天木记者李成
编者按:杭州住宅市场的激烈博弈在聚光灯下。在房屋之外，一些细分市场正在蓬勃发展。浙江新闻传媒房地产研究院推出杭州楼市细分系列报道。
第一条:停车位
“什么？10万元的车位！”当张女士看到自家小区车位清算价格时，简直不敢相信自己的眼睛。
张女士居住的映月台小区，并不是杭州的一个乡镇或者边缘区域，而是未来科技城的核心区域。
小区房屋挂牌价在5-6万元/平方米之间。
张女士特意去了解了这批清算中的10万元/车位。虽然都是遗留下来的，都有不同程度的瑕疵，但是正常停车是没有问题的。
完美无瑕的停车位呢？张女士向物业和邻居了解后告诉记者:“地段好的二手车，20万。”张女士2018年买新房时，车位价格为27万元。当时新房价格只有28000元/平米。
4年后，房价翻了一倍，车位至少亏了7万元。
张女士的经历并非个例。
良渚的孙先生也面临着同样的困惑。明明是2018年的“天选之子”，很幸运的撼动了当时红盘的天空。当时房价1.8元/㎡左右，车位21万元/辆。想着反正车位是需要的，他咬咬牙买了车位。
现在蓝田的房价已经涨到35000元/平方米左右，而车位降到了15万元/辆。在此之前，甚至有投资人卖10万元/辆。
孙先生感叹:应该等二手了再买。
摇的人越多，停车价格越低。
记者咨询了几家中介，他们都表示，最近四五年，新房买的车位到了二手市场，大多是持平甚至亏本。
首先是投资比例高的房地产。中签率越低，车位越难卖，价格下行压力越大。
因为投资比例高的楼盘入住率一般都很低，车位需求低，集中抛售时更容易形成砸盘现象。
这些房产往往需要转手两年甚至更长时间。自住比例增加后，车位价格可以稳定下来。
上述车位中车位价格大幅下降的映月台和融信蓝天，都是投资客比较多的小区。
还能买新车位吗？
二手房价格低迷，那么在杭州买新房，是不是一定要一起买车位？
杭州的新楼盘，车位价格一般是房价的10倍左右。比如房价40000元/平米，那个车位价格大概40万元/辆。
准确的说应该是最高的10.5倍。这个不成文的规定源于2016-2017年期间杭州房价飙升，造成大量“天价车位”市场乱象。然后，政府实行地下车位销售价格承诺制，限制车位价格，即车位价格不超过登记房价的10.5倍，上限价格不超过50万元。比如新世界K11，新房价格69800元/m2，车位价格50万元/辆。
就上限价格以下的车位而言，如果定价在新房价格的10倍左右，大部分都不值得购买。
比如良渚板块，新房限价10倍，车位要达到30万左右，但周边二手房车位大多在20万以内。
同样，萧山北新房限价10倍，车位要达到40万左右，但该板块主流二手房车位基本在30万以内。
所以现在越来越多的新楼盘或多或少在车位上给予优惠，尤其是那些越来越难的新房。
但对于少部分杭州核心盘来说，车位价格控制在50万元是因为车位触及了上限价格，这其实是一种限价红利。另外，高端改善型客户对车位的需求更高，所以车位的价值更容易体现。
比如钱江新城的信达滨江一品等高端楼盘，二手车车位价格可以达到60万元左右。
什么价位可以买到车位不亏？
车位的流通是一个相对封闭的市场，基本只限于本小区居民。但与车位价格关联最大的还是房价，这也是杭州新房车位定价在房价10倍左右的背后逻辑。但在目前的市场上，10倍房价的价格显然过高。
真正的车位市场价应该是房价的几倍？
记者选取了不同价位段的小区进行统计。考虑到新房价格因限价而扭曲，以典型的二手房及其车位为分析对象。
从房价“2万+”的大江东，3-4万元/m2的南部卧城、良渚，初级改善的上塘北、建桥，高端改善的申花，最终改善的钱江新城，通过计算这些板块二手车车位价格与房价的倍数关系，发现远低于新车车位定价法的10倍。
二手房售价/房价基本维持在4-7倍，平均5.8倍。
车位比例很重要。
当然，房价4-7倍的范围并不是绝对的，因为车位价格的影响因素非常复杂，包括车位比例、入住率、户型等等。
土生土长的临平人陈先生，在家里增加了一些新的工作后，想改善一下。他看中了康城一品小区一套140㎡的房子。单价3.5万元/平米左右，房价尚可，但被45万元的车位劝阻。
按照这个车位的价格比，康城一品达到了惊人的12.9倍。
对于为什么临平的康城一品能比得上钱江新城的车位价格，经纪人小胡和陈先生的解释是:
一方面，这个小区最小的户型在130㎡左右，大量160-180㎡和200㎡以上的户型。小区聚集了临平高端客户，这些客户大多有两辆及以上车辆。另一方面，康城一品的车位比约为1:1.2，对于高端大户型住宅来说确实太低了。
类似康城一品，7月份刚开盘的江晖公馆项目房价51500元/㎡，车位价格达到50万元，而且车位就在新房摇号旁边，几乎都被挪走了。
原因是:江晖的车位比例为1: 1.2，在小户型中比较充裕，但对于139-238㎡的公寓江晖来说就有点紧张了。
从开发房企来看，由于新房限价，车位销售成为业务量和利润的重要增长点。增加车位数量以追求更高的车位价值，然而，从价值到销售的转化还有其他干扰因素。并不是数字越大，销量越高。康一品和江晖政府的案例是典型的大户型+高车位需求VS低车位配比，从而形成了车位热、价格高的现象。
同样，小户型和高车位的比例可能导致车位总销量远低于预期。所以对于购房者来说，尤其是刚需板块和小户型住宅，车位配比的考虑需要更加敏感。如果比例超过1: 1.1，比例越高，车位价格压力越大。
如果车位数量增加10%，价格影响将超过10%。
例如，一个1000户的社区有1000个停车位来保持平衡。按照正常5%左右的挂牌率，那个小区大概有50个车位挂牌流通。如果额外增加100个车位，循环车位将翻倍，供需平衡被打破，价格下降将远大于超车比例的增加。
