来源:美通社
2021年4月14日北京/美通社/今年一季度，北京公布了2020年整体经济运行情况，其中信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值5540.5亿元，增长14.4%，金融业实现增加值7188亿元，增长5.4%，成为支撑北京服务业正增长的主要支撑力量。在这样的宏观数据支撑下，2020年北京写字楼市场延续了需求复苏的趋势。其中，甲级写字楼市场单季度净吸纳量超过23万平方米，创下近十年单季度新高，也创下近十年需求最强劲的季度开局。乙级楼宇和产业园区也有大量新增需求，净吸纳量分别超过10万平方米和28万平方米。因此，整个写字楼租赁市场的净吸纳量超过61万平方米，一季度写字楼租赁市场全部被大幅解构，空出租率出现不同程度的下降。
在一系列亮眼的回暖数据背后，所有的原因都指向一个行业，即互联网技术，这个行业与北京的城市战略定位息息相关。“十三五”期间，北京形成了一系列先发优势，“十四五”进一步明确了建立国际科技创新中心的发展目标。2020年，北京有93家独角兽企业，位居全球第一，其中全球前十大独角兽企业中有6家来自中国，3家位于北京。根据《2020年全球科技创新中心指数》，北京在全球30个主要科技创新中心中排名第五，排在旧金山-圣何塞、纽约、波士顿-剑桥-牛顿和东京之后，其中创新之地排名全球第三。北京也是中国唯一进入前十的城市。上海和深圳也榜上有名，分别排名第17位和第25位。高力国际观察到，产业更替证明了北京写字楼市场的发展，一些曾经备受瞩目的行业正在淡出。互联网科技行业无疑站在了写字楼市场的C位，成为整个市场最闪亮的明星行业。
全球科技创新中心排名2020
高力国际一直强调北京写字楼市场具有非常强的产业特征，其市场发展与区域产业发展紧密相连。经过近20年的发展，北京形成了两大互联网产业集群和两大市场群，即西北的中关村-上地-北清路群和东北的望京酒仙桥群。
2021年第一季度，超过5000平方米的交易比例记录在案。
高力国际梳理了北京约150家头部互联网科技公司的办公租赁情况后发现，目前头部互联网公司的办公面积约为525万平方米，其中排名前20的公司办公面积约为422万平方米，占互联网公司总办公面积的80%。42%的互联网公司位于上地，72%的互联网公司位于东西集团。与此同时，互联网公司更集中在工业园区市场，67%的互联网公司位于工业园区，仅8%位于甲级写字楼。租金方面，目前互联网科技公司的平均租金水平相对较低。平均租金约为每月每平方米190元，低于每月每平方米223元的整体写字楼市场水平。此外，目前的互联网公司仍然保持着快速的扩张速度。2020年，互联网科技公司的交易面积占5000平米以上大型租赁交易的42%，远高于第二大金融行业的18.8%。今年第一季度，这一比例上升至64%。这个比例还没有计入去年如火如荼的在线教育行业。如果还包括在线教育的新增租赁面积，2020年互联网科技行业占比将超过50%，今年一季度占比将接近70%。互联网公司总部大楼
望京酒仙桥写字楼市场从2015年到2018年经历了四年两轮供应。市场空购买率长期维持在20%以上的水平，最高点甚至在2015年达到38%，第二个最高点在2018年接近24%。整个市场从2018年开始经历了三年的去化周期。得益于区域内强势互联网科技企业的扩张需求，望京酒仙桥将于2020年提速。高力国际华北研究部总监明路表示，截至2021年第一季度，望京酒仙桥已由租户市场转变为业主市场，本季度平均租金逆势上涨超过3%，成为首个租金明显触底、企稳、反弹的子市场，进一步凸显了该区域互联网行业的优势。
高力国际华北区董事总经理闫曲海表示，经过对互联网公司选址需求的梳理，我们发现互联网科技行业不仅具有产业集聚效应强、扩张速度快的特点，而且对人才的需求也很大。因此，人才保留和获取的潜在成本成为企业选址的最重要因素。此外，交通便利、建筑用电量、餐饮设施也是互联网企业选址的重要因素。从目前的市场格局来看，除了运营商级互联网头部企业有能力敢于跳出产业集聚区进行多总部选址外，其他大部分互联网企业选址需求仍将集中在东西部市场群。高力国际的数据显示，在两大集团内部，部分子市场已经出现了“一房难求”的局面，未来三年超过130万平方米的新增写字楼项目将极大缓解这一区域目前的供应紧张局面。
互联网企业的扩张需求至少占北京写字楼市场新增需求的一半，这一行业的发展将在一定程度上影响北京写字楼市场的速度和租金触底、企稳、回升所需的时间。“十三五”期间，北京写字楼市场形成了以内资为主、外资为辅的发展格局。展望十五，北京市政府提出了“2025年国际科技创新中心基本形成”、“2035年国际科技创新中心创新力、竞争力、辐射力全球领先”的目标。“十四五”期间，北京将建设国际科技创新中心，形成国际人才高地，在建设科技强国中发挥引领、支撑、示范高端的重要作用。在这样一个大政策的指引下，以互联网技术为首的高科技企业势必会在北京写字楼市场的供需双方扮演更重要的角色。
