今日，咱们一起来聊聊两个比较有意思的新房项目，一是以五四北核心品质房自居的鲁能三期，二是以东二环纯改善复式自居的龙湖观宸。
二者同样都是假以品质之名，行暴利之实。
鲁能三期楼面价15582元/m，售价高达28500元/m，龙湖观宸楼面价16678元/m，售价高达31500元/m，说暴利一点也不为过。
为了达到品质宣传的目的，鲁能三期一再的给自己贴上五四北核心区标签。
这也是我一直比较纳闷的地方，一个距离地铁1.2公里，距离泰禾2.1公里的项目，究竟何来核心之说，鲁能一期和海棠映月，或许才更为恰当。
甚至还不惜借华为落地五四北之名来给自己加分，这个最多也就容纳2000余人的区域总部，鲁能却硬生生的将自个儿吹成“福州IT界C位小区”。
如今潮水褪去，开盘热潮已过，一切重归宁静，什么华为总部，IT界C位小区，似乎已是许久未闻，反倒是鲁能一期和二期的阴影挥之不去。
一期交房四五年了，安置房隔离问题仍旧此起彼伏，给商品房业主造成无法挽回的损失；
二期交房不到1年，就因为各种品质问题，被业主投诉遭媒体曝光。
成王败寇，成则为王败则为贼！
倘若诸多包装能够最终促进项目去化，那么一来证明营销是成功的，二来证明消费者对鲁能三期品质是认可的，一二期的阴影也就烟消云散。
可事实上，从去年12月首次开盘至今，2月时间过去了，
首开4栋楼450户，仅售出39套，8.6%的去化率似乎早已说明了一切，遭严重打脸。
根源在于，地理位置一般，社区品质一般，五四北板块潜力更是一般，购房者预期持续下滑。
鲁能却还不忘自吹自擂，竟敢开出2万85的均价，套均300万起，又有几人会愿意进场。
早在去年11月，本号就曾预判，如果鲁能三期定价2万8铁定是没戏
因为任凭你再如何包装，也不可能胜过真正占据核心区位的海棠映月。
其一梯一户的板状洋房品质，更是完胜鲁能三期，开盘价尚且才两万五六，鲁能岂敢叫价两万八九。
可以想象，这39位接盘侠的身份是妥妥的，亏损也是免不了的。
本号依旧坚定地认为，鲁能三期，价格只有走到两万五左右，与保利天玺相当，再凭借不沿高速以及纯商的优势，或许才能完成一定的去化。
再看龙湖观宸，虽说占据着东二环这个烫金地段，但实际距离早已是2.5环位置，距离东泰禾将近2.7公里，有东二环之名无东二环之实。
并且还是公租房混搭盘，商品房仅117套，公租房355套，公租房占比是商品房的三倍。
对项目整体人文素质造成极大影响，尤其还是套均四五百万的高端定位盘。
但同样的，在开盘前期，又是劳斯莱斯接乘体验，又是福州首个直升机看房体验。
还自诩为城市封面人物而来的，福州市区最后的复式项目等等等等。
一大堆的溢美之辞，只字不提公租房配建，本意也是想要借助这些营销伎俩来掩盖不足。
既没有地段优势，又没有园景、湖景资源加持，大比例公租房配建，却还恬不知耻的以豪宅自居，被克而瑞评为福州五大高端产品之一。
所以，在开盘前期，本号也同样做过预判，如果能两万八九完成去化就已相当不错了，非要3万2均价，注定又是坎坷的去化之路
事实跟鲁能三期一样，我的预判再次应验，从去年11月开盘至今，
两个多月时间，也就售出区区15套，去化率仅18%，也是惨不忍睹。
该吹的，能吹的，都已经吹过了
如今留给它们的就两条路
要么财大气粗，等待市场暖风吹来，或许还能借机重生；要么，就是一样走上“工抵房”、“员工房”等变现降价的老路，以免前期业主闹腾。
2021年楼市是“先扬后抑”的走势，留给了我们两个关键词，一是“暴雷”，二是“打折”。
2022年的楼市我们也总结出两个关键词，一是“暴雷”，二是“兼并”。
暴雷还会继续，取而代之的是大鱼吃小鱼的兼并游戏，意味着将会有更多房企破产重组，既保证停摆项目能够继续，也对弱小房企进行洗牌。
房产行业经过深度调整之后，必将全面回归以产品力为竞争的时代，过去看的是营销手段，未来看的是产品力，一个新的地产格局即将呈现。
鲁能三期和龙湖观宸的去化困境，其实正是旧观念作祟，不顺应潮流，恶意玩弄营销伎俩，贪图暴利，才落得如此不堪的去化成绩。
可以肯定的说，按照这两项目当前的定价，绝对是过高了，感兴趣的朋友可以继续保持观望，预计不出半年必有降价的机会。
对于广大购房者，我的建议是，当前市场，只需遵循本心，以产品力和性价比为重。
不要被市场，被营销轻易打乱节奏，楼市转凉，下行趋势明显，有钱还怕买不到房吗？
