本期嘉宾是华东华南高级酒店民宿投资人、蓝莲花开放民宿创始人安志伟先生。
安志伟先生投资10年，8次投资，总投资近亿元。投资的酒店包括中端酒店/精品酒店，投资的品牌涵盖全季/蓝莲花/山信等。
以下内容根据安志伟在现场对话中的自述整理而成:
投资跨度大，
经济型酒店向精品酒店飞跃。
2005年，我从浙大“土木工程”毕业后，第一次接触酒店是浙大自有品牌“新宇之星”。当时我负责酒店的筹备工作。
之后在酒店行业做酒店运营管理。后来做了一段时间的供应商，这个供应商不仅负责酒店行业，也是各行业的供应商。终于可以自己开酒店了。
最后因为不喜欢要账，又回到了投资酒店行业。以前做供应商的时候，要账会让双方都不舒服。
酒店虽然不是暴利行业，投资回报率不高，但相对稳定，投资风险小。
虽然我投资过的酒店和BB项目不多，但是我投资的价格区间较大，房价从200多元到2000多元不等，基本都是从经济型酒店到高档酒店。
疫情三年后，我发现有两类住宿业态受疫情影响最小:一是投资成本高的高端酒店；第二，房产位于风景优美的酒店。
在我看来，对于最好的项目，定价权和生存空是有区别的。相反，这种价格不高不低，产品也不好不坏的酒店，认可度太低，基本离被淘汰不远了。
十年磨一剑，
重启广州酒店业务
一年或者十年，我迭代了广州的老项目:
2006年，浙大自有品牌“新宇之星”在广州推出时，我负责筹备酒店。
2016年，我加入了这家酒店，把它改造成了全季酒店。选择全季的原因:一是加盟全季比做独立品牌更省力；第二，朱华的会员制度非常完善。
目前这家店还能勉强维持收支平衡，但相信随着疫情的逐渐稳定，后续收入会有所提高。
二。2021年，我在广州又开始了一个新项目:
2021年6月，我在广州签了一套两万多平米的房产，租了20年。
当时选择这个楼盘的原因是它未来的发展潜力:
是的，这两年广州开始大拆大建。去年拆了66个村，拆了大约5000户农民的房子。因为更多的农民房被拆迁，我们预计会有大量的人没有地方住，所以酒店投资市场也会迎来新的机会。
第二，未来五年内，房产所在区域将建设四座通往港澳的摩天大楼、直升机停机坪和码头。这个码头可以直接从广州坐船到港澳。
我对这处房产的准备计划是:
2万多平米的物业，其中7000平米作为全季酒店，另外13000平米作为公寓；一部分用于商业设施或写字楼。这样酒店租赁成本会降低，投资压力小。
然而，从2021年8月到现在，近一年的时间里，疫情对实体店的打击远超想象，招人更难了。
现在，摩天大楼还没有开工。码头已经建好了，但是还没有开放，因为没人去。所以这个房产的投资情况不是很理想。
最近这个物业出了点小问题，我们请业主帮我们延长免租期。
虽然新项目遇到了一些问题，但我对它的期望仍然很高。毕竟房产选对了，投资就成功了一半。
投资酒店赚钱，
还是投资民宿赚钱？
一、品牌连锁酒店和民宿各有利弊:
品牌酒店的优势是:管理规范。车主不用太担心。他们每天看报表或者送专业的财务审计，事情做的比较少。
品牌酒店的劣势在于:第一，不灵活，规章制度多。
第二，品牌加盟成本高。某种程度上，品牌会将一部分成本转嫁给加盟商。
BB的优点是:新鲜，包括我选择留在BB的时候，也会和BB的老板交流一些投资经验，询问附近好吃、好看、好玩的信息。
BB的缺点是投资有风险，投资回报期不确定。
简而言之，酒店提供的是一种标准化的住宿需求，是一种刚需的商务需求。BB更多的是满足客人的个性化需求。
二、选择品牌连锁酒店和民宿的投资逻辑:
就物业位置而言:
1.酒店投资要选对物业，酒店对物业的位置要求比酒店高。
在城市里，比如像杭州这样的旅游城市，酒店和民宿的物业标准是不一样的。
如果游客来杭州旅游，他们更愿意选择西湖附近的住宿区域，这也会让西湖周边的酒店、民宿生意更好。
2.如果物业位置不好，最好选择加盟品牌。
因为选择品牌加盟，可以利用酒店集团的平台资源，比如华住的会员体系优势，促进门店的收益。比如季报数据中，70%的客流来自会员。
就客户而言:
酒店是一个慢慢积累客源的过程。孵化一批忠诚的成员需要两三年的时间。BB恰恰相反。
因为酒店回头客多，同时商务客占据一定比例。商务旅行者会在两三个月或每月或每周定期旅行，如果他们住得舒适，他们会一直住在酒店里。
然而，住在BB的客人可能希望体验另一个BB，即使他们下次来到同一个城市。同时，由于BB的竞争很大，不仅仅是旅游的需要，BB客人的复购率较低。
就投资回报周期而言:
如果酒店位置好，经营盈利，五年左右就能回本。
但是大部分民宿的人气，比如网络名人民宿，第一年是最好的，之后逐渐下滑。BB需要尽快收回成本，然后让店铺变得新颖，继续吸引新的客人。
BB的回归周期，最快两年回归，最慢可能一去不复返。
所以，酒店要把握未来，但酒店更要把握当下。
就投资回报而言:
从杭州目前的租房成本来看，我觉得做酒店有点难。因为杭州的楼价高，市场竞争大，投资回报率低。
以我投资的杭州全季为例。它疫情前的收入还可以。
但从2020年疫情爆发到现在，杭州常年靠纯管理，并不是一个孤立的工作站。这只能维持酒店的部分运营开支。
我有一个朋友也在贵阳开了一家全季葡萄酒专卖店。RevPAR比我杭州全季酒店低几十元，但他的房租成本是我房租成本的1/3，所以他的投资回报还可以。
所以，无论是在商务城市还是旅游城市，酒店投资回报的逻辑都是:要么获得低价物业；要么是物业位置很好，可以把酒店卖个高价，要么是在大城市很难收回成本。
我认为在纯商务城市或地区，以投资酒店为主。这类城市或地区的民宿客厅空很小。
资本提案
我认为我是一个投资者，在合适的地方以合适的价格获得了合适的资产，并喜欢投资中档品牌。
以前我以为投资酒店是没有风险的。现在我觉得投资酒店有风险，但生活总是苦乐参半。
对品牌说:
我觉得我和几个品牌都有合作，包括之前的BTG如家酒店集团和华住酒店集团，都是业主比较考虑的。
希望酒店集团能继续多为投资人考虑，让双方实现双赢。
想对新股民说:
1.投资民宿，最好与房东签订等值的违约金合同:
签订物业合同时，投资者切不可过于自信，认为不会违约。签订高额等值违约金是双方违约，有合理的约束。
2.乡村文化旅游项目投资:
现在的民宿没有一家是民宿的经营者投资的，大部分是房地产开发商。而且目前这些民宿的经营者、投资者、地方政府才是能够实现共赢的一方。
如果一定要投资民宿项目，投资杭州、上海、北京、深圳、广州周边的村镇应该是有前途的，但前提是你要做目的地式的度假综合体。
3.关于露营产品:
这两年露营真的很火，但我还是觉得不是长久之计。
疫情发生后，一些人将旅游视为刚需客户群体，对住宿会有更高的要求。他们想体验当地最好的住宿条件，更多地享受大自然。
但是大多数人尝试过一次露营就不想再呆第二次了。比如我曾经住在安吉的热营，附近有瀑布，可以手工冲咖啡，一晚上800多。但是蚊子多，上厕所不方便，而且不隔音，会影响睡眠质量。
4.关于电竞酒店:
一直在关注电竞店，把吴青芷的一家民宿改成了电竞民宿。因为我的合伙人可以带来电竞这部分的客流。
店还没有正式开始运营，但是说实话，我对电竞酒店的客流量不是很有信心，现在只是在尝试。
5.关于智能酒店:
酒店智能化有利有弊。我个人比较喜欢智能化的一些部分，比如窗帘的智能开合，机器人送货等。
我不喜欢智能中的语音控制，但我更喜欢按键处理。因为语言控制的操作，如果家人在旁边休息，用语音说“拉上窗帘”或者“开灯”，就会打扰到他们。
另外，酒店的智能化有一个通病，就是晚上关键的灯会亮，包括电视屏幕上的电源小红点。有些人对光很敏感。即使按键灯很暗，很多人也不喜欢，因为会影响睡眠质量。
6.关于从购物行业打造酒店:
买物业开酒店，要看从哪个角度考虑。
如果购买房产后还想开酒店赚钱，那么这个逻辑是不成立的。开酒店把买物业的钱赚回来基本不现实。
如果购买的房产有升值潜力，房产本身能带来现金流，那么就有可能利用房产开酒店。
7.酒店装修时，应注意隐蔽工程的施工:
之前投资了一家酒店，后来看到酒店的格力风道机还能用，就继续用，但是用了几年就坏了。
每个月空调整的维护费就要几千块。关键是客人的体验不好。所以投资酒店的关键在于新风和隐蔽工程的施工，然后设计要注意隔音。这样的隐性成本也是很大的运营成本。
将来的
中型度假区有着光明的未来。
旅游和度假最大的区别是，旅游就是去哪里景点都要去，不去会不划算。
度假就是在酒店放松，可以在入住的酒店体验吃喝玩乐，不会觉得无聊。
未来，随着人们旅游思维的改变，以及游客年轻化的发展趋势，度假产品也会随之改变:
1.越来越多的游客会改去度假。
2.小型的独栋民宿，即使现在看起来很热，但未来发展空间不大空。
3.中型度假村将会有一个光明的未来。
以前我觉得一两千元价位的酒店，80后或者30、40后的白领应该是主要消费群体。但是，当我开始做高价民宿的时候，我发现住在高价民宿的90后、00后年轻人更多了。预计这类中型度假村在客流方面会比较多元化，未来空客房会有较好的发展。
4.如果一定要投资民宿，我个人建议投资贵阳这样的二线城市，商业活动足够多，物业成本低。
如果是投资酒店，竞争是在一线还是新线都无所谓，因为竞争更大。
我觉得酒店行业是一个可以做，值得做的行业。目前正在接近一个新项目，但是还没有完全规划好。
我还是会选择中档酒店，基本是全季酒店，或者锦江大酒店旗下的酒店，对于投资民宿也没怎么考虑。
在我看来，投资酒店，找准位置和项目是非常重要的。
