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近年来，迅速扩张的互联网公司纷纷聚集北京，尤其是在2020年商业市场受到疫情考验的时候，互联网公司表现强劲，成为北京商业市场的大租户。
当规模确立后，互联网企业对北京写字楼市场的冲击会有多大，其分布特点是什么，选址行为背后的深层原因是什么？选址960邀请高力国际专家详细解答这个问题。
大宗租赁交易占70%
北京阿里巴巴总部园区预计8月封顶，Aauto Quicker也将很快通过买租的方式成为小米的新邻居。字节跳动仍在寻找合适的办公楼供自己使用...盖楼互联网公司活跃在北京的商业市场，“搬家”成了家常便饭。
高力国际梳理了北京约150家头部互联网科技公司的办公租赁情况，发现头部互联网公司目前的办公面积约为525万平方米，相当于北京整个产业园的36%，总办公面积的28%。其中，前20家公司的办公面积约为422万平方米，占互联网公司总办公面积的80%。
2020年，5000平米以上大型租赁交易中，互联网科技公司交易面积占比42%，遥遥领先于金融和专业服务行业。这种大比例优势在今年一季度进一步扩大，攀升至64%。
如果将如火如荼的在线教育行业纳入其中，那么互联网科技行业的发展势头将会更加强劲。过去一年，互联网科技行业的大宗租赁交易占比超过50%，今年一季度占比接近70%。
得益于互联网公司激增的扩张需求，2021年北京商业市场迎来开门红。甲级写字楼市场单季度净吸纳量超过23万平方米，创下近十年单季度新高，也创下近十年需求最强劲的季度开局。乙级楼宇和产业园区净吸纳量分别超过10万平方米和28万平方米，因此全市写字楼租赁市场净吸纳量超过61万平方米，一季度大幅减少，各区域空百分比均有不同程度下降。
两大集团市场租金稳中有升。
互联网上企业聚集的地方，就是北京商业市场表现较好的地方。
经过近20年的发展，北京形成了两大互联网产业集群，即西北部的中关村-上地-北清路集群和东北部的望京-酒仙桥集群。
这两个群体聚集了北京72%的互联网公司，其中只有42%在上地，这里有著名的后厂村F4，新浪，腾讯，网易，小米，阿auto快的在Xi的二七，滴滴总部夹在中间。望京-酒仙桥集团以阿里巴巴、美团、奇虎360为代表，是一家以生活服务为主营业务的互联网公司。
上地区域产业园租金连续第三个季度逆市上涨，拟入市项目大幅减少。上地是北京互联网科技产业的重要聚集地，也是目前北京最火的产业园市场。上地是高力国际2020年观察到的唯一一个产业园市场，连续三个季度快速去工业化，租金逆势上涨，且这一趋势仍在持续。目前市场空购买率只有7%左右。一些新项目进入市场，在该地区已大大减少在预租阶段。
望京-酒仙桥区域2020年去化，租金一季度见底。高力国际华北研究部总监明路表示，截至2021年一季度，望京-酒仙桥已由租户市场转变为业主市场，本季度平均租金逆势上涨超过3%，成为首个租金明显触底、企稳、反弹的区域。
标记工业园
有意思的是，北京互联网公司更青睐工业园区，67%的公司位于工业园区，只有8%位于甲级写字楼。
一方面是产业园的租金优势，为迅速扩张的互联网公司有效节约了成本。据统计，目前互联网科技公司平均租金水平较低，约190元/月/平方米，甲级写字楼平均租金300+元/月/平方米，乙级写字楼平均租金200+元/月/平方米。大型工业园区的比例降低了互联网公司的办公成本。
人才保留和获取的成本是选址的主要原因。
这是否意味着在供应高峰面前，北京工业园区市场比甲级写字楼市场更有优势？
高力国际华北研究部总监明路认为，与其说是产业园区，不如说是互联网科技公司所在的区域市场更有优势。
互联网企业聚集上地是因为国家产业政策的引导和中关村需求的外溢，而上地区域商业市场的主角恰好是产业园。同样，在望京-酒仙桥地区，望京地区的甲级写字楼比较多，酒仙桥地区的旧厂房改造的园区也相对较多。互联网企业之所以偏爱入驻工业园区，是因为集聚区内有很多工业园区。
因此，互联网企业的区位选择更注重地域，除非电信级互联网头部企业有能力敢于跳出产业集聚区进行多总部选址，其他互联网企业的区位要求大部分仍会集中在东西市场群。
高力国际的数据显示，在两大集团内部，部分区域一房难求，未来三年超过130万平方米的新写字楼项目将极大缓解这一区域目前的紧缺状况。
明路总结道，梳理北京互联网企业的选址需求发现，互联网科技行业对人才的需求非常大，因此人才的保留和获取的潜在成本成为企业选址最重要的因素，互联网产业集聚也大大降低了人才的获取成本。
此外，交通便利、建筑用电量、餐饮设施也是互联网企业选址的重要因素。
