从2020年12月的中央经济工作会议，到2021年初全国人大的召开和第十四个五年规划的颁布，“住房租赁”已经上升到国家战略层面。在“不炒房”和“租购并举”的顶层设计下，2021年，我国住房租赁市场将进一步得到中央政府政策层面的大力支持，各地政府将积极响应国家号召，促进地方住房租赁市场健康稳定发展。
在政府进一步重视租赁行业的红利下，租赁迎来了最好的发展时代。越来越多的参与者进入住房租赁行业，市场活力加速迸发。同时，随着竞争格局的演变，行业过剩产能被出清，企业开始将重心转向质量管理。那么，2021年各租赁公司的表现如何呢？对此，嘉里租售《2021年租赁企业经营规模排名》为您带来解读！
一、2021年住房租赁市场回顾与分析
1.在租购并举的背景下，保障性租赁房成为新的政策方向。
党的十九大以来，我国明确和规划了房地产市场的发展方向。“多渠道保障”、“租购并举”等制度安排相继提出，住房租赁也受到市场的广泛关注。
2020年12月，中央经济工作会议在北京召开。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的导向，因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展。并建议高度重视保障性租赁房建设，加快完善长租住房政策，逐步使租赁住房在享受公共服务方面享有平等权利，规范发展长租住房市场。
此外，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展， 完善土地出让收益分配机制，探索支持利用集体建设用地按规划建设租赁住房，完善长租政策，扩大保障性租赁住房供应。
到2021年7月，具体实施方案和支持政策将快速落实，包括资金筹集方式、主体参与、税收优惠、资产证券化等各个方面。从中央政府“保”的角度重新思考租赁住房，成为租售并举的新方向。
表:2021年中央层面中国住房租赁行业关键政策信息
来源:公开资料整理，嘉里租售。
2.在市场供求失衡的情况下，市场化的机构企业有望进一步发展。
近五年来，全国55个城市新增个人租赁住房数量整体呈下降趋势。2020年受疫情影响，整体下降最为显著，同比下降近30%。近年来，供应量的持续下降与房地产销售市场密切相关。2020年底到2021年年中，房地产市场开始了新一轮牛市。随着二手房价格越来越高，一些原本用于出租的二手房被房东卖掉，或者处于观望状态，直接导致市场上可供出租的房源减少。同时，二手房价格传导带动租房成本上升。由于供需错配、二手房价格传导等因素，个人住房租赁成本不断攀升。2021年，个人住房租金大幅增长，7月份达到峰值，同比上涨9.49%，远高于2019年的租金水平。
不断减少的出租房屋和不断上涨的租金价格增加了大城市新市民和年轻人的租房压力。此外，从上市房源面积来看，目前个人租赁房源供应以两居室和三居室为主，小面积房源相对较少。这与当代独居、重视隐私的租房者的居住需求并不匹配，从而加剧了市场的供需矛盾。
虽然近年来国家积极采取了打击群租、出租屋备案、控制租金等措施，但基数庞大的个人住房市场仍然难以监管。因此，自国家大力鼓励和支持住房租赁发展以来，多次强调“多渠道保障”和“多主体供给”，吸引了多层次、多类型、多渠道的机构运营者积极参与。
如今，我国机构租赁企业已初具规模，并通过不断的探索和实践，总结出丰富的租赁运营经验，不仅为未来保障性租赁房的发展提供了借鉴和方向，也有助于保障性租赁房实用规则的实施。同时，市场化企业可以继续积极参与保障性租赁房建设，输入持续、充满活力的运营动能，赋能保障性租赁房的有效供给，促进大保障体系的可持续发展。
二。2021年租赁企业经营规模排行榜解读
1.TOP30开放规模近80万，同比增长超过20%。
回顾2021年，中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模稳中有进。TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模79.63万，同比增长21.60%。自2020Q1以来，每季度保持4.5%左右的增速。2021年第四季度增速有所加剧，环比增长8.51%。
资料来源:CRIC城市租赁和销售系统
在开业规模榜单中，上市企业开业规模门槛为4000家，行业巨头TOP3开业规模均超过9万家，占TOP30总开业规模的44%。其中，万科于波以15.7万间客房独占鳌头，排名第一，是唯一一家开业规模超过15万间客房的租赁公司。龙湖冠宇今年也突破了10万的开盘规模。中报显示，预计今年冠宇营收将超过25亿，迎来盈利拐点。魔方公寓成立于2009年，是中国第一批专业的房屋租赁和创业运营机构。不像房企，有很强的资源背书。但十年来一直稳步发展，至今已开出9.2万套公寓。
从排名变化来看，前十大租赁公司排名相对稳定，房企占比60%，创业系占比40%。其中，创业部门开业规模增长较快，沃趣公寓开业规模同比增长近44%。乐居公寓开盘同比增长22%，中富公馆乐静开盘也增长近20%。11-30强公寓公司排名变化较大。华润置地的Nest、何方股份成渝、宝坻有间公寓等“国家队”后来居上，2021年新开房间数超过5000间。与此同时，一些本地租赁公司表现出色。集美公寓已在北京深耕，开业规模过万套。东南青年会是南京头部品牌公寓，开盘规模超过9000套公寓。但几家公司有喜有忧，也有公司因经营不善关店，排名下滑。
2.TOP30管理规模超过118万，房企租赁企业占比75%。
2021年，租赁企业管理规模达到118.72万户，全年累计门店扩张规模超过15万家。与2021年第三季度相比，年末租赁企业门店扩张速度加快，环比增长6.07%。
资料来源:CRIC城市租赁和销售系统
在管理规模榜单中，上榜企业管理规模门槛为8979家，TOP20企业管理规模超过1.79万家，Top 10企业管理规模超过3.88万家，TOP3超过9万家。万科于波和龙湖冠宇分别以20万和12万的管理规模获得冠亚军席位，也是唯一一家管理规模超过10万的租赁公司。从排名的变化来看，十大公寓企业排名相对稳定。以万科于波、龙湖冠宇、郁芳公寓为代表，拓展房源过万。创业者中，乐居公寓扩张最为积极，总扩张规模超过8500家。排名前11-30的公寓企业扩张速度相对较慢，每年扩张规模在2000-5000家左右。
从运营商性质来看，TOP30中，房企管理规模为89.61万，占总管理规模的75%，运营商为29.11万，占总管理规模的25%。整体来看，房地产企业公寓运营商的房管规模增长较快，创业型企业品牌运营商的房管规模增长缓慢但稳定。
资料来源:CRIC城市租赁和销售系统
3.2021年，众多企业进入住房租赁行业，企业重拾信心。
2021年新进入住房租赁行业的租赁公司有7家，进入的企业性质多元化，包括珠江实业、金鹿地产等。，专注于传统的房地产开发；还有CIMC集团，专注于产业园区运营；还有以物业管理、有色金属、商贸物流为主的新兴发展集团；还有广州白云金融控股集团，以金融投资为主。越来越多的企业开始关注并进入住房租赁市场，企业对租赁市场重拾信心。
表:梳理2021年进入住房租赁行业的部分新企业
4.创业型经营者重视规模增长，企业员工住宿赛道表现优异。
从2021年开业规模来看，榜单前十名中有四家是创业型运营商，包括魔方、乐居、沃趣、中富公馆，魔方、乐居、沃趣甚至位列前五。对于创业型经营者来说，规模是决定资本是否青睐的重要指标，这就使得这些创业型租赁公司把重点放在了规模的提升上。魔方集团在创业部规模排名第一，规模增长迅速，从2020年底的5万人增长到2021年的近10万人。
细分市场方面，员工住宿的赛道值得关注。在创业运营十大阵营中，魔方、安贞、中富公馆等。有布局，成熟的产品线被切割成段。整体来看，企业职工宿舍的赛道不仅需求量大，而且竞争较少，政策积极鼓励。未来可能会逐步打开市场，进入规模化发展阶段。
5.企业的商业模式正在由轻变重，运营能力仍然是企业发展的核心。
随着行业格局的分化，各企业的发展重心也将从中端资产模式向轻重端转移。住房公寓依托产品打造优势，结合存量资源打造资产重项目，通过品质提升强化品牌竞争力。如徐汇仙宇、松江经济发展有限公司收购两块纯租赁土地；在郁芳建造了一些自持的商业和住宅建筑，以建造租赁住房项目。
而运营能力优秀的公寓品牌，通过不断强化轻资产战略的管理能力，摆脱对重资本投入的依赖，轻装上阵抢占市场份额。今年，为了积极响应中央政府的号召，发展经济适用房，地方政府和国有银行也积极参与租赁业务的发展。他们拥有土地资源、财产资源、资本资源等。，但同时他们也缺乏管理出租屋的能力。由此，运营能力突出的品牌公寓运营商，如乐居、安信、乐静等。，成为政府、银行等的合作伙伴。
第三，小结
2021年，作为“十四五”的开局之年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业逐渐廓清阴霾，踏上全新征程。越来越多的行业参与者和行业追随者重拾对租赁行业的信心，从相对谨慎的观望转为积极发展房屋租赁相关业务。同时，租赁公司积极拓展合作模式，探索商业模式，稳扎稳打，提高质量保障。相信在未来，房屋租赁会是长期发展的重要渠道之一。
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文章:嘉里租售
