自1998年房改以来，国内房价持续上涨，全国房价从之前的2000元/平方米涨到2021年一季度的11000元/平方米，涨幅达5.5倍。与此同时，一线城市的房价也从之前的3000元/平方米涨到了现在的6-7万元/平方米。同时，国内大部分居民收入仅在3-7000元之间，目前的高房价与当地居民的购买力相差甚远。
为此，我国启动了房地产调控政策，尤其是2021年，房地产调控次数高达651次，为历史罕见。但受房地产调控影响，国内房价从去年一季度开始下降，从最高的11000元下降到今年一季度的9845元/平方米，同比下降10.7%。与此同时，不少房企的销售业绩也十分惨淡，甚至部分房企的业绩同比下降了近50%。
面对当前“量价齐跌”的房地产市场调整，今年已有55个城市放松房地产调控，如取消限购、松绑限售、降低首付比例和房贷利率，甚至给购房者现金补贴。一些城市也发布了“下跌限购令”。希望房地产市场能重新焕发活力。但从目前的情况来看，一些地方的房地产松绑效果并不明显。
目前国内房地产市场有两种观点:一种是看好未来房价。有人认为，目前的房地产调整只是暂时的，房地产调控放松后，未来房价会出现报复性反弹。另一种是对未来房价的看空态度。相信国内的房地产市场已经上涨了20多年，基本没有过度调整，但是这一次的房地产市场已经出现拐点，未来的房价很可能会跌到人人买得起房子的水平。
有“金融市长”之称的黄说:拐点过后，是房地产业良性循环的开始。目前房地产市场无论是价格还是成交量都出现了明显的拐点。对于黄的观点，独立经济学家也给出了相同的看法。他认为，目前的楼市自1998年房改以来首次达成共识，即房地产在下行，未来房价下跌将成为常态。
现在的问题是，如果2022年不买房，五年后会是“洋葱价”还是“金价”？我们认为，未来房价既不会有“绿色价格”，也不会有“黄金价格”。未来几年，房价将呈现平稳但下降的趋势，逐渐回归居住属性，并与当地居民收入挂钩。主要原因如下:
第一，过去国内房价大幅上涨的原因是住房需求呈上升趋势。这种住房需求主要是由于城市化的推进。大量农村居民进城买房，成为新市民。但目前我国城市化率已经达到64%，正在逐渐走向尾声。
另外，大规模的棚改拆迁已经进入尾声，棚改也逐渐成为老一套。不会再有大量居民拿着补偿款到处买房。未来几年，国内购房需求将大幅减少，房地产市场将出现供大于求的局面。
其次，受疫情和各行各业不景气的影响，很多企业都在裁员降薪。许多购房者降低了收入增长预期，放弃了原来的购房计划。因此，房地产市场对住房的需求明显减少。同时，看到目前房价的下跌，很多炒房者都持观望态度。对于炒房团来说，买涨不买跌。现在房地产市场已经失去了赚钱效应。
第三，房产税离我们越来越近。早在去年10月，中国高层就宣布扩大房产税试点城市，未来会有越来越多的城市启动房产税试点。据专家预测，我国房产税将在“十四五”期间正式实施。房产税主要是增加房产拥有成本，对抑制投机炒房需求很有帮助。未来几年，会有更多的房子投入市场，国内房价会稳中有降。
第四，现在中国各地都在加快保障房建设，主要是廉租房和共有产权房，这是为了支持城市中低收入家庭。今后，中低收入家庭可以申请购买共有产权房。所谓共有产权房，就是一半产权归个人，一半归政府，让中低收入家庭的购房成本大大降低。正是保障房需求从商品房市场分流，未来商品房价格将逐步回归合理区间。
目前，国内房地产市场存在两种不同的观点。有人认为只要调控阶段结束，房价就会报复性反弹，所以要趁早买房。还有人认为房价已经呈趋势性调整，未来房价会很便宜，大部分人都买得起房。但是，我们认为，房地产的调整已经成为一种趋势。未来房价既不会大涨，也不会跌到“绿价”，而是去投资，逐步回归居住属性，与当地居民收入挂钩。
