德科房产频道主编温鹤玲
孙宏斌冲向贾跃亭，输了；恒大不信，孙宏斌不行，我可以，结果还是破了；以房地产起家、靠网络游戏发家的朱军也不相信。孙旭做不到，于是跳起来救贾跃亭。
剧情还在继续。让我们回到贾跃亭人生的地理转折点——世茂工三。
第一
先来看一张图。看看这个挂着红旗的地方:
北面和西面多为住宅区，穿插一些公寓；
马路对面往南是工人体育馆，中央操场可容纳6万人。
往东一条路是三里屯，潮人聚集地；
东北半圈是集中的使馆区；
马路对面是一整片SOHO办公区和几栋写字楼；
北京17号线，工人体育场站，规划在路口，预计2021年开通。
现在，插红旗的地方有一块地，近4万平方米；而且你有钱，有商业综合体的成功经验；再加上你在这里已经有了一个小项目——这里，你要吗？
第二
这个项目最后被世茂拿下，名字很有辨识度，也很好记:世茂工三。
它投资30亿元人民币建成，并于2011年开始运营。然而5年后，世茂决定不做了，要价还是30亿。乐视接手。乐视收购世茂工三后，更是快。三个月后，2016年8月，工三以17.54亿元抵押给中信银行。我连乐视公三都没来得及起名。
这一次抵押，乐视陷入了“拖欠供应商货款”的传闻，说有七八千万，说有一百多亿。有记者走访了公三的地盘，果然“空商铺很多，知名度很低”，于是得出结论，乐视危机导致他失去了房产。这也是大多数媒体对公三命运的结论。
但我们前后做了一些探索，认为这种“危机论”并不准确。乐视资金链危机这么大，掩盖了其他短板——就算乐视没有资金链问题，也不一定能做第三份工作。
为什么这么说？从开头的图说起。
第三
如果你是世茂，出于商业原因选择拿下公三地块是没有问题的。在此之前，绍兴已经有一个非常成功的世茂广场。商业上，引进了500多个知名品牌；建筑上有28米高的室内全透明购物通道。
绍兴的世茂广场在主城区，北京的三班倒是个好位子，稳定，人多。交通规划指日可待，无论是时间还是车站。
一切都很好。卷起袖子努力工作吧。
然而，此时的世茂才刚刚进入商业地产不久。绍兴广场其实是世茂的第一个购物中心项目。换句话说，此时的世茂是一个没有经验的商业地产玩家。
按照世茂最初的设想，世茂工三有一个空近1000平米的中园，并设置了一条走廊来拥抱周围的世茂百货。写字楼要配顶级总部标准，物业要专业认证。三里屯商圈要升级为公三商圈。
但是五年过去了，我还是做不到。隔壁太古里的租金可以做到30元/平方米/天，而世茂工三只能达到5元/平方米/天。
图中原本的优势变成了制约。社区、时尚、运动、商务、办公的人很多，但是消费偏好和时间不一样。世茂尝试“24小时营业”，尝试在顶层增加儿童体验区，提出“概念性”消费；这就高估了年轻人的消费能力，所以后期举办了一些打折促销，让原本高端的消费者对商场的水平产生了怀疑。地铁站的潜力没有得到充分发挥，项目的劣势越来越严重。
所有的尝试都没能挽回颓势。
世茂工三官方微博最后一次停在2016年4月19日:“一楼北中庭联手10家星级餐厅，开启美食品鉴盛宴...……blabla……...丰厚的奖品等着你。”只有三条消息。
这个时候选择换手，依然可以保持退出的优雅。事实上，在同一地区，李泽楷的盈科中心已经易手，成为办公楼。
2016年，世茂及时把工三卖给乐视，生意不错。世茂及时摆脱了一个实践项目，一个不成熟的项目，套现30亿。
第四
世茂工三转卖价格30亿。
那是2016年。在贾跃亭上，它仍然每天主动发四五篇文章:
2016年是乐视生态全球化的元年。鼓起勇气，踩准自己的力量，战胜自己，你就会成为巨人！百万音乐爱好者和乐迷与世界携手共梦，共享生态世界。当全球互联网行业创新乏力，一切都被禁锢的时候，只有梦想可以自由流动。
对同行也很不礼貌:
时代在变，角色在变，精神不变。今天，旧势力已经成为打败旧势力的苹果的代表。当创新建立在换壳的基础上，行业的未来该何去何从？【链接】苹果发布13年来最差财报！而且iPhone和中国市场都不强。
300亿，对于世茂来说，不仅能快速脱手，还能小赚7亿；对于2016年初的贾跃亭来说，毫无压力。然而，其他人看到时却为肖佳感到惋惜:中华全国商业地产研究会会长王永平说，乐视“无知者无畏”。“这个价格不按商业计算方法考虑，没有竞争对手，也不会有人出价。”翻译:世茂卖的很漂亮，乐视却很委屈。
乐视的心思根本不是讨价还价，而是如何尽快把世茂工三变成乐视的生态世界。他着眼于未来，一个接一个地踏入眼前的两个陷阱。
第一个陷阱:世茂工三是潜力股还是妖股？
有一种很粗暴的判断方式:在购买项目时，首先要看的不是项目本身，而是转售动机。开发集团卖这个项目是因为集团资金周转有困难，还是根本不想要？如果是前者，也许能抓个漏；如果世茂这样主动放手，就要提高三分警惕了。这个项目恐怕不好做。
第二个陷阱:世茂1989年开始房地产开发，2004年开始商业地产。互联网公司能做连专业人士都觉得难做的项目吗？
从专业性来说，乐视的自尊并不是第一天接触房地产:2014年还在和开发商做“智能系统”；2015年开始在重庆拿地，成立酒店事业部；2016年，传闻与苹果、谷歌等巨头争夺雅虎未来全球总部的土地，同时开始在重庆开发酒店和复杂项目。
我们都对互联网公司有着盲目的信任和好感。这种信任可能很大程度上感染了乐视:世茂不行。是世茂，我是乐视。
有社区吧？我有乐视手机，乐视电视，小区周边5公里覆盖的智能系统。有工作吧？我有乐视体育。以前球赛都是直播，以后可以直接合作。有个潮人街区吧？我有超级汽车和智能硬件。
“乐视生态”是哆啦a梦四维空的口袋，可以满足所有关于未来的想象。
情绪到位。我操。
第5
在工三被拍卖之前，乐视已经对工三进行了两次改造。
第一次是2016年我接手的时候。我刚做了一个方案，把商城原来的商户清出来，给乐视做产品展示。还没谈完，马上就遇到了资金链的问题。装修搁置。第三，功成成为抵押物，先抵押17.54亿给中信，再抵押30亿给另一家担保公司。
2017年6月，贾跃亭主动找到北京万科谈收购事宜。但乐视出价40亿，万科评估后讨价还价。虽然有可能降低20亿的价格，但这绝不是一个吝啬的价格。乐视不高兴了。事后万科表示:“我没有看到乐视第三个项目的商业转型升级，无法理解突然增加10亿元。」
卖不出去，只能继续改造。对外，说是加入体验项目，引入新品牌——但这些努力世茂都做到了。
直到今年1月，乐视正式将公三放到阿里拍卖上。这两年，乐视和恒大，融创都滋生了感情，分分合合，不按不看。拍卖当天有媒体统计:1007人设置提醒，5万多人观看，0人报名。幸好是网上拍卖，避免了大众的尴尬。
第六
我们不在乎第三份工作会在哪里结束，我们在乎的是互联网公司的手能伸多长。
让专业的人做专业的事。房地产行业虽然浮躁粗糙，但还是有技术门槛的。如果互联网公司认为自己无所不能，盲目的把手伸进房地产行业的怀抱，出了问题就归咎于“钱不够”，那就是轻佻了。
《施乐三》的剧情现在卡在这里:第一拍是流浪拍，第二拍还没开始。按照程序，第二次拍卖的价格会向下调整。算一算一拍的起拍价已经是评估价的7折，23亿；再往下一点，可以刺破两年前北京万科的报价。
而万乐谈判之后，万科对公三的评价，不知是谁放在“世茂公三”的词条上的:
世茂工三项目地理位置好，位于繁华商业区；不过这个项目也有空的优势。一、北京326新政实施后，商业项目普遍不景气。第二，三里屯的太古里和附近的酒吧街虹吸效应明显。振兴世茂工三难度很大。
另有评论称，“被拍卖的世茂工三是贾跃亭的宝贵资产。」
嘿。
