中国房地产报城市与区域治理研究所
一.行业状况
物业管理是房地产市场的延伸。高质量发展的需求和城市化进程推动了物业管理行业的快速发展。在增量供给和存量挖掘的支持下，行业将延续快速增长趋势，走向独立和市场化。
2020年，国务院办公厅发布《关于全面推进城市旧社区改造的指导意见》。计划到2025年，基本完成2000年底前完成的约21.9万个旧城区改造任务，满足人民日益增长的美好生活居住需求。2021年，住建部等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理的通知》，加快物业服务发展，推动物业服务向优质化、多样化升级，提高住宅物业管理服务水平和效率，顺应物业管理行业的时代意义。
随后，济南、四川、山东、陕西等地出台或修订物业管理条例，促进家庭财产保值增值，维护住宅小区稳定和谐，在社区疫情防控中发挥重要作用。随着物业企业大力拓展第三方项目，加大并购力度，物业管理业务具有明显的独立行业属性和趋势，物业管理行业从服务于房地产开发业务走向独立。
“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出“启动中国品牌创建行动”，“提升自主品牌影响力和竞争力”。因此，物业行业也应以理念定位为核心，传递品牌价值观，发挥品牌整合效率，提升品牌竞争力。物业公司需要进一步优化客户体验，提升服务和管理场景打造，加速万物互联，拓展业务范围，提升品牌影响力，突出物业服务公司的服务力，升级服务提升客户粘性，通过品牌传递品质。
基于对物业服务行业的了解和对物业服务企业的调研，深入评估了物业服务企业的品牌价值，形成了《中国物业服务企业品牌榜》。
第二，研究方法
技术标准
本研究中采用的术语和技术标准与以下国际和国内标准相关:
中华人民共和国商标法
中华人民共和国著作权法
中华人民共和国专利法
《国民经济行业分类与代码》GB/T4754-94
《商业企业品牌评价与企业文化建设指南》，GB/T 27925-2011
品牌评估的多周期超额收益法，GB/T 29188-2012
《住宅建筑规范》，GB 50368-2005
《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013
《房地产估价规范》，GB/T 50291-2015
品牌评估的基础和原则，ISO 20671-2019
品牌货币价值评估的品牌评估要求，ISO10668-2010
评估程序
一个
确定评估目标
根据2022品牌价值计量目的、服务对象、使用场景、被计量对象的品牌价值特征等因素，综合确定评价目标，这是计量方法选择和评价标准确定的基本依据。
2
确定品牌价值的影响因素
综合企业财务、产品质量、创新技术、市场表现等因素，合理全面地衡量非量化因素对品牌价值的影响。
三
解构和描述品牌内涵
并对评估对象的品牌进行定义和描述，包括其品牌内涵、价值范围等。
四
评估计算的模型参数。
根据国家相关政策法规、行业技术规范、当前市场情况，并结合当前品牌价值计量技术的发展趋势，确定基期和评估时点等模型参数、不同因素的现金流预测方法、增长率、还原率、平均收益率、无形资产贡献率系数等。在评估周期中被定义。运用德尔菲法和层次分析法确定品牌价值强度修正系数中各指标的权重。
五
收集测量模型和修正系数评估系统所需的数据。
借助企业问卷，以及公开数据、专家评估数据、市场舆情数据和调查数据等渠道获取数据。
六
代入数据和各种参数，用“两步多维护法”计算品牌价值
根据2022年企业近三年的财务信息，计算各评估周期的品牌现金收入，预测未来各周期的品牌现金流；采用适当的方法汇总各级评价指标，计算品牌强度系数K；将上述信息输入评估模型，计算出被测品牌的基础价值。
然后，构建“品牌价值强度多维度修正指标体系”，对基础值进行修正，得到计算结果，可以作为品牌价值排行榜的排名依据。
三。研究成果
四。名单的解释
《物业服务企业品牌价值排行榜》根据企业规模、盈利能力、品牌力等指标综合评价显示，经营性现金流净额合计超过202亿元，平均签约面积3.53亿平方米，平均管理面积2.18亿平方米。其中，中海物业、碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活、保利物业、绿城物业服务、广州越秀、金地物业、龙湖智慧服务、宝龙商业物业位列物业服务价值十大品牌。物业品牌价值前十至二十名包括厦门建发物业、旭辉永盛生活服务、新城悦服务、中国铁建物业、招商局刮刮乐产业运营服务、金科智慧服务、长城物业、优商企业、远洋一家物业、和晶优活集团。
第一，从承包面积和管理面积来看，头部企业的管理面积占比较大。前10名物业服务企业中，有8家企业分别是中海物业、碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活、保利物业、金地物业、龙湖智慧服务、宝龙商业物业，签约或管理面积均超过1亿平方米，总签约面积51.2亿平方米，占总签约面积的29%。榜单上物业服务公司合同面积最高的是碧桂园服务，合同面积14.38亿平方米，遥遥领先于其他物业服务公司。从管理面积来看，碧桂园物业也以7.66亿平方米位居管理面积第一，遥遥领先于第二名优雅生活的4.89亿平方米。
其次，在净经营现金流上，物业公司随着排名的变化呈现阶梯式下降，前后差距明显。2022年收入最高的是碧桂园，达到34.07亿元；亚生活服务、华润万象以26.45亿元紧随其后，绿城物业以10.19亿元位列第四，中海物业、越秀物业、宝龙物业、厦门建发、旭辉永盛人寿也均超过5亿元。榜单中50家企业的经营性现金流净额合计202.12亿元，而TOP10物业服务企业的总营收达到104.34亿元，而排名靠后的多家物业服务企业营收不足1亿元，差异显著。
第三，上市房企更具品牌竞争优势。在50强物业服务企业中，有44家上市公司和6家非上市公司；物业服务企业上市公司占88%。前10名的物业服务企业中，只有金地物业和龙湖物业是未上市公司。大多数物业服务公司选择在香港上市，包括40家香港上市的房地产公司和4家a股房地产公司。
第四，品牌物业服务管理应实行“基础服务+增值服务”。品牌企业在以人为本、提供基础服务的基础上，向互联网、自动化等方面探索，依托平台化管理，产生多元化的服务收入，寻求增长的第二条曲线。
中海重庆物业公司积极落实中海物业集团“155”发展战略，以“不断擦亮‘第一管家’金字招牌”为目标，通过科技赋能，积极推动商业模式转型。通过“投资运营+物业服务一体化”、“成本承包制+经营利润分成”等创新经营模式，丰富经营业态，管理业态覆盖住宅和非住宅物业。
立足于“城市品质生活服务平台”的华润万象，用心让生活温暖。通过引入100项服务细节、多元化个性化服务、十大智能安防和智能设备等管理方式，照顾家庭“全生命”周期，努力打造专业、高效、贴心的物业服务。
保利物业投资9750万元与普邦股份共同组建保利环境服务公司，通过实施“一体两翼”战略布局，以环卫服务为基础，以“垃圾分类+再生资源回收”和“园林绿化养护+市政基础设施维护”为两翼，快速切入环卫轨道。
绿城物业为开发商提供在建项目的咨询服务，为其他物业公司提供管理咨询服务，以抢占市场份额，打造“住宅物业、公共物业、公园服务系统项目”，涵盖公园产品与服务、家居生活服务、公园空服务、资产管理服务、文化教育服务、养老服务。
越秀服务以全周期、多场景、新生态、数据链为四大引擎，围绕房产品控、客户关怀、社区生活、智能物业管理等多维度，构建社区“悦+”美好生活服务体系，将专业服务转化为有温度的体验，提升核心竞争优势。
龙湖在建立客户粘性的前提下，推出了“千顶云”的增值服务，如基础物业在线服务、生活服务等。然后打造“360度生活服务平台”，涵盖投资、消费、支付、购物、旅游、点餐等领域。
彩生活围绕基础物业规模扩张，彩生活打造的增值服务生态涵盖金融服务、房屋服务、生活服务、商品服务等多个品类。并利用上市背景、多彩生活平台、客户流量等优势，投资孵化“社区服务单品企业”，如e融资、e洗包、e租房、e停车等。
