手轻松控制家里的灯光情况。
与其他直接向家庭销售的智能家居不同，Deako的商业模式主要针对房地产开发商。与之合作的房地产开发商将能够在销售阶段为买家提供配备了Deako智能开关的新房，以提高吸引力。同时，根据买家的需求，Deako还提供了三种不同智能水平和价格的产品供选择安装。这种销售模式帮助Deako提高了销售效率，同时对其他零售智能家居产品的威胁免疫。
公司创始人兼首席执行官德里克·理查德森拥有加州柏克莱商学院的MBA学位，在黑莓、赛普拉斯半导体等公司积累了15年的软硬件开发经验。
Deako最近在2019年7月筹集了350万美元，融资总额为2000万美元。投资者包括哥伦比亚太平洋顾问公司、tandem capital、Promus ventures校友风险投资集团和green d ventures。
摘要
随着地产科技进入3.0时代，地产科技的大量细分行业涌现出许多优质的早期投资机会。海投通过整理数据发现，全球所有的风险投资交易中，有48%属于天使轮或第一轮，这意味着大量的房地产科技初创公司有这方面的融资需求。
对比横向的虚拟现实、线上投资、智慧物业管理、智慧家居四个房地产科技子行业，我们认为线上投资由于其平台运营模式，往往需要公司具备一定的规模，因此很难有合适的早期投资机会。虽然智能家居有很大的潜在市场前景，但公司之间的竞争也很激烈，这就需要投资者精心挑选优质的投资对象。
最后，虚拟现实和智能物业管理还处于起步阶段，有一定数量的初期投资机会。同时，它们还没有对各自行业的传统运营模式产生强烈的冲击。建议投资者参考我们挑选的潜在标的，重点关注目前的行业龙头。
