第一，“小额股票交易”
对“小额股票交易”的基本认识
“小盘交易”是万科集团轻资产转型的重要途径。其资产轻量化的方式是出售股权，减少了前期的资金占用。“小股交易”的本质是合作开发。“小股交易”是指合作开发项目中的股份份额比一般情况下小得多，在项目开发中只持股不控股。“交易”是指在不控股的情况下，凭借品牌和管理运营的优势，掌控整个开发项目的流程运作。“小股交易”的模式并非万科首创，而是从与铁狮门的合作中学到的经验。
铁狮门是世界顶级的房地产开发公司。其强大的筹资能力和管理能力使其成为“房地产行业的投资银行”。铁狮门最擅长的是“小股交易”模式，可以用5%的投资换取40%的项目收益。2013年，万科与铁狮门合作开发美国旧金山Lumina项目，万科股权占70%，但整个项目由铁狮门运营。万科在这个项目中也充分学习了“小股票交易”的方式，2014年后尝试向轻资产转型。
在“小股票交易”这个项目中，像“小股票交易”这样的合作开发模式，其实是合作双方的资源优势互补。合伙人股权占比大，提供大部分资金，所以万科集团降低了项目开发的资金占用率。融资时，合作方可以借助万科提供更专业化的融资渠道，吸收更多资金。在采购材料时，万科的平台也可以降低采购成本。在项目开发和销售阶段，合作方不干预整个项目的具体管理过程。万科依靠成熟的项目运营经验保证项目的顺利进行，强大的品牌号召力加速了楼盘的销售进程。
收入分配
万科在“小股交易”项目中的收益分配分为三部分。第一部分是按照股权比例获得的股权收益，第二部分是按照项目销售金额获得的管理服务费，一般是合作双方约定的比例。第三部分是当项目销售利润率超出预期时，超额利润再分配给万科。
典型项目介绍
昆明云上城项目是万科集团最早的“小股票交易”项目，也是一次成功的尝试。由于项目一期销售情况不佳，原投资人信托基金到期，导致巨大财务危机。随后万科集团介入，投资2300万元，占股23%，利用集团先进的技术能力对原有物业进行装修，将房价提高到1万多元，并迅速变现。在万科的管理和运作下，二期项目成功缩短了两个月的建设周期，降低了开发成本，并将房价提高到每平方米12000元。
万科也利用自己的融资渠道，为原投资人带来新的融资，解决资金困难。根据万科的销售报告数据，最终，其获得了服务费、股权收益、融资费用等共计2.27亿的收入。相比2300万的投入，投资回报率达到了987%，证实了“小炒股”的轻资产模式确实有小投入撬动高收益的能力。万科通过输出品牌、管理等轻资产资源参与项目，实现了从一个传统开发商向提供管理和服务的轻资产战略转型。通过人工收集万科2014年至2019年年报披露的项目开发数据可以看出，“小股交易”的开发项目近年来呈现明显的上升趋势，万科的轻资产战略转型正在“小股交易”的推动下稳步向前。
二。“互联网加房地产”
随着大数据时代的到来，“互联网加传统产业”成为新的经济社会形态。万科2013-2016年年报频繁提到要适应时代特征，学习互联网思维。万科的管理团队在2013年和2014年走访了多家互联网公司，寻找互联网时代销售渠道和管理服务模式的突破和创新，帮助企业向轻资产战略转型。在项目设计和RD方面，互联网大数据可以提供准确的客户偏好定位，消除信息不对称。
在住宅地产上，万科不仅自己建设楼盘，如良渚文化村，还提供交通、教育、医疗等服务，打造万科专属的文化社区；在商业地产领域，2014年万科合作的V-in管理系统在金域万科广场投入试运行，为散客提供路线规划、菜单推荐等服务。在营销方面，第一，2014年凡客与淘宝进行战略合作，约定淘宝全年消费金额可以等额降低购买成本，起到了很好的品牌宣传和推广作用；
第二，万科集团打造了社区O2O平台，其“Live Here APP”为业主提供了更便捷的社区交流和物业服务平台，将居民体验拓展到极致；第三，万科在微信上的“分享者”平台允许每个人注册成为在线经纪人。销售成功后，他们可以获得佣金。该平台注册人数超过20万，推动了万科地产项目的销售进程。物业服务一直是万科的主营业务。万科物业多次被评为“中国百强物业企业”。结合互联网，“睿服务”平台自2015年起迭代至3.0版本，方便业主寻求服务，查看物业服务费信息。
万科对“互联网加地产”的探索，是企业定位的转变，从“住宅开发商”转变为“城市配套服务商”，多线服务并重，降低住宅地产收入占比。随着万科与互联网的结合，各种平台的结合形成了完整的社区服务圈，在业主中创造了良好的口碑，升华了品牌形象，提升了对业主的服务，并借助与互联网公司的合作创造了新的销售渠道。品牌实力和管理服务都是“小股票交易”的必要条件，所以“互联网加地产”推动了轻资产转型的步伐。
三。"商业伙伴"
在轻资产战略的过程中，需要与其他企业合作。这时候就更需要员工与企业利益共享，责任共担，提高责任感，才能真正做到对项目的监督和负责。同时，万科集团拥有数万名优秀员工，丰富的人力资源也是轻资产转型的优势。但如何让员工真正为企业利益着想，是万科轻资产转型要考虑的问题。
在公司2014年年报中，万科集团引入了事业合伙人计划和项目投资制度，将员工的身份从公司员工转变为投资人。这也是企业管理制度的一大创新，以期推动企业转型。项目投资制度要求，2014年4月1日以后的所有新项目，万科的管理团队和项目负责人必须与企业共同投资。除高管团队和项目负责人外，其他员工可以自愿选择是否投资。截至2017年2月底，万科共对308个项目实施了后续投资制度，员工自愿参与投资，显示了对项目的信心。参与投资后，员工在降低成本、加速周转、管理服务和促进销售方面表现出极大的热情和创造力。有后续投资系统的项目在项目工期、开盘、销售、现金回笼等方面都比普通项目快。
事业合伙人持股计划基于万科长期以来的经济利润分红制度。管理团队自愿将经济利润红利的累积红利委托给财务咨询公司，并引入融资杠杆购买公司股份。首批合伙人包括公司1320名员工，其中董8人。截至2015年1月，业务伙伴持股比例达到总股本的4.48%。事业合伙人制度向股东表明，万科的管理团队在股价变化中与股东利益共享、风险共担。因为杠杆的引入，它的风险变化比股东更厉害。实行事业合伙人制度后，员工、管理团队和股东的利益趋于一致。员工为了提高自身利益，会保证项目的保质保量，调动员工的积极性和主动性，提高工作效率，帮助企业向轻资产战略转型。
四。“房地产金融”
在轻资产模式下，万科努力减少企业的投资资金。除了寻求“小股交易”的合作伙伴，万科的资金还需要有很强的融资能力。我国金融市场发展不完善，企业融资渠道狭窄，房地产企业融资多为银行等金融机构贷款。万科如果进行轻资产的战略转型，还需要在融资和资金管理上进行创新。无论是项目初期的融资，还是项目建设过程中引入其他资本，万科都应该有整合资本资源的能力。因此，万科在“地产金融”方面的努力，也是向轻资产转型的有力保障。
在万科2015年年报中，首次提到了房地产金融领域的房地产信托投资基金。美国的金融市场趋于成熟，其REITs领域相对发达，年收益率达到12%。而中国的房地产金融领域还没有发展起来，REITs有很大的发展空。2015年6月26日，万科联手彭海基金推出鹏华前海万科REITs，在深交所发行后吸收了大量社会投资资金，为万科地产项目提供了充足的现金流保障。这是国内首只公募REITs，证明万科在转型方面走在行业前列。
2016年，万科收购李因集团，2017年，“金钟-李因CMBS”在深交所上市，以商业地产为抵押，以未来财产收益偿还本息。这是万科在房地产金融领域的又一次尝试。万科集团在地产和金融的结合上有所突破。设立的基金投资于企业的房地产项目，加快了项目运作，提高了资金利用效率。除了房地产项目的股权收益，还可以收取基金的投资收益，为企业的战略转型提供了保障。
