列表的解释
2022年1月，房地产市场开局惨淡，供需迅速下降。九大重点监测城市商品住宅供应面积环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比降幅扩大至46%。一方面，随着春节假期临近，不少房企放缓了供应节奏，供应不振在一定程度上导致成交大幅下滑。更重要的是，去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪更浓。
从企业来看，大部分大型房企1月份销售业绩较差，百强房企整体业绩不及去年同期和去年月均水平。预计2月份受春节假期影响，供应将有所萎缩，成交将继续下滑。长期来看，行业筑底过程中仍会有一定规模的房企面临负增长。2022年，企业融资环境将继续严峻，短期内偿债压力依然较大。在流动性压力下，无论是从房地产业务角度还是宏观经济角度，保证企业竣工交付都成为首要目标。与此同时，市场危在旦夕，行业并购的机会越来越多。在当前行业形势下，打通并购融资渠道，调动企业并购积极性，有望缓解身处险境的房企资金压力，防止风险扩大，加快市场压力的出清。
一月份的表现不如去年同期和去年月均水平。
2022年1月，中国房地产市场整体延续了去年下半年以来的降温趋势。大部分大型房企销售业绩不佳，月度业绩同比及与去年月度均值相比均大幅下滑。1月份，百强房企实现销售成交金额5256亿元，单月业绩规模同比下降39.6%，比2021年月均水平低43%。展望2月份，房地产市场仍难言乐观，成交可能继续下滑。受春节假期影响，一二线城市供应可能明显减少，成交将继续低位运行。三四线城市的置业可能会弱于前几年，整体的成交回暖幅度确实有限。传统的置业城市将面临更大的挑战。
行业规模再创新高，下滑趋势难掩。
2022年预计负增长
目前行业下行，真正迎来负增长时代已经成为共识。经过5年的高位运行，商品房销售规模将处于向下调整和筑底的过程中。1月17日，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况和房地产业数据。2021年，房地产业新房销售和开发投资规模再创新高，分别增长1.9%和4.4%。但下半年新开工、土地购置和开发投资均降至冰点，其中新开工和土地购置同比下降31%和33%。虽然项目完成增长2%再创新高，但难以阻挡整体建设投资同比下滑14%至4年同期最低。
企业自救与行业稳定预期
保证竣工交付已经成为共识。
2022年，无论是从房企管理角度还是宏观经济角度，确保竣工交付都是当务之急。在企业流动资金压力下，调动一切资源确保先完工后交付，成为盘活资金、改善现金流的重要抓手。目前，恒大、奥园、凯撒、花样年等房企都明确提出了“保底交付”的目标。同时，住建部也已明确，2022年将坚决应对房地产逾期交付风险，坚持住不炒，促进房地产行业良性循环和健康发展。
在这样的行业背景下，近年来，越来越多的大型房企开始注重自身“交付力”和“服务力”的提升。提高产品质量控制，完善客户服务体系，打造更高品质、更人性化、更注重客户体验的产品交付环节和标准，都有助于提高交付率和交付满意度，树立积极向上的企业品牌、口碑和信誉度。
4.行业并购加速市场压力，清理市场，防止风险扩大。
2022年，行业流动性风险持续，但与此同时，收购兼并机会也在增加。一方面，偿债压力大的企业通过项目转让、资产出售等方式扭转局面迫在眉睫。另一方面，央企、国企和一些优质民企凭借自身实力和政策支持，在MA市场会有更大的主动权。
1月6日，MA债务贷款政策开始生效。对于负债收购保险企业项目，相关MA贷款不再纳入“三条红线”相关指标。1月10日，有消息称，央行要求9家国企通过收缴MA项目资产的方式，为11家中高风险房企提供流动性支持。随着MA融资渠道的打开，业界对MA的热情被调动起来。加强项目层面的转让和并购，有望缓解陷入困境的房企的资金压力，防止风险扩大，加快市场压力的出清。
2022年，房企融资环境依然严峻。扭转信心是关键。
2022年，房企境内外融资环境依然严峻。目前，穆迪、惠誉、标准普尔三大评级机构主要下调房地产企业信用评级，多针对遭受过雷击或违约的房地产企业。在海外融资环境偏紧的同时，房企仍面临较大的海外偿债压力。据统计，2022年100家典型房企境外债务融资到期主要集中在上半年，其中1月份到期高达627亿，为近两年来最高。此外，3月、4月、6月、7月是境外债务融资的偿债小高峰。
此外，由于叠加销售疲软，2022年房企再融资环境可能会更加紧张。在此背景下，预计2022年房企负面评级或评级下调的可能性仍然较大。其中，信用等级低的房企受影响会更大，主要体现在债券平均期限的缩短和平均票面利率的高企。在当前行业形势下，企业应尽可能提高警惕，避免陷入信用负循环。
6楼市开局惨淡，供需同比跌超四成，返乡四线可能比往年更弱
2022年1月，房地产市场开局惨淡，供需迅速下降。29个重点监测城市商品住宅供应面积环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比降幅扩大至46%。
一线城市成交再次陷入低迷，环比下跌21%，同比下跌38%。其中，上海第六批新房集中入市，成交量显著，环比上涨43%，同比下跌8%。北京、广州成交异常低迷，同比下降近一半，深圳同比降幅高达60%。
具体来看，北京新房供应量大幅减少，去化表现持续分化。大部分项目在2021年底继续推进。上海新市场热度不减，平均新开盘项目率保持在80%以上，近七成项目“日光”开盘。广州房企供应节奏放缓，部分热销产品停止分销合作，拜访量和去化率大幅下降。深圳市场明显遇冷，部分楼盘去化率低至10%。曾经，网红市场开启了全国范围的营销。
5个二三线城市成交跌至低位，环比和环比跌幅均超过40%。受去年同期基数极高的影响，仅成都实现同比正增长，其他城市成交均有不同程度的下滑。二三线城市近半数成交同比减半，杭、莞、Xi安同比跌幅超过70%。
这主要有两个原因:一是春节假期临近，很多房企放缓了供应节奏，一定程度上是供应的低迷导致成交大幅下滑。比如Xi安，由于防疫需要，房地产市场几乎停止，供需双双创下近年来月度新低。更重要的是，市场下行压力加剧，购房者观望情绪更浓。比如南京、江北、江宁等一度火爆的板块开始遇冷，热销板块的数量也不用摇了。边缘板块市场更是雪上加霜，成交极其惨淡。
从周度成交数据来看，32个重点监测城市成交继续低位运行。其中，一二线城市中，上海、成都成交维持高位，其他城市成交走弱。三四线城市没有出现一波返乡置业潮，连云港、扬州等传统返乡置业城市成交仅略有回升。
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来源:嘉里地产研究
