2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布。纲要提出实施城市更新行动，促进城市间结构优化和品质提升空。奠定了城市更新在“十四五”期间和未来十年中国新型城镇化战略中的重要地位。2022年，城市更新将迎来发展期，政策、机制、规划更加完善，内容更加丰富，模式更加多元，路径更加清晰。在此背景下，企业的赛道在城市周边的布局也在不断调整。该研究院梳理了2022年初以来房企在城市更新领域的相关动向，总结出七大特点，为企业实施城市更新行动提供参考。
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特点:“政企合作”成为推动城市更新的重要机制。
2021年，部分企业已与地方政府达成战略合作关系，如中远集团与重庆江北区、长沙天心区政府、中建集团、济南市政府等。自2022年初以来，地方政府大力推进城市更新，提出大胆的改革和创新，积极探索新的模式和路径。“政企合作”成为推动城市更新进入快车道、助力城市高质量发展的重要机制。2022年2月，上海市嘉定区政府与上海地产就北虹桥地区城市更新项目下一阶段政企合作做出安排。2022年4月，华润置地先后与深圳龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涵盖城市更新、产业发展、长租等多个方面。中国铁建与南阳宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新。首开集团与北京市海淀区人民政府签署战略合作框架协议，开展深度合作。2022年5月，万科与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在旧住宅区综合改造、城市有机更新等多个领域开展深度合作。2022年6月，首开集团与北京市朝阳区人民政府签署全面战略合作框架协议。双方将在非资产管理与处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深度合作。
表:部分房企与政府的合作
来源:中国手指研究所综合整理。
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对于房企来说，与中心城市政府合作是更新入驻城市的重要途径之一。以上海为例，2019年以来，上海城市更新采取“政企合作、城区合力、片区优先”的政策。作为守门人，区政府引进企业参与房屋改造。这项政策有效地推动了城市更新的进程。随着大城市城市更新的实施，城市政府和区政府对可持续的城市更新有足够的需求。这类项目通常位于城市中心区，体量大，利润有保障。
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特色:城市更新基金持续发力推进市场化资本参与。
2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金。2022年初以来，各地大力推动建立城市更新基金，更多的企业也参与了城市更新基金。2022年2月，上海完成800亿元城市更新基金中引导基金的备案。2022年3月，重庆宣布力争今年完成城市更新基金的筹建工作。2022年4月，保利发展控股集团有限公司宣布参股上海城市更新引导私募基金，洛阳与10家央企、6家银行设立城市更新基金。2022年5月，沈阳宣布拟设立城市更新基金，基金规模100亿元。2022年6月，成都和温州要求地方当局加快建立城市更新基金。
表:部分地区城市更新基金相关趋势
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顾名思义，城市更新基金是一种与城市更新相关的基金产品。其不断出现的背后原因是随着我国城市化率的不断提高，城市发展开始进入城市更新的状态。目前城市更新主要存在三个问题，即征地拆迁和前期基础设施缺乏资金，难以获得市场化融资，项目资本金缺乏，而城市更新基金正好可以解决上述问题。
特点:企业城市更新投资更关注初始城市。
各大房企早期城市更新项目主要集中在长三角、珠三角，以及京津、成渝等重点城市，是城市更新的热点。从2022年初开始，部分房企开始关注城市更新的非热点区域，在城市更新初期选择城市，提前布局，保证市场份额和竞争力，努力在新兴区域构筑护城河。2022年3月，葛洲坝与长沙天心区在城市基础设施领域进行沟通，落户天心区城市更新项目。2022年6月，龙湖集团与湖北国企湖北联合投资集团正式签署战略合作协议，在湖北城市更新、房地产开发等领域开展全方位、深度合作。华润置地中标沈阳多个城市更新项目，王朝地产结合自身项目布局专注南宁城市更新。保利集团在无锡主动打造城市更新重点项目，预计投资300亿元。
表:2022年初以来部分房企城市更新趋势
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目前，品牌房企布局了大量的城市更新市场，项目主要集中在珠三角、长三角、京津冀重点城市，其中深圳、广州、东莞的房企最多，是城市更新企业的主要聚集地。此类市场竞争激烈，各大企业逐渐从其他非热点城市更新区域寻求更多投资机会。
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特点:旧住宅区改造市场发展潜力巨大。
老旧小区改造是“十四五”期间惠民工程的重点。2020年新改造城市旧住宅区4.03万个，2021年城市旧住宅区数量将创新高，达到5.56万个。2022年初以来，我国城市老旧小区改造工程持续提速。前5个月，27400个新社区得到改造，接近2021年新改造项目的一半。目前已有26个省份公布了2022年老旧小区改造计划，老旧小区改造市场未来发展潜力巨大。其中，重庆计划启动城市老旧小区改造2177个，面积3089万平方米；河北计划改造3698个城市老旧小区；湖北计划改造3053个老旧小区；河南全年计划开工改造37万户；黑龙江计划启动旧城区改造35万户以上；四川计划启动新建和改造5300个旧城区。
表:2022年各省市旧居住区改造计划目标
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旧住宅区改造主要以修复现有建筑和配套设施为主，分为基础、完善和提升三类。主要目的是改善老小区的环境和生活设施。
老旧小区改造的内容与物业管理公司的业务高度重合，也可能给物业管理公司带来一定的机会。旧住宅区改造涉及的各种内容都不同程度地与物业管理公司的业务有关。基础、完善类多对应基础物业管理服务，提升类多对应社区增值服务。但出于改造的复杂性和盈利空的考虑，物业管理公司并不参与老旧小区改造。
在未来政策的推动下，涉及的物业管理公司的利润空会在各方面的资金支持下得到提升。同时，万科物业、碧桂园服务等龙头物业管理公司对城市服务的布局，显示了其参与基础和升级转型的意愿和能力。其他房企旗下的物业管理公司尝试提供增值服务，也使其在增值服务方面具备了一定的专业人员和能力。以万科物业为例，武汉市江汉区人民政府与万科物业签订了战略合作协议。江汉区老旧小区改造期间，万科物业将提供咨询、顾问服务、工程施工、竣工验收、设备维修等服务。随着旧住宅区改造的推广力度逐渐加大，物业管理公司作为专业服务平台，将在社区修缮、运营和增值服务方面获得新的机遇。
特点:行业搭建城市更新协同平台，促进资源对接。
各地早期的城市更新组织大多是政府机构和行业协会。从2022年初开始，各地开始尝试搭建多方协作平台。城市更新联盟的成立有助于各企业充分发挥在该领域的优势，通过市场化更快速合理地开展城市更新业务。2022年2月，汉中与多家企业签订城市更新项目合作联盟协议，共同建设总投资约300亿元的汉台区城市更新项目和城东新区综合开发；2022年6月，无锡成立无锡城市更新技术联盟，通过学术、法律、金融、建设等领域的跨界合作，形成信息互联、资源互通、优势互补的共建共享机制；2022年7月，江苏文化投资管理集团有限公司、中国建筑安装集团有限公司等14家单位成立江苏城市更新服务联盟。同月，北京还成立了城市更新联盟，吸引了100多家单位加入。其央企、国企、金融机构在北京城市更新联盟中占比较大。
表:各地城市更新相关机构或组织的设立情况
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随着我国城市更新的快速发展，城市和资源的分散化制约了各地城市更新项目的推进。作为政府主导的市场化力量和各种主体的资源交流平台，城市更新联盟是解决当前问题的有益尝试。
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特点:困境之下，多方合力推进城市更新项目。
2021年，各大房企积极布局城市更新市场，加速拓展城市更新业务。然而，在住建部严控城市更新“大拆大建”和房地产市场持续下滑的影响下，2022年初以来，各大房企纷纷调整策略。民企和国企积极寻求合作，以发挥各自的优势。世茂集团于2022年2月宣布退出深圳横岗四联仙河村项目，由广州粤泰集团负责开发。2022年3月，时代中国申请返还从化区、增城区3个旧村改造项目的履约保证金，以及黄埔区5个项目的前期投资款。凯撒与中铁五局集团在长沙签署战略合作协议，推动双方在大湾区城市更新领域的深入合作。2022年4月，恒大退出庙头村旧改，并公开表示“欢迎市属国企、区属国企、社会合作伙伴提供帮助”，而星河地产则通过协商退出南沙区天一村、大文村旧改。凯撒官方宣布与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议，三方拟在城市更新、房地产开发、商业综合体管理等领域展开合作。招商局蛇口与新世界中国签署战略合作协议。2022年6月，绿景地产宣布将公司旗下的深圳白石洲旧改项目引入万科合作。龙湖集团与湖北联投集团正式签署战略合作协议，双方将依托各自优势，在城市更新、房地产开发等业务板块开展全方位深度合作。
表:2022年初以来部分房企城市更新趋势
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2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》，明确要求实施城市更新行动要严格控制大拆大建、大搬迁，不得大规模、短时间内拆除城中村等旧连片城区，造成住房租赁市场供需失衡。此后，城市更新市场的热度有所下降。目前中国企业和民营企业在城市更新上各有利弊，最好的方式无疑是实现“资源连接”，寻求。
特点:金融机构信贷资金持续发力支持城市更新。
2021年，企业和地方政府已与金融机构开展城市更新业务合作。2022年初以来，金融机构在各类城市更新项目上持续发力，信贷资金支持力度加大。2022年1月，农发行发放贷款3亿元，用于兴安、永福县旧社区、旧厂房、旧街区、城中村改造；2022年5月，兴业银行北京分行为创客承担并运营的城市更新产业升级项目发放贷款2.91亿元。2022年6月，恒丰银行为新宋风建设授信6.5亿元，成为河南省首家获批的股份制银行城市更新项目授信。2022年7月，中国建设银行北京分行主动对接城市更新联盟，与北京市住建委签署城市更新合作备忘录。截至目前，中国建设银行已支持100多个城市更新项目，批准和投放贷款1000多亿元，资助旧住宅区改造50多万平方米。与此同时，中国建设银行开发了20种金融产品，帮助城市更新相关业务。
表:部分金融机构的城市更新趋势
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总结与展望
综上所述，2022年初以来，房企在城市更新领域的“动作”主要体现在:积极与城市或区政府、金融机构开展深度合作，积极加入城市更新基金、城市更新联盟，携手推进困难情况下的城市更新项目，在城市更新初期适度布局城市。
展望未来，后期房企仍要利用地方政府和金融机构大力推进城市更新的契机，积极与政府和金融机构建立合作关系，助力城市更新业务发展。同时，积极参与地方都市更新基金及都市更新联盟所设立的相关工作，以拉通资源，达成策略双赢的新局面。而且除了要把握热点的机会，还要适当关注城市更新初期的城市，提前构筑护城河。值得注意的是，城市更新周期长，对企业的资金保障要求更高。房企应根据内外部实际情况调整城市更新业务发展，使之符合自身经营状况。
-中指帮助实施城市更新行动-
城市的发展正在从“增量扩张”向“存量更新”转变。开展城市更新已经成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径，也将成为打造新一轮城市竞争力的关键。该研究所较早进入城市更新研究领域。2013年，与美国哥伦比亚大学联合举办城市可持续发展论坛，实地考察美国典型城市更新项目。2016年提出了城市青年项目，构建了早期的城市更新理论体系。在前期开展的城市更新理论与实践的基础上，该院还在更早的时候成立了城市更新研究小组，专注于与城市更新相关的一系列专题研究和项目服务。
目前，该院“城市更新研究小组”已为中海、卓越等城市更新标杆企业提供定制化咨询服务。2020年，结合新时代中国城市更新需求，中国指数研究院、广东三九改造协会、中国人民大学城市更新研究中心、卓越集团首次联合推出《2020中国城市更新评价指数研究报告》，推动中国城市更新进入指数评价时代。
基于现有的理论和实践经验，该研究所为城市更新服务提供商提供城市更新项目的白皮书服务、战略/基准研究服务、月度/季度/年度报告服务和效益评估服务。此外，中国城市更新研究院积极发挥平台价值，举办年度城市更新论坛，为中国城市更新行业搭建交流平台和互动机制。
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资料来源:贺勋。com河南
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