同事上个月刚还了银行10万，房贷从每月7600元降到6600元。他从银行一共借了140万，还了30年，总共还本付息280万。
他2021年回到Xi安，当时Xi安好一点的房子已经在18000元/平方米左右了。经过一个月对东南西北楼盘的考察，最终看中了Xi南郊某地铁口附近的一套102㎡的商品房，均价2万元/平米。
他一次性交了60多万，然后承担了每月7800的房贷，成了标准的房奴。幸运的是，他回到Xi后，很快就找到了一份月薪14000元的工作。每个月还清抵押贷款后，他还有一些结余。
他是外语出身，从事外贸的。以前在外地做外贸的时候，经常帮老外做一些兼职，可以赚一些美元。经过四五年的积累，兼职赚了17000美元。
上个月他把美元换成人民币，一共11万，然后还了银行10万的房贷本金。因为房贷本金降低到了130万元，其每月房贷也减少了近1000元。
然而这个月，他所在的小区又开始卖车位了。由于车位比例低，小区户数大于车位数量，导致车位供过于求。于是，他向亲戚借了5万多，首付买了个车位，现在每个月有1000多的车位贷款，不过还好车位贷款只有2年多一点。
结果他又回到了月供7000多的状态:房贷6000多，车位贷款1000多。而接下来我们面临的是交房后购买家具家电不低于5万元的费用。
所以从上面的描述来看，提前还一部分本金确实让你的月供少了。这难道不是好事吗？那为什么还有人怀疑呢？说明对于所有承担房贷的人来说，提前还房贷本金并不是一个标准答案，需要根据自己的实际情况做出适合自己的决定。
其实在温希格看来，是否“提前还房贷”取决于以下几个因素:
1.按揭贷款总额是多少？
这是最需要考虑的问题，因为贷款的多少直接决定了每月的还款额。比如贷款40万，100万，200万，完全不一样。
假设以30年的贷款为例。按照目前商品房房贷利率5.3%计算，需要贷款40万，每月向银行还房贷2200元。贷款100万，每月向银行按揭5500元；贷款200万，每月还银行房贷1.11万。
从2200元到11100元，这中间跨度特别大。对于个人来说，产生的房贷压力也是成倍的。
这样，如果你手里有10万的存款，考虑提前还房贷。贷款40万的人提前还10万的本金会比贷款200万的人好很多。
因为贷款40万的人提前还了10万的本金，他的房贷是从30万开始算的，每月房贷只有1000多。而贷款200万的人，他的房贷本金还是190万，每个月房贷还是1万多，所以压力并没有减轻。
2.个人每月能挣多少钱？
这也是个人是否在考虑“提前还贷”的一个很重要的指标，因为个人的月收入实际上反映了个人能存多少钱。
假设一个人月收入10000元。如果他还有年终奖的话，他的年终收入在13万元左右。加上家里每月的开销，每年能省下6-8万左右，三年下来大概20万左右。
此时，如果房贷在50万以内，其实提前还款是比较明智的选择。因为一旦提前还款，从银行贷款的本金会减少一半，每月还贷会明显减少。相反，如果年收入在13万左右，但贷款总额在150万以上，其实提前还贷的意义不是很大。
另一种情况，月收入大概在3-5万元，那么除了家庭每月的开销，每年至少可以省下30万，两年下来就是50万。
此时，如果房贷在50万左右，其实可以选择提前还款，因为还款完成后，每月的生活开支其实可以消除房贷。如果房贷在100万左右，也可以选择提前还款，因为这样的话，每月房贷会减少一半。另外，如果房贷在200万左右，也可以选择提前还贷，这样可以减少每月的房贷额度。
3.个人每月公积金多少？
目前我国现行的公积金缴纳比例为5%-12%。考虑到企业运营成本，私企的贡献率一般为5%，国企或企事业单位一般为10%。个别福利好的企事业单位可以全额缴纳。
这样算下来，其实个人月收入是现行规定工资的1.05-1.12倍。虽然只比规定工资多0.05-0.12%，但实际上如果个人工资基数比较大，3-5年后仍然是一笔可观的收入。
比如某人月薪2万，按照公积金12%的缴费率，个人和企业每个月可以交4800元，那么一年下来可以存5.76万元，4-5年可以存20万元住房公积金。
如果个人有这么高的公积金，其实也可以参考以上两种策略，根据自己的实际贷款本金金额，做出“是否提前还款”的选择。
当然，还有很多企业的公积金缴存率在10%以下。在这种情况下，公积金可以作为个人的固定储蓄。五年后，至少有五万元。这时候就要结合自己的工资收入积蓄，参考以上两种策略，考虑是否需要“提前还款”。
4.个人家庭状况。
很多人会问，提前还房贷和个人家庭情况有什么关系？其实关系很大。
一个人的家庭情况其实就是一个人家庭成员的情况，无非就是生老病死，衣食住行，教育医疗是主要的。
比如家里有孩子还在上学，那么孩子每年的学费、课外兴趣班、学校设备、衣食住行、生病住院等等。，现在国内一二线城市，一个孩子每年的花费在2-5万左右，北上广深可能更高。
比如家里有健在的老人，老人生病就医是一笔不小的开支。虽然现在的国家医保可以报销大部分医疗费用，但是对于大病家庭来说，几十万的医疗费用不是很多家庭一下子就能支付的。
举个例子，如果家里有一辆车，那么在目前的二线城市，消耗型车的保险、保养、维修等费用固定在每年2万元左右。
比如，近几年受疫情影响，很多行业都出现了增长乏力，有的行业甚至直接大规模裁员。那么个人的暂时失业也会成为家庭负担的一部分。
比如这几年，实体行业和互联网行业都不如以前了。贸然创业，在资金、地理位置、行业、运营手段、经营策略等方面稍有不慎就会血本无归，给家庭带来更大的经济负担。
以上这些情况，要么是刚性花钱的地方，要么是侥幸心理导致未来风险很大的地方。无一例外都影响到家庭整体的资金储蓄，而这直接影响到他们是否具备“提前还房贷”的基础。
5.总结一下。
经过以上分析，那么“提前还房贷好吗”？
其实从财务的角度来说，对于背负房贷的人来说，正是在买房的时候拿不出全部的总房款，所以通过银行拿到了房贷，成为了房奴。这是国家为了满足刚需购房家庭而制定的政策，对购房者有利。
至少在购房者看来，通过银行贷款，可以获得自己的房产，结束租房的窘境，拥有自己的家。但代价是必须承担银行5.6%左右的贷款利息，每月的房贷还款与购房者的贷款本金直接挂钩:贷款本金越多，每月的房贷还款就越多。
从经济角度来说，如果有一定的现金储蓄，法律允许提前去全款或者偿还部分银行贷款。同时，提前还房贷会直接影响你的贷款本金，进而直接影响你的月供。
不过以上观点都是理论上的。在理论之外，我们应该更多的考虑自身的实际情况，即我们目前的这部分资金是在未来一年还是两年、三五年内使用？一旦决定还银行的贷款，家庭的收入还可持续吗？如果老人小孩需要钱，这笔钱可以马上取出来吗？
诚然，目前银行的房贷利率是比较高的，高于市场上任何一家国有金融机构的任何理财产品的收益。当你用自己的本金进行理财时，除了承担必要的理财风险外，其产生的收益并不能完全覆盖同样本金的房贷所产生的利息。
但银行之所以定这么高的房贷利率，显然是考虑到未来30年的通货膨胀。也就是说，即使你不提前还贷，一次性还清30年的房贷，银行也基本和你个人打成了平手，也就是说，银行实际上并没有从购房者身上赚到多少钱。
这里举个例子或许能帮你理解:上世纪80年代初，中国人均工资在100元/月左右，年薪在1000元左右，但当时房价都是1000-2000元/平方米。现在大家月入都在万元以上，承担着1-2000元/平米的房价。上世纪80年代，人们每月支付几百元，现在我们每月支付几千元。哪个压力大？仔细想想。
反过来说，以今天的收入，看着80年代人家月供几百块，我们是不是觉得特别轻松？
所以回到主题，是否“提前还房贷”是综合考虑个人贷款总额、月/年收入、公积金缴纳情况、个人家庭情况等因素。需要具体问题具体分析。
