2021年的南宁楼市终于在喧嚣中落下帷幕，这一年“难以”忘记！
今年，“价格战”是南宁楼市的主旋律，贯穿全年，明年很可能还会继续。
今年，开发商和购房者变得更加理性，房地产市场的新状态逐渐形成。
也是平凡又不平凡的2021年，南宁楼市催生了很多高频词，甚至很多高频词第一次出现在楼市新状态！总结过去，展望未来，回顾2021年南宁楼市十大关键词。哪一个最让人揪心...
01上盖珠
“商改住”出现在2020年11月，《关于印发南宁市商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》，成为今年的高频词。
2021年4月21日，南宁市自然资源局网站公布绿港国际中心A区“商改住”，由原来的商务办公调整为7套房子+1套公寓；
2021年4月23日，华润置地中山公馆商业部分降价一半，多了303套房子；
2021年6月1日，龙光九宇成兴集团部分公寓变更为住宅，东方悦城约5.6万㎡零售商业/商务办公调整为普通住宅；
……
据南宁“去房网”不完全统计，南宁超10套改住。
从范围上看——部分地块整体调整为住宅，如绿港国际中心、希望城等，部分地块仅部分调整，如江宇都市明珠、金尚城等。
从土地性质来说——原来的商业、商务办公大部分调整为住宅，也有一些楼盘把公寓调整为住宅，比如龙光九域城、金尚城、融创金逸时代。
从节点上看——有些楼盘从“娘胎”就改了，比如东方悦城，在遇到销售瓶颈的时候，大多选择改做半道生意。
从效果来看——很多地产项目处于商改住审批阶段，有的还没入市，有的已经暂停，比如万科星都会。荣和城的大门是商改后最早进场的，但一直处于等待开业的状态。
南宁的房地产"商业到住宅"阵容不断扩大，其次是学位短缺，医疗和商业设施的部门，尤其是学位。你可以看到很多开发商在变更居住地后，增加了幼儿园、小学、中学的学位，以保证板块内业主的上学需求。
02房产证交付即发。
以前从买房到领证需要几年时间，而今年，交房后领房产证的现象在很多房企的交房现场频频上演！
今年6月，南宁市不动产登记中心启动了“即时”登记模式，即新建商品房项目通过不动产业务后，可在线办理不动产首次登记和转移登记业务。
该倡议已有万科、铁总、大唐、金元等十三家房企参与，未来还会有更多房企加入。
从业主的角度来说，不仅领证时间缩短，办理房产证的手续也更加简化，不用再奔波了。一手拿着钥匙，一手拿着卡，才是合适的定心丸；
从开发商的角度来说，“交房就发房产证”，这也是卖房的宣传口，更多体现的是房企的实力。
事实上，早在2019年，《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》中就提到，“全国各市县一般登记和抵押登记办理时间压缩至5个工作日以内”，长沙、杭州、昆明等城市成为“先头部队”，率先实施“交付即办”政策试点工作。
在广西，2020年9月，柳州率先实行交房证明，南宁也有不少楼盘实现了去年的交房证明，但今年更普遍的是“尽快办”。
▲建发西苑交付时取得不动产权证书。
03关闭、扩展和权利保护
每年都有维权，但今年很特别。
交房维权很多:2020年、2021年是交房高峰期。此外，由于2020年的疫情，很多楼盘延期至2021年，因此2021年迎来了楼盘的集中交付。与此同时，许多与物业交付相关的问题也暴露出来。
Wq:2021年，合景天郡广场交付口碑堪忧；5月，新城悦卷江山降标配租；9月，坦福印象交付电路设计渗水/安全隐患；10月，圣湖景悦入口设计不合理；11月，关里幸福花园过道未铺瓷砖；12月，中南春风南岸的入户门太小，消防管道直入入户门..
从年初到年底，业主维权不断，结果大部分开发商承诺进行整改，表现出积极的态度。
Wq:房屋质量和维权仍有整改空间。但如遇项目停工、多次延期交付、未完成业务等。，瞬间无解。
典型的例子有恒大和蓝光。因为集团资金链断裂，全国所有项目都面临停工和烂尾的风险。南宁恒大项目处于停工阶段，“保底交楼”之风未至南宁；南宁蓝光项目，两个楼盘被成功炮轰，留下了蓝光雍金澜湾。现在政府部门已经介入，但是交付时间还不知道。
不仅仅是恒大和蓝光，在如今的市场环境下，很多房企都支持不了。今年南宁有不少楼盘停工、停业、延期，如启迪、江宇世纪公馆、钟鼎公园都城等。一方面，市场下行，现金回笼不及时，“三条红线”下房企融资困难；另一方面，建筑材料上涨，开发商不得不选择延期交房。
▲“空”恒大多个项目的销售部门
大家担心的是，如果延期交房后开发商还不“喘口气”，很可能会有不好的结局，牵涉到成千上万无家可归的业主...在此，老编辑建议大家买房还是选择国企和央企比较保险。
农民工讨薪wq:房企资金链断裂，不仅业主交房成问题，还让农民工辛苦一年。今年农民工讨要工资的现象比往年多，很多农民工甚至住在wq的桥梁、楼房等危险的地方。人身安全最重要。希望wq用合理合法的方式维护自己的利益。
04价格战VS限价单
今年南宁楼市大戏就是价格战！
首先，价格战贯穿全年。从年初到年底，价格战从未停止，甚至愈演愈烈。
其次，从范围上看，由点到面，价格战一开始主要集中在龙岗板块，随后蔓延，六大城区价格战打响；
最后，力度之大，为了卖掉房子，甚至不顾利润...
如何逆势抢市场降价是最直接的方式，幅度要尽量大...
刚需降价500-2000元/m2，部分改善板块降价3000-5000元/m2。比如江南某板块，首开价13000元/㎡，价格战下印9字头；比如凤岭南部的一个热点板块，平时售价16000-17000元/m2，但新盖的楼盘售价11000-12500元/m2，适当降价5000元/m2，意味着买的好，而且空；还有一个位于南宁北部的板块，以前均价5500元/㎡，现在2字头...
与此同时，一些新的市场的定价不敢"意外"，如阳光城光明未来岳。当初信心满满的定价18000+甚至20000元，最后却定在13000-14000元/m2，体量理想。
过于激烈的价格战势必对开发商、市场甚至购房者产生负面影响，“限价令”适时出现——降幅不得大于10%，高端别墅不得大于5%。在这样的背景下，很多项目的预售备案价已经悄然下降。
但是，开发商还有一招——送送送，变相降价。比如车位、50年物业费、装修费、豪车等。，甚至还有首付、房子等月供。，都是离谱的，包括契税和维修基金费！开发者太辛苦了！
价格战下，购房者买房的门槛低了很多，但老编辑担心的是质量能否保证。
▲买房送公寓▲一套物业费赠送40年。
05低首付额
每年都有低首付，但今年的低首付有点尴尬，甚至出现零首付。买房真的不需要首付吗？
前几年低首付是针对分期的，比如3万首付，5万首付等等。有个“开始”字很微妙，比如20万首付，第一次首付3万，剩下的17万要在协议的1-2年内分期支付给开发商，而有的开发商宣传可以5年支付，但前两年免息，后三年免息。
今年的低首付“别出心裁”。
不仅是低首付房产的阵营扩大，政策也是持久的。而且内量还表现在:首付越来越低，分期越来越长。
甚至，还有一个升级:
今年为了刺激买房，开发商不断降低门槛，首付2万，3万，5万等。，不用分期！首付2万就可以买一套90㎡的房子，这是真的，其中隐含了一个关键词“返现”。
首付2万不代表买房只需要2万。20万的首付还是需要在签合同的时候交给开发商。但通过后续与开发商的约定，开发商将分期返现18万元。至于年限和分期，每个开发商协议都不一样。
▲首付2万海报
低首付硬核版，0首付。其实和无分期低首付的模式一样，只是在返现上更强，20万首付全部返还给购房者。
除了0首付，很多开发商也推出了0月付，但这是1-2年才有的。按月供5000元算，一年就是6万元。相当于第一年开发商帮你还月供。
据Qufang.com不完全统计，有超过10个房地产项目提出了0首付和0月供应的营销策略，并通过这样的营销手段取得了良好的销售业绩。
▲江南某0首付海报
对于购房者来说，返现低首付的方式确实降低了购房门槛，但也有风险。毕竟“0首付0月供”是约定。开发商是否遵循，如果项目停工，项目烂尾，购房者将面临拿不回钱和房源的风险。
也是鉴于风险，停止了0首付和0月供。
06学校改扩建
“三孩时代”已经到来，教育配套如何跟上？除了新学校的建设和部署，老学校的改扩建也要跟上。
据Qufang.com不完全统计，2021年，南宁市有超过17所学校被招标/批准进行改扩建，涉及幼儿园、小学和中学。改建和扩建的范围包括新建/改建教学楼、校舍、图书馆和运动场。
2021年南宁的学校中，五象新区第一实验小学、南宁二中新民校区、南宁十四中简媜校区、南宁田涛实验学校东葛校区关注度较高。尤其是南宁十四中简媜校区，因为运行时间较长，为了改善教学环境，本次改扩建是将整个学校拆除，新建一所，新建建筑面积12330㎡，改建面积2660㎡。
五象新区第一实验小学位于原校区南块，新增59.56亩，计划建设42个班，满足区内孩子的上学需求。目前地段分为华润二十四城、绿地国际花都、宝能城、万科魅力城。
07地球节拍终止
老房企激烈拿地，新房企业奋勇入市。这是2021年前拍卖市场的状况。到了2021年8月，南宁的拍卖市场频频落幕，甚至在11月拍卖就被“暂停”，让人大跌眼镜。
以往土地拍卖市场的较量场面，让人感叹房企的拿地实力。一块优质地块被20多家房企争夺，连五象南地块的房企都互不相让。楼面价破9，甚至还有几家房企在永宁区域的地块跃跃欲试。
终止土地拍卖在之前的土地拍卖市场也出现过，但只是偶然事件。现在已经有超过15块地被终止出让，没有人有兴趣降低条件重新上架，这对市场信心是一定的打击。房企要赚钱，就要有“饭吃”。现在房企不是囤粮，而是想退。不想赚钱？不，他们还是想赚钱，但更重要的是保命。如何降低支出是房地产企业面临的重要问题。
当然，也有很多资金雄厚的房企在这个时候“失手”了！比如本土房企恒力地产，在南宁开发了澳华花园、时代御城等5个项目，现在花了5.64亿底价拿下130亩地；此外，建发、北投等国企的拿地计划并未受到影响，仍在南宁开疆拓土。
2021年土拍预冷客观存在，但也是市场自我调节的现象。还有很长的路要走。我始终认为，稳定发展是供需“平衡点”发力后的趋势。
08开业
2021年可谓是南宁商业格局全面开启的一年。共6家商业机构盛大开业，其中10万㎡以上4家！明年，将有9个以上的商业组织。
以前五象新区的人要去购物，都会选择附近的万达茂。但随着今年商业集体开盘，五象总部基地板块、五象湖板块、鱼洞板块的居民不用再去龙岗或青秀区，板块内的大型商业体都可以满足，给业主带来了极大的便利。宜家、万象汇、祖龙ACMALL等。逛够了！
第一家位于唐三板块，是今年南宁市开业规模最大的，达到15万平方米。吾悦广场虽然开业较早，但主要服务区域是那考河湿地公园，而昆仑大道沿线的居民距离稍远。今年迎来奥特莱斯开业，不仅折扣品牌众多，更有纯正欧式风格的国际化体验，唐三人的幸福感大大提升。
▲第一家网点开业现场
青秀区的万象城/航洋综合体在南宁市民中一直站在C位。不仅规模大，规格高，品类全。成为南宁市民聚餐、聚会、购物、游玩的首选。这几年东盟商圈开了很多商业机构，比如龙光世纪，三池广场，但还是抢不了万象城/航洋的风头。现在，增加华丰城爱琴海城市广场能否让大家眼前一亮，赢得一席之地，还有待观察。
▲华丰城爱琴海城市广场开盘现场
数量和价格都下降了。
2021年的楼市依然“神奇”。
房价方面，虽然2020年商品房成交均价为12550元/㎡，但2021年4-9月房价仍维持在13000+，最高达到13656元/㎡。本以为2021年房价会维持在13000+，但是10月份南宁各大城市楼盘价格战蔓延，以价换量的统一操作让南宁房价再次上涨。
虽然今年整体房价还是在13000+的水平，但是众所周知，这其实是结构性上涨。其实2021年南宁房价是下降的。
你可以看到南宁楼市很多楼盘“降价”，降幅甚至达到3000-5000元/平方米。再加上工人到来、一口价等各种低价楼盘的推出，拉低了原有楼盘的均价。当然还有各种营销手段，车位，物业费，这些都是常规操作。花里胡哨的营销，比如补贴装修，返现，甚至买房交房，其实都是变相降价。
但“神奇”的是，开发商本来是想以量换价的，价格下来了，成交量却不好。当主要城区的楼盘全部在售时，购房者的购买欲望就更低了。当然，也不排除个别地产项目借助推出低价楼盘，确实走得很快。
2021年南宁楼市量价齐跌。
10三条红线
2020年8月20日，央行、银监会等机构针对房地产企业提出的“三条红线”，资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，剔除预付款后现金短债比率大于1。
三条红线可以说是开发商的紧箍咒，在努力“降档”；同时也是购房者在买房时评判房企的重要参数之一。毕竟有一个又一个房企爆。
2021年踩三条红线的房企有恒大、蓝光、华夏幸福等。，而绿色央企和国企表现健康，尤其是中海、招商局、华润、保利央企包揽前四。
直接影响就是购房者在选择房企的时候，会考察房企的档次，优先考虑绿色档。可以看到，今年以来，像华润、中海、招商局这样的央企销量非常火爆。
毕竟2021年已经过去了，前10个关键词只显示了这一年南宁楼市的表现。有人不安，有人悲伤，有人释然...但在2022年春天的前夕，他们依然坚信南宁楼市的春天并不遥远。
2021年购房者迷茫。他们到底该不该买房？明年买会不会更划算？老编辑有几个建议:
安全第一。买房时，首先要选择安心的房企，比如国企、央企，至少能保证交房；
在选择品质房时，先看房企的口碑，最好买抗跌的楼盘或区域。并不是越便宜越省钱，降价幅度太大。不要碰土地成本高的项目。相反，如果原来的低成本不是很高，现在降价可能是错过的机会；
投资可以缓，刚需买房还是看资源，买中心地段，郊区买房慎重；
你只需要买房，不用等。买房要根据自己的需求，有需求就买。不要因为市场预冷就不买了。你要知道，楼市会稳步发展。
